空き家特例が2026年に改正されたと聞きました。母の実家を売るタイミングで損しないか不安

Question

母が3年前から介護施設に入っていて、実家が空き家になっています。
ずっと「そのうち売らなきゃ」と思いながら後回しにしていたのですが、先日「空き家の3,000万円控除が2026年から改正された」という記事を見て慌てています。
そもそも相続前（母が存命中）に売れるのかどうかもよくわかっていないし、改正で具体的に何が変わったのかよくわかっていません。
「相続してから売る」と「母が生きているうちに売る」では税制上どちらが有利なのか、改正によって以前より使いにくくなったのか得になったのか。
わかりやすく教えてほしいです。

金子徳公(株式会社ハウジングサクセス) · Accepted Answer

まず整理したいのは、
「空き家の3,000万円特別控除」は、正式には相続した空き家を売却した際の特例です。

そのため、ご相談のケースでは、
お母様がご存命中の現時点では、この特例は利用できません。

つまり、

・お母様が所有したまま売却する
・将来相続してから売却する

では、適用される税制そのものが異なります。

また、「2026年から改正された」と見かけたとのことですが、
近年の制度改正は主に適用要件の見直しや利用しやすくする方向の変更が中心で、
単純に「使えなくなった」「大幅に不利になった」という話ではありません。

ただし、

・建物の状態
・建築時期
・相続人の人数
・売却価格
・解体するのか残すのか
・お母様が施設入所した経緯
・現在の住民票や介護認定状況

などによって適用可否が大きく変わるため、「うちは使えるはず」
と思っていても対象外になるケースは実際によくあります。

そして税金だけで判断するのも注意が必要です。

不動産は、

・固定資産税
・維持管理費
・空き家リスク
・建物の老朽化
・市場価格の変動

なども含めて考える必要があります。

税金で数十万円有利になる一方で、
売却価格が数百万円下がることもありますので、「特例が使えるか」だけではなく、
「いつ売るのが全体として有利か」を考えることが大切です。

私は以前、浦和エリアで仲介業務をしていたことがあり、
浦和の不動産事情は比較的よく知っています。
現在も浦和周辺の相続不動産や空き家のご相談をいただくことが多く、
定期的に現地へ行く機会もあります。

実際のところ、この手の相談は「税金の話」だけで結論を出せることはほとんどありません。

むしろ、

・実家の所在地
・土地の大きさ
・築年数
・お母様の年齢や今後の見通し
・将来的な相続人の人数

などを整理したうえで、
「生前売却」
「相続後売却」
「しばらく保有」
のそれぞれを比較して考えるケースが多いです。

特に浦和周辺はエリアによって相場の動きもかなり違いますので、「税制上の有利不利」と
「不動産としての有利不利」を分けて検討した方が失敗しにくいと思います。

現時点では、

① お母様名義のまま売却可能か
② 将来、相続空き家特例の対象になりそうか
③ 売却時期による税負担の差はどの程度か

この3点を確認するのが先決です。

状況によって結論が大きく変わるため、所在地や建物の状況が分かれば、
もう少し具体的な方向性はお伝えできると思います。
一般論だけで判断すると、かえって損をしてしまうこともあるので注意してください。

小川佳宏(小川FP・行政書士事務所) · Answer

ご相談内容を拝見しました。お母様が施設に入居して３年、空き家になっている実家の売却の方法でお悩みなのですね。

まず、生前に売却するには特例適用も含めて以下の条件を満たす必要があります。
・お母様の認知能力がしっかりしており、売却という法律行為をご自分の意思でできること
（不動産業者はここを確認します）
・もし自宅売却の3000万円特別控除を利用するなら住まなくなってから３年以内ですのでこの条件が適用できるか至急、確認するとよいです。
適用できないと税金面で譲渡所得税がかかる可能性が高くなりますが、もし購入時の契約書で土地の価格が判明していれば購入費用として控除できますので有利です。ないと売却額の5%しか控除できませんので、譲渡所得税がかかる可能性が高くなります。

死後売却する場合は、空き家特例の3000万円特別控除を適用できる可能性があります。条件もいくつかあるので国税庁のホームページで「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」で確認してください。特に気を付ける点は
・そもそも旧耐震基準(昭和56年5月31日以前に建築されたこと)をみたすこと
・2027年12月31日までに売却すること、かつ、相続開始後の３年目の12月31日までに売却すること。
・売却契約した後に、買主が耐震リフォームまたは取壊しを翌年2月15日までに行った場合でも適用OKになったこと
・相続人が3人以上いれば控除額が3000万円から2000万円に下がること

税金面でどちらが有利かは税理士に相談されるとよいです。今後の税制改正で適用が延長されることもあるので状況を確認するとよいでしょう。

金澤 寿一郎(株式会社tento) · Answer

株式会社ｔｅｎｔｏの金澤と申します。
ご相談内容拝見しました。


お母様が施設に入所され、実家が空き家になっているのですね。
2026年現在、この特例を巡る状況は大きく動いていますので、焦るご相談者様のお気持ちに寄り添い、一番損をしない選択ができるようポイントを絞って整理します。


結論から申し上げますと、「お母様のご存命中（今）」と「相続した後」では使える特例が異なり、お母様が施設に入られてからの「経過期間」によっては今すぐ動かないと損をするリスクがあります。


1. 「生前売却」vs「相続後売却」の違い
ご実家が古い一戸建てである前提での比較です。
① お母様の生前に売る場合： お母様の「マイホームの3,000万円控除」が使えます。ただし、「施設入所から3年目の年末（もし3年前の入所なら【2026年12月31日】）」までに売り切るという厳しいタイムリミットがあります。
② 相続した後に売る場合： 「空き家特例」が使えます。ただし、実家が「昭和56年5月31日以前」に建てられた一戸建てである必要があり、マンション等の場合は使えません。

2. 改正で何が変わったのか？
近年実施された法改正により、以下の変化がありました。
緩和された点： 以前は売主側で解体（更地化）する必要がありましたが、現在は「古い家付きのまま売って、翌年までに買主側が解体すればOK」となり、売りやすくなりました。
厳しくなった点： 相続人が「3人以上」の場合、1人あたりの控除額が3,000万円から2,000万円に減額されるようになりました。


【まとめ】
もしご実家が「マンション」や「昭和56年6月以降の建物」の場合、相続した後は特例が一切使えません。その場合はお母様がご存命で、期限内である「今」売るのが唯一の節税ルートになります。


まずは、お母様が施設に入られた正確な「年月」と、ご実家の「築年数・建物の種類」を大至急確認してください。
スケジュールに余裕があるかどうかで、今すぐ動くべき作戦が変わってきます。
損をせず、納得のいく形でご実家が整理できるよう心から応援しております！
参考になりますと幸いです。

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