不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

住宅ローン
40代
男性
エリア

神奈川県川崎市多摩区
投稿日

2026/06/27
更新日

2026/06/28
［1回答］

387 view

フラット35Sの優遇期間が終わるタイミングで、変動に切り替えた方がいいのか悩んでいます

9年前に新築マンションを購入し、フラット35Sで借り入れました。
借入額は4,100万円、35年返済で、当初10年は金利優遇で1.05％が適用されています。

来年の3月で優遇期間が終わり、適用金利が1.8％前後に上がる予定です。
月々の返済は今の9万3千円から11万円台になる計算で、年間で20万円近く増えます。

ちょうど今、変動金利が上がり続けていることは気になっているのですが、それでも大手ネット銀行では0.5〜0.7％台のものがまだあって、フラット35の優遇後より低いです。

ただ、借り換えには諸費用が50万円前後かかると聞いていて、今の残債が3,400万円ほどある中でそれが回収できるのかどうか、試算の仕方がよくわからないまま時間が経ってしまいました。

妻はパートで年収130万円ほどあるのですが、借り換え審査のときに収入合算できるのか、それとも私一人の年収680万円で通すのか、どちらが有利なのかもわかりません。

優遇期間が終わる前に動くとしたら、どのくらいの時期から準備を始めれば間に合うでしょうか。
また、今の金利状況で変動に乗り換えるのは、フラット35を継続するより有利になる条件はあるのか、教えていただけると助かります。

私が回答します
金子徳公

株式会社ハウジングサクセス
- 50代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/06/28
まず、借り換えの損得だけで考えるのではなく、
「今後の生活が安定して続けられるか」という視点で考えることが大切だと思います。

ご相談内容を見る限り、優遇終了後でも月々の返済額は11万円台とのことです。

年収680万円で残債3,400万円という状況を考えると、
家計に大きな無理が生じていないのであれば、慌てて借り換えをする必要があるとは限りません。

借り換えの目安としてよく言われるのは、
金利差が1％以上あること
残債が1,000万円以上あること
返済期間が10年以上残っていること
です。

今回は残債も返済期間も十分条件に当てはまりますが、金利差については微妙なラインです。

また、以前は「数字上得なら借り換え」という考え方が比較的シンプルにできましたが、
今は事情が少し違います。

変動金利は確かに現時点では固定金利より低いものの、
今後の金利動向が非常に読みにくい状況です。

そのため、
単純に「今の金利が安いから変動へ」という判断は少し慎重になった方が良いと思います。

もし借り換えを検討するのであれば、私なら変動よりも固定金利の商品も含めて比較します。

毎月の返済額が多少上がったとしても、
将来の返済額が確定している安心感に価値を感じる方も少なくありません。

住宅ローンは投資ではなく生活の土台です。

金利が少し得になることよりも、
10年後や15年後に「想定外だった」とならないことの方が大切なケースも多いです。

奥様の収入合算については、現在のご年収や残債状況を見る限り、
ご本人単独で審査を進められるのであれば、その方が手続きはシンプルです。

ただし金融機関によって評価方法が異なりますので、
事前審査の段階で収入合算した場合と単独の場合を比較してもらうことは可能です。

準備を始める時期としては、
優遇終了の半年前くらいから金融機関の比較を始めれば十分間に合うことが多いです。

今すぐ結論を出す必要はありませんが、来年3月終了であれば、
今年の秋から年末頃には具体的なシミュレーションを取っておくと安心でしょう。

個人的には、
ご相談内容だけを見ると「11万円台なら絶対に借り換えなければ損」という状況には見えません。

むしろ、今後の金利上昇リスクをどう考えるか、
ご自身がどこまで返済額の変動を許容できるかを整理した上で
判断する方が後悔は少ないと思います。

住宅ローンは最終的に「一番得な選択」を探すより、
「一番安心して暮らせる選択」を探す方がうまくいくことが多いです。

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