不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

売却
50代
女性
エリア

東京都杉並区
投稿日

2026/09/20
更新日

2026/09/20
［1回答］

164 view

住まなくなった家を売るが、3000万円控除が使えるか不安

3年前に母の介護のため実家へ戻り、それまで住んでいたマンションは空き家のままにしていました。
最近ようやく売却を考えています。

購入時より高く売れそうで、譲渡所得が出る可能性があります。
自宅を売った時は3000万円特別控除が使えると聞きましたが、もう住まなくなってから時間が経っています。

数か月に1回帰る程度でしたが、これは住んでいると言えますか？
3,000万円控除が使えるかで売却するかしないか決めたいです。

私が回答します
金子徳公

株式会社ハウジングサクセス
- 50代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/09/20
この場合、まず大事なのは「3年前から住んでいないから、もう3,000万円控除は使えない」
とは限らないということです。

マイホームの3,000万円特別控除は、現在住んでいる家だけでなく、以前住んでいた家についても、
住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば、
一定の要件を満たすことで利用できます。
つまり、「住まなくなってから何年たったか」と「いつ売却するか」が重要になります。

今回「3年前に母の介護のため実家へ戻った」ということであれば、
まず実際にマンションを生活の拠点として使わなくなった日が
いつなのかを確認した方がいいでしょう。

数か月に1回帰っているという事情については、
それだけで「まだ住んでいる」と判断するものではありません。
税法上大事なのは、そこが生活の本拠として使われていたのか、
それとも介護のため実家に生活の拠点を移した後、たまに戻っていただけなのかという実態です。

例えば、普段の生活は実家でしていて、
マンションには数か月に一度戻るだけという状態であれば、
通常は「引き続き住んでいる」と考えるのは難しいと思います。

ただし、それでも過去に実際に自分が住んでいたマンションであれば、
住まなくなった後も一定期間は3,000万円控除の対象になり得ます。

今回一番注意したいのは、まさにこの「3年」の期限です。

「3年前」というのが正確にいつなのかによって、売却できる期限が変わります。
例えば2023年中に住まなくなったのであれば、
原則として2026年12月31日までに売却する必要があります。
単純に「3年たっていなければ大丈夫」という考え方ではなく、
住まなくなった日の属する年から数えて、3年を経過する日の属する年の12月31日まで、
という期限で考えます。

ですから、
今回のケースでは「数か月に1回帰っているから住んでいることにできるか」を考えるより、
実際にいつマンションを生活の拠点から外したのかを基準に、
3,000万円控除の期限に間に合うのかを確認する方が重要です。

そして、3,000万円控除を使えるかどうかは、
単純に「自宅だった」というだけで決まるものでもありません。
親族など特別な関係のある人への売却ではないことなど、ほかにも要件があります。
最終的には確定申告をして特例を適用することになります。

今回、3,000万円控除が使えるかどうかで売却するか決めたいのであれば、
売却を先に進めてしまうより、
まず「最後に実際に住んでいた日」と「売却予定日」をはっきりさせて、
その日付で適用期限を確認するのが一番です。

もし本当に住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日が近いのであれば、
ここはのんびり考えない方がいいと思います。
3,000万円という控除額は非常に大きいので、
使えるか使えないかで手取りが大きく変わる可能性があります。

「数か月に1回帰っているから、まだ住んでいることにできる」
という考え方で期限を延ばすのではなく、
実際の生活実態と税法上の期限をきちんと合わせて判断するのが安全です。

今回のようなケースなら、3,000万円控除が使える可能性は十分あります。
ただ、「3年前」という部分が曖昧なままでは判断できませんので、
最後に生活の拠点を移した日を確認し、
その日から売却期限を計算してから売却するかどうかを決めるのがいいと思います。

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