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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • その他
  • 60代
  • 女性
  • エリア
    兵庫県西宮市
  • 投稿日
    2026/05/29
  • 更新日
    2026/06/01
  • ［2回答］

410 view

理事会で一部の住民だけが物事を決めています

築25年のマンションに住んでいますが、ここ数年、理事会長、役員が全く変わっていません。
総会の出席もほぼなく、毎年決まったメンバーで物事を決めている様子です。

大規模修繕や管理会社の変更等、かなり大きな話が続いているのですが、ほとんどの住民は賛成の決議書だけ提出して関与していません。

先日の総会に出席して感じたのですが、知り合いの業者を推薦している発言もあり、利益関係になるのでは、と不信感を抱きました。
証拠などはありません。
私も専門知識がないので強く反対するのも気がひけてしまい、意見はしていません。

いつか大きなトラブルや資金の横領等の問題が起こるのでは、と懸念しています。
こういったことはどこに相談すれば良いのでしょうか..

  • 私が回答します

    金子徳公

    株式会社ハウジングサクセス

    • 50代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2026/05/29

    ご不安になるお気持ちはよく分かります。

    実際、マンション管理は、「興味がある人だけが関わり続ける」構図になりやすく、結果として、

    ・同じ理事長が長年続く
    ・毎年同じメンバーで運営される
    ・一般区分所有者が内容をよく把握していない

    という状態は、珍しい話ではありません。

    ただ、それ自体が直ちに違法というわけではありません。

    管理組合は、区分所有者全員で構成される組織であり、
    理事会や総会も、基本的には管理規約と区分所有法に沿って運営されます。

    そして、大規模修繕や管理会社変更のような重要事項は、通常、

    ・総会決議
    ・議決権数
    ・委任状や議決権行使書

    によって成立しています。

    なので、「出席者が少ない」＝「無効」とは限りません。

    実際、多くのマンションでは、委任状で成立しているケースがかなり多いです。

    ただ、ご相談内容で気になるのは、“透明性”の部分です。

    例えば、

    ・見積取得先が偏っている
    ・比較検討が不十分
    ・理事会内だけで話が進んでいる
    ・議事録が不明瞭
    ・業者との関係性説明がない

    こういう状態だと、区分所有者側に不信感が生まれやすいです。

    特に、知り合い業者の推薦自体は、それだけで違法とは言えません。

    実際、長年付き合いのある管理会社や施工会社を紹介すること自体はあります。

    ただし、そこに、

    ・利益供与
    ・不透明な契約
    ・キックバック
    ・相見積もりなし

    等が絡むと、問題化する可能性はあります。

    なので、今の段階では、「不正がある」と決めつけるより、
    “管理の透明性をどう確保するか”を考える方が大切だと思います。

    具体的には、

    ・総会議事録を確認する
    ・管理規約を見る
    ・修繕委員会資料を確認する
    ・見積比較表を確認する
    ・他の区分所有者と話してみる

    ここから始めるのが現実的です。

    あと、管理組合は、「誰かがやってくれる」状態になると、どうしても固定化しやすいです。

    逆に言うと、今の理事の方々も、

    ・負担が大きい
    ・やる人がいない
    ・クレームだけ増える

    中で続けているケースもあります。

    なので、対立姿勢だけで入ると、余計に閉鎖的になることもあります。

    もし本当に不透明さが強いと感じるなら、

    ・マンション管理士
    ・弁護士
    ・自治体のマンション管理相談窓口

    への相談は可能です。

    特に、自治体によっては無料相談窓口があります。

    ただ、現時点では、「違法行為がある」というより、
    「一部の人に管理が集中していることへの不安」の段階だと思いますので、
    まずは資料確認と情報共有を丁寧に進めるのが良いと思います。

    マンションは、部屋だけではなく、“管理を含めて共同生活”です。

    だからこそ、不安を感じた時に、感情だけで判断するのではなく、
    「何が事実で、何が推測なのか」を整理していくことが大切だと思います。

    金子徳公さんに無料相談する

  • 私が回答します

    金澤 寿一郎

    株式会社tento

    • 30代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2026/06/01

    株式会社ｔｅｎｔｏの金澤と申します。
    ご相談内容拝見しました。


    役員が固定化され、不透明な形で大きな決議が進んでいると、大切な資産や修繕積立金が適切に使われているのか非常に不安になりますね。
    知識がないからと遠慮されるお気持ちも分かりますが、ご相談者様が抱かれた違和感は、マンション管理において極めて重要な警戒サインです。


    結論から申し上げますと、証拠がない段階で警察や裁判所に駆け込むことはできませんが、「第3者の専門機関」に相談してアドバイスを受けたり、同じ不安を持つ仲間（他の住民）を増やすことで、理事会の暴走を止める体制づくりを始めることができます。
    今後の対策と相談先を整理しました。


    1. 理事会の「私物化」に潜むリスク
    役員の固定化や知り合い業者の推薦は、業界で「リプレイス（業者変更）や大規模修繕を巡るバックマージン（リベート）疑惑」として、実際に横領や資金枯渇のトラブルに発展するケースが多々あります。現状、多くの住民が「委任状・賛成票」を丸投げしていることが、一部の役員に都合の良い環境を作ってしまっています。

    2. 今すぐ活用すべき「3つの相談先」
    専門知識がなくても、以下の機関が無料で親身に相談に乗ってくれます。
    ◼︎マンション管理センター： 国土交通省指定の公益財団法人で、管理組合の運営やトラブルに関する電話相談窓口を設けています。客観的なアドバイスがもらえます。
    ◼︎各自治体（役所）のマンション相談窓口： 多くの自治体で、マンション管理士による無料相談会を定期開催しています。地元の事例を踏まえた対策を教えてくれます。
    ◼︎プロの「マンション管理士」： 個別に費用はかかりますが、組合の顧問として調査を依頼すれば、不正がないか書類を厳しくチェックしてくれます。

    3. ご相談者様が取れる具体的なアクション
    まずは「議事録」や「見積書」を閲覧請求する： 組合員には資料を閲覧する権利があります。仲のいい業者との契約プロセス（相見積もりを取ったかなど）を「勉強のために見せてほしい」と確認するだけでも、理事会への強い牽制（プレッシャー）になります。
    同じ危機感を持つ仲間を探す： 次回の総会に向けて、他の住民の方に「最近役員が変わらないけど大丈夫かな」と軽く声をかけ、味方を増やしておくことが今後の大きな力になります。


    【まとめ】
    一人で戦う必要はありません。
    まずは「マンション管理センター」などの外部窓口に、現在の状況をそのまま伝えてプロの知恵を借りてみてください。
    ご相談者様の一歩が、マンションの大切な資産と未来を守る第一歩になります。
    不信感をそのままにせず、まずは安全な相談窓口へお電話してみることから始めてみませんか。

    落ち着いた暮らしを送れますことを心から応援しております！
    参考になりますと幸いです。

    金澤 寿一郎さんに無料相談する
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