一般媒介と専任媒介はどちらが売れやすいですか？

Question

初めてのマンション売却でわからないことだらけです。
媒介契約は一般媒介と専任媒介どちらが良いのでしょうか。売れやすい、売れにくいなどあるのでしょうか。
一般でも専任でも、スーモなどには掲載されますよね？何が違うのでしょうか

奥田 哲央(不動産工房/株式会社グランクルー) · Accepted Answer

初めてのマンション売却とのことで、ご不安も多いかと思います。媒介契約の違いについて、簡単にご説明します。

◆一般媒介と専任媒介の違い

1. 売れやすさの違い

・専任媒介の方が不動産会社が積極的に売却活動を行うため、早く売れる可能性が高いです。

・一般媒介は複数の会社に依頼できますが、一社ごとの販売活動は専任に比べると控えめになる傾向があります。


2. 掲載されるかどうか

・どちらの契約でも スーモなどのポータルサイトに掲載は可能です。ただし、専任媒介のほうが広告の優先度を上げてもらえるケースが多いです。


3. 不動産会社の動き方

・専任媒介では、販売活動の報告義務（1〜2週間に1回）があるため、進捗が把握しやすいです。

・一般媒介では報告義務がないため、状況がわかりづらいことがあります。


◆どちらがオススメ？

・できるだけ早く・高く売りたいなら専任媒介がオススメです。不動産会社が戦略的に販売活動を行いやすくなります。

複数の会社に同時に依頼したい場合は一般媒介ですが、情報が分散し、売却戦略が一貫しづらいデメリットもあります。


マンション売却は状況によって最適な方法が異なります。ご納得のいくご売却になりますよう祈っております！

森 健美(株式会社TERASS) · Answer

媒介契約に関しては全部で３つの種類があります。
SUUMO等の広告掲載はどの契約に関しても掲載されます。

不動産業界の課題ではあるのですが、いわゆる他社に紹介させない囲い込みという手法が未だに横行しています。大手が囲い込みに厳しくなった分、最近では中小の会社が目立つようになってきました。

1. 一般媒介契約

✅ メリット：複数の不動産会社に依頼でき、幅広く売却活動ができる
❌ デメリット
・各社の対応が消極的になりやすく、熱心に売ってもらえないケース有
→　チラシや折込広告に掲載されにくい
・SUUMO等のサイトに各不動産会社が登録する
→　同じ掲載が重なるので、売れない物件の印象を持たれることがある。
・複数の不動産会社とやりとりをする必要がある

2. 専任媒介契約

✅ メリット：1社が責任をもって積極的に販売活動を行う
❌ デメリット
・他の不動産会社には依頼できないため囲い込みが発生するリスク
→　他社に紹介させず、自社で両手取引を狙う可能性有
・担当者の力量によって売却金額、満足度に差が出る

3. 専属専任媒介契約

✅ メリット：専任と同じ
❌ デメリット
・売主が自分で買主を見つけても直接契約できない
・専任媒介契約と同じ

分かりやすく簡易的にまとめました。
囲込みがあるかどうかを見極めるには、

◎担当者以外の案内がない
◎他社からの問い合わせ状況を担当者に確認する
◎他社（知り合いなど）に物件を確認してもらうよう依頼する
※同業者からの問い合わせに返信がなく、担当者と連絡がつかない

などがあります。

また囲込みをする会社・担当者の特徴として多いのは
・査定金額が頭一つ高い
・体育会系のゴリゴリ営業
・受け答えが軽い
・媒介契約前は連絡が頻繁にあるのに、契約後は連絡が極端に少なくなり、金額を下げる提案ばかりの連絡が来る


など、いかにも不動産屋という雰囲気を醸し出すことが多いです。

一概にどの契約が良いという訳ではありません。

「不動産は出会い。」という言葉もあるとおり、その出会いを阻害するようなことがあると高く売れる可能性も減ってしまいます。担当者としては良い人であっても、所属する会社の方針がそうでないとどうしても囲い込みは発生してしまいます。

実際に複数の担当者と会って決めるのが良いかと思います。

担当者の掲載物件を調べれば
◆掲載写真
◆掲載コメント
など掲載状況が分かります。
ご所有物件を預けた場合にどのような掲載をされるか、担当者のセンスや熱意がある程度わかりますので参考にしていただければと思います。

奥林洋樹(H.L.C不動産コンサルティング) · Answer

ご質問を拝見しました。

媒介契約の内容について、その違いを理解されているとの前提で回答します。まず、専任と一般どちらが有利に売却できるかどうかは、一概に判断できません。

一般媒介は複数の不動産会社が競争するため、買主が見つかりやすい可能性がある一方、不動産会社の積極的な販売活動を引き出しにくい傾向があります。一方、専任媒介は不動産会社が積極的に販売活動を行うため早期売却に期待できる一方、一般媒介契約と比較して売却の自由度は低く、物件の囲い込み問題や、担当者の程度によって販売期間が長期化する可能性もあります。

また、専属や専任媒介はレインズ（不動産流通標準情報システム）への登録が義務付けられており、より広範囲な買主へのアプローチが可能ですが、一般媒介の登録は義務とされていません（通常は一般媒介でも登録しますが、義務ではない点に留意が必要です）。

結局のところ、ご自身で業者を管理し複数の不動産会社を競わせたいのか、それとも1社にじっくりと販売活動を任せたいのかによって、依頼方法も変わると理解すれば良いでしょう。

不動産会社の実績や得意分野、担当者の対応などを比較検討して判断されることをお勧めします。

佐脇孝明(株式会社サワキタ不動産) · Answer

スーモもアットホームもホームズも掲載する不動産会社にとっては有料です。ではどういう物件を掲載するか、収益が上がる物件から掲載するのが筋です。専任媒介だと最低でも売主からの手数料は見込めますので、基本的に掲載します。しかし、一般媒体の場合はその限りではありません。スーモなどから購入している掲載枠に余りがあれば載せることもできます。
その際でも載せる順番は、売れやすい方から掲載します。では売れやすい物件とは何でしょうか？それは購入検討者からみて割安な物件です。
つまり、自分の物件を高く売ろうと思ったら、一般媒介は避けるべきです。買主と売主は利益相反します。中間に立つ媒介業者は、お金を払ってくれる方を優先しますよ。わざわざ味方を減らす選択はされない方がいいと思います。

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