不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

住宅ローン
30代
男性
エリア

埼玉県さいたま市北区
投稿日

2026/07/04
更新日

2026/07/05
［2回答］

113 view

変動金利のままですが、「5年ルール」があるから大丈夫と言われ、本当に安心していいのでしょうか

3年前に地方銀行で住宅ローン（変動金利）を組みました。
借入額は4,280万円、35年返済です。
最近、自分の銀行から「7月返済分より適用金利を見直します」という案内が届きました。
銀行へ問い合わせたところ、「5年ルールがありますので、すぐ返済額が大きく増えることはありません」と言われました。

その場では安心したのですが、帰宅して調べると、「返済額は変わらなくても元金が減らなくなる」「未払利息が発生するケースもある」という記事を見つけ、逆に不安になっています。

銀行の担当者からは「そこまで心配しなくても大丈夫です」と言われましたが、本当にそうなのでしょうか。

私が回答します
金子徳公

株式会社ハウジングサクセス
- 50代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/07/04
ご不安になるお気持ちはよく分かります。

銀行が説明した「5年ルール」は間違いではありません。
多くの変動金利型住宅ローンでは、
金利が上昇しても返済額は5年間据え置かれる仕組みになっていますので、
すぐに毎月の返済額が大きく増えるわけではありません。

ただし、5年ルールは「返済額が急に増えないための仕組み」であって、
「金利上昇の影響がなくなる制度」ではありません。

返済額が変わらない間でも、金利が上昇すれば利息の割合が増え、
元金の減り方が遅くなることがあります。
金利の上昇幅や借入条件によっては、
将来的に返済期間や返済総額へ影響が出る可能性もあります。

だからといって、今すぐ慌てて借り換えや固定金利への変更を決める必要があるとは言えません。

一方で、今後も金利上昇が続く可能性を考えると、
「5年ルールがあるから大丈夫」と安心し続けるのではなく、
一度ご自身のローン残高や返済予定表を確認し、
将来どの程度まで金利が上がると家計に影響が出るのかを把握しておくことは大切です。

銀行へ返済シミュレーションを依頼したり、
固定金利へ変更した場合や借り換えた場合との違いを比較しておけば、
将来判断が必要になったときにも落ち着いて対応できます。

現時点では過度に心配する必要はありませんが、今後の金利動向を見ながら、
近い将来に一度しっかり対策を検討するタイミングは設けておいた方が安心です。

住宅ローンは何十年と続くものですので、「今は様子を見る」という判断も立派な選択肢です。
その代わり、
定期的に状況を確認し、必要なタイミングで動ける準備だけはしておくことをおすすめします。

金子徳公さんに無料相談する
私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2026/07/05
ご相談を拝見しました。

相談者様がご自身でしっかり調べられているのは素晴らしいことだと思います。

確かに、利息が急上昇した場合、「5年ルール」や「125％ルール（上昇しても125％が上限）」が適用されることによって返済金額のうち「利息」の割合が増え、その分「元金」の返済に回る金額が減ってしまう可能性があります。

しかし、30年以上という長い返済期間においては、金利の上昇や下降は頻繁に訪れるものです。また、現在の日本の緩やかな金利上昇ペース（0.1%〜0.25%程度の上昇）であれば、すぐに未払利息が発生する可能性は極めて低いと思われます。そのような観点から、銀行担当者は「そこまで心配しなくても大丈夫」といった説明をしたのでしょう。

もっとも、金利が上がり続けると完済間近になって「思ったより元金が減っていない」「最後に数百万円の一括返済を求められた」という事態になりかねないのもまた事実です。これが、ネット記事が警告している本当の理由です。

だからといって今すぐパニックになって全額繰り上げ返済をしたり、慌てて固定金利に乗り換えたりする必要はありません。まずは次回の「返済予定表」で元金と利息の内訳がどう変わるかを確認し、無料シミュレーターなどを利用して、借り換えや将来の繰上返済の計画をじっくりと検討される姿勢が最も大切です。

奥林洋樹さんに無料相談する