不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

売却
50代
女性
エリア

岡山県岡山市北区
投稿日

2026/09/11
更新日

2026/09/13
［3回答］

134 view

専任媒介が自動更新だった。切り替えた場合、今連絡が来ている内見者はどうなりますか？

地元の不動産会社と媒介契約をしています。
担当者の対応が少し気になるので、次は大手不動産会社に仲介に入ってもらおうと思っています。
3か月の満了は9月20日ですが、媒介契約書では自動更新と記載されています。
満了したタイミングで契約を解除したい場合はどれくらい前に伝えれば良いのでしょうか。
また、内見した1組が時間帯を変えて再び内見に来たいと言っているのですが、それまでに契約期間が過ぎてしまいそうな場合、新しい不動産会社に内見者を引き継げるのでしょうか。
それともこの1組だけは現在の不動産が仲介することになるのでしょうか。

私が回答します
松代　博明

株式会社Ｍ－Ｈｏｍｅ
- 50代
- 神奈川県
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/09/11
専任媒介契約（専任媒介・専属専任媒介）における「自動更新」の特約は、宅地建物取引業法第34条の2第2項および第10項に基づき無効です。法律上、専任系媒介契約の有効期間は最長3か月と定められており、更新には「依頼者（売主）からの書面（または電磁的記録）による申し出」が必須とされています。

したがって、契約書に「自動更新」と印字されていても法的な効力はなく、更新手続きを行わなければ9月20日の満了日をもって当然に終了します。

1. 契約解除（更新拒絶）の申し出時期

申し出のタイミング:
法律上は無効な特約ですが、現場での無用なトラブル（業者が更新されたと思い込んで広告を継続するなど）を防ぐため、「今すぐ（数日前〜1週間前程度まで）」に文書またはメールなど文面に残る形で「満了日（9月20日）をもって契約を終了し、更新はしない」旨を伝えるのが確実です。

違約金について:
期間満了による終了であるため、違約金やペナルティは一切発生しません。

2. 既存の内見希望者の引き継ぎと仲介権（直接取引の制限条項）
標準媒介契約約款には、「有効期間内に媒介業者の紹介で知り得た相手方と、契約終了後2年以内に業者を排除して直接取引（または別業者を介して取引）した場合、所定の報酬額相当を請求できる」という趣旨の特約が置かれています。

新会社へ引き継げるか:
現在の不動産業者が案内・紹介した内見者である以上、切り替え後の大手不動産業者にそのまま「客の仲介」を引き継ぐことは原則できません。新会社を通して契約を結ぶと、現不動産業者から「抜き行為（紹介客の横取り）」とみなされ、現業者から報酬相当額（または実費）を請求されるリスクがあります。

この1組の扱い:

選択肢A（現業者でまとめる）: この内見者が購入に至る可能性が高い場合は、その1組との交渉・契約のみ現業者に仲介させるのが最もトラブルのない安全な進め方です。

選択肢B（切り替えを優先する）: 新会社への切り替えを最優先にする場合、現業者との契約満了前に2回目の内見を急いで調整してもらい、満了日前に購入意思の有無を確認するよう促すのが現実的です。

選択肢C（内見者が別ルートの場合）: もしその内見者が「他社の客（レインズ経由で別業者が連れてきた客）」であれば、元付業者を切り替えても客付け業者は同じであるため、新会社へ引き継いで商談を継続できるケースがあります（内見者が現業者の直接の反響客かどうか要確認）。
私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2026/09/12
ご相談を拝見しました。

そもそもの話ですが、専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合、法律上「自動更新」は認められておらず、更新には依頼者からの書面（または電子記録）による合意が不可欠です。したがって、現時点で契約の更新をしない旨を伝え、あらかじめ他の業者に依頼する準備を始めても何ら問題は生じません。

ただし、在の不動産会社が案内・紹介した顧客（今回再内見を希望している1組）と契約に至った場合、その会社は「自社が引き合わせた顧客である」として仲介手数料を請求する権利を有します。

したがって、元の会社を外して「買主と直接契約する」あるいは「新しい大手不動産会社に仲介をすり替える」行為をすると、標準媒介契約書の規約に基づき、元の不動産会社から仲介手数料相当額（または履行に要した費用）を請求されるリスクが高くなります。その顧客に関しては、現在の不動産会社に間に入ってもらうのが最もトラブルが少なく賢明な方法となります。

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私が回答します
金子徳公

株式会社ハウジングサクセス
- 50代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/09/13
専任媒介契約は、3か月を超えて契約することはできず、更新も本来は双方の合意が必要です。
ですから、媒介契約書に「自動更新」と書かれているからといって、
何もしなければ当然に更新される、と考える必要はありません。

9月20日で終了させたいのであれば、今のうちに「9月20日をもって契約を終了し、
更新はしません」と不動産会社に伝えておけばいいと思います。

現在の不動産会社がすでに紹介している内見者については少し注意が必要です。
9月20日を過ぎれば新しい不動産会社に依頼することはできますが、
その内見者が現在の不動産会社の紹介によって知った相手であれば、
その後その方と売買契約をした場合、現在の不動産会社から報酬を請求される可能性があります。
標準媒介契約約款にも、契約終了後2年以内の直接取引についてこの定めがあります。

したがって、今回の内見者については、
9月20日を過ぎれば新しい会社に自由に引き継げるとは考えない方がいいです。
現在の不動産会社から紹介を受けた内見者と契約した場合、契約終了後であっても、
現在の不動産会社から報酬を請求される可能性があります。
新しい会社に依頼する前に、
現在の不動産会社に内見者の紹介状況や契約終了後の取扱いを確認してください。

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