不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

相続
60代
女性
エリア

神奈川県横浜市港北区
投稿日

2026/08/11
更新日

2026/08/12
［2回答］

133 view

実家の前の道路が共同で持っている私道だった

実家の戸建てを売却しようとしています。
不動産会社に査定を依頼したところ、実家の前の道路は公道ではなく、近隣の複数の方が持っている私有地だと言われました。
その全員からこの道を通って良い、工事で掘って良いという書面をもらわないと売りに出せないと言うのです。

数名はすでに遠方に移転していて、そのうち一人はまったく連絡がつきそうにありません。
父の代から普通に使ってきた道だったので、私道だと知らず、売却がこんなに大変になるとは思いませんでした。
連絡がとれない人がいても、売却を進めることはできるのでしょうか。全員の書面が揃わない状態でも買い手がつく可能性はあるのでしょうか。

私が回答します
金子徳公

株式会社ハウジングサクセス
- 50代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/08/11
私道の持分や通行・掘削の承諾が絡む土地は、確かに売却時に一手間かかります。
ただ、「全員の書面が揃わないと売却できない」とまで単純に考える必要はありません。

まず確認したいのは、その道路について何を求められているのかです。

例えば、単に日常の通行をするだけなのか、建て替えや新築の際に水道・ガスなどの
配管工事で道路を掘削する必要があるのかでは話が変わります。
また、道路の持分を所有しているのか、通行する権利が登記や契約で確保されているのか、
建築基準法上の接道をどう満たしているのかも確認する必要があります。

実際、私道に接している物件では、
通行や掘削について承諾書を取得しておくことが重要になるケースがあります。
住宅ローンの審査で承諾書を求められることもありますし、
買主が将来工事をするときに問題になる可能性もあります。

一方で、昔から普通にその道路を利用してきたのであれば、
「承諾書がない＝売れない」と決めつけるのも早いです。

私なら、まず不動産会社に、「誰の承諾が必要なのか」「通行だけなのか、掘削まで必要なのか」
「現在の権利関係で建築確認や住宅ローンに問題が出るのか」
「過去に同じ道路で売買された事例はあるのか」ここまで調べてもらいます。

そのうえで、連絡が取れない共有者がいるのであれば、その人をどう扱うかを含めて、
経験のある不動産会社に販売方法を考えてもらうのが現実的です。

特に私道の場合、
買主側からすると「買った後に道路を使えない、配管工事ができない」
という状態が一番困ります。
実際に、私道所有者との通行・掘削承諾をめぐって売買後に問題になった事例もあります。

ですから、売却前にできるのであれば、承諾関係を整理しておくのが理想です。

ただ、全員と連絡が取れないからといって、そこで売却を諦める必要はありません。

こういう物件こそ、一般的な戸建てと同じように広告を出して待つだけではなく、
権利関係を整理したうえで、
「どういう人なら購入できるのか」「どこまで条件を整えれば売れるのか」
を考えて販売することが重要です。

私なら、
まず現地・公図・登記・道路の持分・上下水道・建築基準法上の接道状況を一通り確認して、
承諾が取れない部分を明確にします。

そのうえで、必要な承諾がどうしても取れないのであれば、
それを前提条件として買主を探す方法も検討します。

売却は「問題が一つあるから売れない」というより、その問題を買主にどう説明し、
どこまで解決して、どの条件なら買ってもらえるかを考える仕事でもあります。

今回のようなケースは、所有者だけで判断するより、
私道や権利関係のある土地を扱った経験がある不動産会社に
一度きちんと調査してもらうのが一番だと思います。

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私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2026/08/12
ご相談を拝見しました。

私道の所有者全員から「通行・掘削同意書」を取得しなくても、売却を行うこと自体は可能です。ただし、価格が下がる可能性は高く、さらには購入者を見つけるのが困難ではあるでしょう。

これは、同意書がない場合、設備の引き込みや交換工事が制限され、さらには金融機関も私道に関する権利関係（通行・掘削の承諾）がない物件に対し、融資を渋る傾向があるからです。また、私道が位置指定を受けているか否かが記載されていませんが、位置指定を受けていない私道については建築基準法上の道路要件を満たすことができず、再建築ができない点にも留意する必要があります。

まずは法務局で私道の公図と登記事項証明書を取得し、誰がどれくらいの割合（持分）を所有しているか確認すると同時に、依頼した不動産会社が「全員揃わないと無理」と一方的に断る場合は、権利関係が複雑な物件の仲介や買取を得意とする別の不動産会社（または弁護士）にセカンドオピニオンを求められるのが良いと思います。

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