相続した家が再建築不可と判明

Question

父から相続した実家を売却しようとしたら再建築不可とのこと。
これじゃ買い手もつかないですよね？どう活用したら良いでしょうか。

渡邉 将仁(株式会社仁リアルティ / ZIN REALTY,Inc.) · Accepted Answer

ご相談拝見しました。

相続したご実家が「再建築不可」と聞くと、びっくりしますよね。「これじゃ売れないんじゃないか…」と不安になるお気持ちもよくわかります。ですが、実際にはいくつかの動かし方があるので、まずは整理してみましょう。

【まず確認しておきたいこと】

・なぜ再建築不可なのか
多くは「幅4m以上の道路に2m以上接していない」ためです。測量図や法務局の資料で接道をチェックしてみてください。場合によっては「セットバック（道路を広げるための一部後退）」で再建築できるケースもあります。

・建物の状態や築年数
老朽化していると、貸す場合もリフォームや耐震補強が必要になります。

・周辺の状況
隣地とまとめれば再建築可能になるケースや、将来的な再開発の動きがあるエリアもあります。

【どう活用・売却できるか】
・リフォームして貸家にする
建て替えできなくても、リフォームして賃貸に出し、固定資産税の負担を抑えつつ家賃収入を得る方法があります。

・隣地とまとめる
隣の土地所有者と交渉して一緒に売却すれば、再建築可能地として価値が上がることもあります。まとめ売りの相談は不動産会社を通じるのがスムーズです。

・投資家や業者への売却
一般の方には敬遠されがちですが、古家付き土地として業者や投資家が買うケースもあります。価格は下がりますが、現金化を優先するなら有効です。

・駐車場や倉庫など別用途で活用
住居として建て替えできなくても、駐車場や倉庫、シェアハウスとして利用できるケースもあります（用途地域の確認が必要です）。

一番大事なのは、「今すぐ現金化したいのか」「収益を生みながら持ちたいのか」「隣地交渉などで価値を上げてから売りたいのか」という方向性を決めることです。そこが決まれば、最適な動かし方が見えてきます。

少しでも考えて頂くご参考となれば幸いです。

角田浩崇(イエステーション博多店・箱崎店 ㈱コムハウス) · Answer

はじめまして、イエステーション博多店・箱崎店　㈱コムハウスの角田と申します。

とても良いご質問です。「再建築不可物件」は、たしかに普通の住宅より扱いが難しい資産ですが、活用や売却の方法はあります。順にわかりやすく整理しますね。

〇まず確認すべきこと
1. 「再建築不可」とは？
建築基準法上、幅4m以上の道路に2m以上接していない土地などでは、
建物の再建築が認められません。→ つまり、今ある家を壊したら新築できない状態です。

ただし、「再建築不可」といっても、ケースによっては再建築できるようになる可能性もあります。

〇再建築が可能になるか確認・交渉する方法
1. 接道要件を満たせるか調べる
市区町村の建築指導課で、「その土地の接道状況」や
「道路の種別（42条1項・2項など）」を確認してください。
→ 「42条2項道路（いわゆるみなし道路）」なら、
　　セットバックで再建築が許可される場合があります。

2. 隣地を一部購入する
もし隣地の一部を取得して接道2m以上を確保できれば、再建築可能になることがあります。
→ 隣人との交渉は大変ですが、これが成功すれば資産価値が一気に上がります。

〇売却する場合の選択肢
1. 現況のまま「再建築不可物件」として売る

需要は少ないですが、投資家・古家再生業者・賃貸運用業者などが買うケースはあります。
一般的に通常の土地価格の30〜50％程度で取引されます。

➡ 不動産会社の中でも、「再建築不可物件専門業者」に相談するのがおすすめです。

2. 古家をリフォームして貸す（賃貸活用）
再建築できなくても、既存の建物を修繕して賃貸住宅・民泊・シェアハウスなどにできます。
固定資産税の住宅用地特例も維持できます（更地にすると6倍になるケースが多い）。

3. 駐車場・資材置き場などにする
再建築不可でも更地利用は可能。
建築物が建てられないだけで、
プレハブやコンテナなどの「建築確認不要構造物」は置ける場合もあります。

〇活用方針を決める流れ
①市区町村で「接道要件」「道路種別」を確認：建築指導課
②隣地交渉の可能性を探る：隣地所有者
③再建築可否を踏まえて、売却 or 活用方針を決定：不動産会社・税理士
④再建築不可でも買う業者に査定依頼：専門業者

以上、参考になれば幸いです。

奥林洋樹(H.L.C不動産コンサルティング) · Answer

ご相談を拝見しました。再建築不可だからといって必ずしも売却不可とはなりません。一概には言えませんが、駐車場や資材置き場など建築以外の用途の見いだせるケースもあるからです。

しかしながら、再建築不可の理由が用途地域によるものか、あるいは道路要件によるものか理由が記載されていません。まずは、活用方法等について不動産業者に相談されてはいかがでしょうか。

佐脇孝明(株式会社サワキタ不動産) · Answer

再建築不可でも全く売れない、ということはないですよ。当然再建築可の物件に比べれば価格は大幅に下がります。しかし、それを狙って購入し、自社（自分）で補修して貸し出す、というケースは結構見られます。
言い方を変えれば、ご相談者様が低コストで手直しをして収益物件として活用するという方法があります。購入費用が掛かっていないので、リフォーム費用のみ出費となりますが、同様の物件を購入して運用する場合に比べれば、大変有利です。何年か運用していけば、隣地等で売り物が出てくるかもしれません。その場合は価値が高まります。

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