不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

売却
40代
男性
エリア

千葉県船橋市
投稿日

2026/02/28
更新日

2026/03/01
［2回答］

623 view

内見時に伝えなかった雨漏り、告知義務違反になりますか

築24年の戸建てを4,280万円で売却しました。引渡しから2か月後、買主から「大雨で天井から水が染み出た」と連絡がありました。

実は過去に一度だけ同じ現象があり、その際に簡易補修をしています。普段は問題がなかったため、契約時に特に伝えませんでした。

売買契約は契約不適合責任2年と明記されています。

これは告知義務違反になりますか。修繕費を全額負担するしかないのでしょうか。

私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2026/03/01
ご相談を拝見しました。

売主には、建物の欠陥や過去の不具合を把握している場合、買主に対して正確に告知する義務があります。そのため、過去に雨漏りが発生し、その際に簡易補修しかしていない事実を故意に買主に告知しなかったと受け取られる今回のケースでは、告知義務違反とみなされる可能性が極めて高いでしょう。この場合、修繕費を負担する責任が生じます。

ただし、全額負担といっても「雨漏りを止めるための適切な修理」の範囲内です。屋根板金や防水処理を全面的に刷新するような工事は必要ありません。

媒介業者に介入してもらい、過去に発生した箇所からの再発か否かを確認すると同時に、どの程度の工事を実施するかについて誠意を持って話合いをする必要があるでしょう。

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私が回答します
武石　将

株式会社フォーメンバーズ　イオンハウジング八丁堀店
- 40代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/03/01
結論からお話しますと修繕費用を負担するものと考えます。

屋根や外壁は、雨を防ぐという建物本来の機能を果たすべき性能を備えていることが前提で契約されています。雨漏りが発生している時点で、契約内容に適合していない（不適合）とみなされる可能性が高く告知しているかしていないかに関わらず責任を負う必要がございます。

旧民法では隠れた瑕疵（知らなかった傷）が対象でしたが、現行民法では契約内容に合っているかが基準です。仮に責任を負わない場合に関しましては契約書に雨漏りがあったと告知し更に雨漏りに関しては契約不適合を免責する内容まで記載する必要がございます。

契約時に過去に一度雨漏りがあり簡易補修したと告知し、責任を負わない事を容認し買主が購入していれば、それは承知の上での契約となります。この場合は同じ箇所から漏れても売主は責任を負わなくて済んだ可能性が高いです。

現状では、主要構造部（雨水の浸入を防止する部分）の不具合に関しては、他の契約不適合よりも重い部分とされますので修繕費の全額負担は法的に免れにくいと考えられます。

基本的には契約不適合に関しては契約書上、修補に限られるものされますので修繕費用としての負担になります。建物のバリューアップを計るものではなく原状回復を行うものになりますので修繕にあたっては「どこをどう直すべきか」をしっかりと精査し、必要最小限かつ確実な補修内容になるよう、業者さんと内容をよく相談された上で、その費用を負担されるのがよろしいかと思います。

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