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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 相続
  • 50代
  • 女性
  • エリア
    京都府京都市伏見区
  • 投稿日
    2026/09/25
  • 更新日
    2026/09/26
  • ［1回答］

153 view

叔母名義の土地に、父が建てた家が残っている

父が亡くなり、父名義の古い家を相続することになったのですが、土地の名義は父の姉である叔母の名義でした。
かなり昔に父がその土地に家を建てて住んでいて、叔母から土地代を請求されたことはなく、契約書などもありません。

叔母も高齢で、今後その土地が叔母の子供たちに相続されることになると思います。
土地が叔母で、その上に建つ家が父名義の場合、家だけ私達が相続しても、叔母の土地の相続が発生した場合私達はどうなるのでしょうか。
家は住む予定もないので売却したいのですが、土地とセットじゃないと売れないですか？
家を解体する場合、叔母の許可が必要なのでしょうか？

  • 私が回答します

    金子徳公

    株式会社ハウジングサクセス

    • 50代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2026/09/26

    今回のケースで一番大事なのは、
    「家はお父様名義、土地は叔母様名義」という名義の違いだけで判断しないことです。

    お父様が昔から叔母様の土地を無償で使い、その上に家を建てていたのであれば、
    法律上は「使用貸借」と呼ばれる土地の使用関係だった可能性があります。

    使用貸借というのは、
    簡単にいえば「叔母さんが親族であるお父様に、土地を無償で使わせていた」という関係です。

    地代を払っていなかったからといって、何の権利もなかったとは限りません。
    ただ、通常の借地権とは違い、使用貸借には借地借家法による強い保護がありません。

    そして今回ややこしいのが、お父様が亡くなった後です。

    「家を相続したのだから、土地を使う権利も当然に相続した」と単純には考えられません。

    使用貸借は、誰に貸したのかという人的な関係が重視される契約だからです。
    もっとも、建物を建てて家族で長年住んでいたような親族間の土地使用については、
    貸主と借主の事情や、当初の使用目的などによって、
    借主の死亡だけで当然に使用関係が終了するとは限らないとした裁判例もあります。

    ですから、
    「父が亡くなったので明日から土地を使えません」というような単純な話でもありません。

    ただ、今回の相談者さんがその家に住む予定もなく、売却や解体を考えているのであれば、
    私はここを曖昧にしたまま動かない方がいいと思います。

    まず、叔母様とお父様の間で、昔どのような話になっていたのかを確認します。

    地代は本当に一度も払っていなかったのか。
    叔母様は「家を建てて住んでいい」と言っていたのか。
    いつまで使うという話だったのか。
    お父様が亡くなった後について何か話していたのか。
    過去に叔母様から土地代や明渡しについて言われたことはないのか。

    契約書がなくても、こうした事情や長年の使用実態から、
    土地を使う関係が判断されることがあります。

    そして、叔母様が亡くなって土地を子どもたちが相続した場合ですが、
    土地の所有権は叔母様の相続人に移ります。

    その時点で、
    相談者さんが「家を相続したから、この土地を当然に使い続けられる」とは限りません。

    逆に、叔母様との間に有効な土地利用関係が残っているのであれば、
    土地所有者が相続によって変わっただけで、直ちにすべてが消えてしまうとも限りません。

    つまり、叔母様の相続が発生する前に、土地と建物の関係を整理しておくことが非常に大切です。

    では、家だけ売れるのかということですが、
    法律上「建物だけを売る」こと自体が絶対にできないわけではありません。

    ただ、実務上はかなり難しいです。

    建物を買った人は、その建物を利用するために土地を使う権利が必要になります。

    ところが、今回のように土地の所有者が叔母様で、
    土地を無償で使わせてもらっていたという状況では、
    建物だけ買ってくれる人を探すのは現実的にはかなり難しいと思います。

    そのため、売却を考えるのであれば、まず叔母様側と話をして、

    「土地も一緒に売却する」
    「土地は叔母様側が所有したまま、建物を買う人に土地を使わせる契約を新たに結ぶ」
    「建物を解体して土地を返す」

    など、どの形にするのかを決める必要があります。

    私なら、このケースでは家だけを先に売ろうとはしません。

    まず叔母様に事情を説明して、「父が亡くなり、家は私たちが相続することになりました。
    この家を使う予定はなく、売却か解体を考えています。
    土地についても、今後どうするのがよいか一度整理させてください」と話します。

    そこで叔母様が「土地も一緒に売っていい」と言うのであれば、
    土地・建物をセットで売却する方向が一番きれいです。

    土地を売るつもりがないのであれば、建物を解体して土地を返すという選択肢もあります。

    ただし、解体についても、相談者さんが勝手に進めるのではなく、
    土地所有者である叔母様と話をつけてから進めた方がいいです。

    建物の所有者だからといって、他人の土地に無断で立ち入り、
    解体工事をするのはトラブルのもとになります。

    特に解体すると土地が更地になり、
    叔母様側に土地の管理や利用について新しい問題が生じますから、
    「建物を解体して土地を返す」ということについて、叔母様の了解を取って、
    できれば書面に残しておいた方がいいと思います。

    そして、今回かなり重要なのは、
    叔母様が高齢で、将来その土地を子どもたちが相続する可能性があるという点です。

    叔母様本人とは話ができても、その後に相続人が「そんな話は聞いていない」となると、
    また一から問題になります。

    ですから、今のうちに土地と建物をどうするのかを叔母様と話し合い、売却するのであれば売却、
    解体して返すのであれば解体して返す、今後も使わせてもらうのであればその条件を整理して、
    書面にしておくことをおすすめします。

    今回の場合、
    「家だけ相続できたから、とりあえず家だけ売ればいい」という考え方は危ないと思います。

    家の所有権と、その家が建っている土地を利用する権利は別の問題です。

    まずは叔母様との土地利用関係を整理する。

    そのうえで、土地と建物を一緒に売るのか、建物を解体して土地を返すのか、
    今後も土地を使わせてもらうのかを決める。

    これが今回の一番現実的な進め方だと思います。

    なお、お父様の相続については、建物の相続登記も必要になりますので、
    まだ相続登記をしていないのであれば、その点も併せて確認しておいた方がいいです。

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