不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

相続
50代
男性
エリア

愛知県一宮市
投稿日

2026/11/07
更新日

2026/11/08
［2回答］

42 view

父の実家整理中に古い建築確認通知書が出てきて、再建築できない土地だと知った

父の四十九日を終えてから実家を片付け始めたのですが、古い建築確認の書類が出てきて、どうやら前面の道路の幅が足りておらず、今のままでは建て替えができない土地だとわかりました。

救済措置のようなものが使える場合もあると聞いたことがあるので、うちの実家がそれに当てはまるのか知りたく、不動産会社に問い合わせたところ、会社毎に言うことが違っていて混乱しています。

建替え可能な土地になれば売却できると思っているのですが、こういったものに詳しいのは不動産会社ではないのでしょうか？

どこに調べてもらえば良いでしょうか？

私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2026/11/08
ご相談を拝見しました。

建築基準法では、敷地が建築基準法上の道路に間口が2ｍ以上接しているが、原則として義務付けられています。さらに、道路の幅員が4ｍ以上であることも要件の一つとされています。ただし1950年11月23日の基準時以前から建物が建ち並んでいた幅員4m未満の道路で特定行政庁が指定したものについては、道路の中心線から水平距離で2メートル後退した地点を敷地と道路の境界線として確保すれば、道路要件を満たすとされています。

いわゆる、セットバックと呼ばれる規定です。

この程度のことは、不動産業者であれば正確に理解しておいて欲しい内容の規定ではあるものの、こうした法規制の調査能力や知識量に会社や担当者ごとのバラツキが出やすいため、相談者様が混乱されたのも無理はありません。

それだけに、最も確実なのは土地が所在する市区町村役場（または都道府県）の建築指導課へ確認することです。

また、建築士や土地家屋調査士に相談しても正確な回答が得られると思います。

お手元にある古い建築確認書類、公図、住宅地図などを持参し、「この道路は建築基準法上の何条の道路か」「セットバックで対応可能か、あるいは43条許可などの対象になるか」を確認されると良いでしょう。

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私が回答します
金子徳公

株式会社ハウジングサクセス
- 50代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/11/08
まず、古い建築確認通知書が見つかったのであれば、その書類をぜひ確認したいところです。

今回のお話で気になるのは、「前面道路の幅が足りないため再建築できない」という説明だけで、
再建築不可と判断されている点です。

実際には、道路の幅が足りないのか、敷地が道路に接している長さが足りないのか、
あるいは前面の通路が建築基準法上の道路として認められていないのかによって、
対応方法が変わります。

例えば、前面道路が4ｍ未満であっても、建築基準法42条2項道路に該当するのであれば、
セットバックをすることで建て替えが可能になるケースがあります。

また、建築基準法上の道路に接していない場合でも、敷地や周辺の状況によっては、
43条2項の認定・許可を受けて建築できる可能性があります。

ただし、43条の制度は、
過去に認められた実績があれば次回も必ず認められるというものではありません。
建築する建物や現在の通路の状況などを踏まえ、改めて判断されます。

ここで、もう一つ確認したいことがあります。

古い建築確認通知書があるということは、
少なくとも過去にその敷地で建築確認が行われた履歴があるということです。

もちろん、それだけで現在も建て替えができるとは限りません。
建築当時と現在では法令や道路の扱いが異なる可能性がありますし、
当時どのような条件で建築確認を受けたのかも確認する必要があります。

まずは、その建築確認通知書を不動産会社や建築士に見せて、
内容を確認してもらうことをお勧めします。
可能であれば、当時の建築計画概要書や検査済証なども探してみると、判断材料が増えます。

では、どこに相談すればよいのでしょうか。

私がお勧めするのは、物件所在地の役所にある建築指導課や建築審査担当の窓口です。

そこで、次の点を確認してください。

前面道路は建築基準法42条の何号道路に該当するのか

42条2項道路であれば、セットバックによって建築可能なのか

43条2項の認定・許可を検討できる敷地なのか

過去の建築確認や許可の記録が残っているのか

役所では、道路の種別や過去の行政上の記録などを確認できます。
建て替えの具体的な計画については、建築士にも現地や資料を見てもらうとよいでしょう。

また、不動産会社についてですが、すべての不動産会社や営業担当者が、
こうした建築基準法や道路の問題に詳しいわけではありません。

不動産の売買に詳しい担当者と、建築基準法や役所との協議に詳しい担当者は、
必ずしも同じではありません。
会社によっても得意分野は違います。

今回のように会社ごとに説明が違うのであれば、どこか一社の説明だけで判断せず、
まずは役所で事実関係を確認することが大切です。

再建築不可と判断するのは、調べるべきことを調べてからでも遅くありません。

建て替えが可能になるのであれば、売却の選択肢や価格にも影響します。
大切なご実家ですから、最初から再建築不可と決めつけず、
使える制度がないか一つずつ確認していきましょう。

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