不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 相続
- 40代
- 男性
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- エリア
- 東京都文京区
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- 投稿日
- 2025/04/01
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- 更新日
- 2025/04/02
- [1回答]
772 view
親名義のマンション、生前贈与と相続はどちらが得ですか?
都内在住の40代です。
高齢の両親が文京区にあるマンション(父名義・ローン完済)に住んでおり、
私は一人っ子なので、いずれこのマンションを相続することになります。
父から「元気なうちに生前贈与した方がいいのでは」と言われたのですが、
贈与税が高いとも聞き、判断できずにいます。
私はすでに自分の家を購入しているため、
親のマンションには住まない予定で、売却を視野に入れています。
生前贈与と相続では、税金や手続き、将来の売却時の負担などに
どんな違いがあるのでしょうか?
相続時精算課税制度などはどうなのでしょうか。
最悪、得しなくても、損をしたくないです。
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空き家の解体費用200万。負担割合で、兄弟と揉めています。
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私は3人兄弟の次男で、父が先日他界しました。 父は3棟のアパートを所有しており、遺言書には「3人の息子で平等に相続すること」と書かれていました。 しかし長男は「自分が20年間アパートの管理をしてきたから、平等に相続するのは納得いかない」と主張しています。一方、私と弟は、遺言書通りに3等分したいと考えています。 問題は、3棟のアパートの価値が異なることです。 1棟目は築10年で立地も良く、年間の家賃収入が高いです。 2棟目は築30年ですが、最近リノベーションを行い、入居率も安定しています。 3棟目は築40年で老朽化が進んでおり、修繕費がかさんでいます。 長男が主張する、今までの管理の対価をどうすべきかも悩んでいます。 確かに長男は日々の管理や入居者対応を行ってきましたが、その分の報酬は毎月受け取っていました。具体的には、3棟の管理をしていて、家賃総額から毎月10万円の報酬があったと聞きました。 20年で計算すると、2,400万円です。 また、相続税の問題もあります。 3棟合わせると相続税がかかるのですが、現金での納税は難しそうです。 アパートを売却せずに相続税を支払う方法はあるのでしょうか。 この状態で、平等に相続をするにはどうすればよいでしょうか。 長男に納得してもらう問題もありますが、アドバイス頂きたいです。
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40代 男性
- 相続
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- エリア
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- 投稿日
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相談先を選択してください
ご相談を拝見しました。
生前贈与と相続、どちらが良いかについては個々の状況によって異なりますので、一概には判断できません。しかし、ご相談のケースでは相続された方が希望に叶う結果が得られるでしょう。
一番の理由は税負担の違いです。物件の評価額が定かではありませんが、相続時における基礎控除は相談者様の場合3600万円です。また、相続を原因とする所有権移転であれば、収得税は不要でかつ登録免許税も贈与と比較すれば抑えられます。
一方、贈与税は基礎控除である110万円を差し引いた金額の残りに対して、10~55%の税金が課せられます。また、相続時精算課税制度は、受贈者(子や孫)が2,500万円まで贈与税を納めずに贈与を受けることができ、贈与者が亡くなった時にその贈与財産の贈与時の価額と相続財産の価額とを合計した金額から相続税額を計算し、一括して相続税として納税する制度ですが、2500万円を超える財産に対しては一律20%の税金が課せられます。
相続税においても基礎控除を超えた部分については10~55%の税金が課せられますが、控除率が高い分だけ相続の方が有利となります。物件価格の変動などの影響で、必ずしも相続が有利となるとまでは言い切れませんが、お住まいを所有されており急ぐ理由もないのであれば、慌てて生前贈与をする必要性はないと思われます。
ただし、生前贈与と相続は、それぞれメリット・デメリットがあり、税金や手続き、将来の売却時の負担なども異なります。ご自身の状況に合わせて、慎重に検討する必要があります。相続時精算課税制度も、利用する際には将来の相続税への影響などを十分に理解しておく必要があります。