不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

購入
40代
男性
エリア

神奈川県横浜市青葉区
投稿日

2026/07/20
更新日

2026/07/20
［1回答］

137 view

増築部分の建築確認が取れていない中古一戸建て。将来売るときや建て替えのときにどう影響しますか

中古の一戸建てを検討しているのですが、仲介の担当者から増築した部分の建築確認を取っていないと言われました。

築26年の物件で、以前の所有者が後から1部屋を増やしたらしく、登記上の面積と実際の広さが10㎡ほど違っています。

周辺の同程度の物件より価格がやや低めになっていて、それがこの理由だったのだと理解しました。

フラット35は使えないと言われていて、融資を組める金融機関が限られるとのことです。

それ自体も気になるのですが、もっと気になっているのが将来また売りに出すときです。

次の買い手も同じ制約を引き継ぐことになるなら、売値にどの程度影響するのか、見当がつきません。

もう一点、地震や火事で建物が大きく傷んだとき、同じ規模で建て直せるのでしょうか。

増築部分を含めた状態で建て替えができるのか、増築前の元の規模に戻すしかないのかが、調べてもわからず困っています。

住む分には支障ないと言われていますが、将来の選択肢がどの程度狭まるのかを含め、ご意見をいただきたいです。

私が回答します
金子徳公

株式会社ハウジングサクセス
- 50代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/07/20
ご相談のケースでは、「今住めるか」よりも、
「将来どうなるか」を重視して判断することをおすすめします。

まず、建築確認を受けていない増築部分があるからといって、
すぐに住めない建物というわけではありません。
ただし、その影響が将来まで続く可能性は十分に考えておいた方がよいと思います。

今回気になったのは、登記上の面積と実際の面積が約10㎡違うという点です。

私なら、まず「この増築部分を登記する予定はないのですか」と確認します。

さらに、その増築部分を登記した場合、建ぺい率や容積率を超えてしまうのでしょうか。

もしそうであれば、現在利用できる金融機関が限られる理由も説明がつきます。

担当者が「フラット35は使えません」「融資できる銀行が限られます」と言ったのは、
そうした法令上の状況を踏まえている可能性があります。

そして、私なら一番確認したいのは建て替えです。

築26年の建物であれば、
将来売却するときは建物の価値よりも土地の価値で取引されるケースが多くなります。

つまり、「この建物を残せるか」ではなく、
「建て替えるときに今と同じ規模の家が建てられるのか」が重要になります。

もし現在の建物が建ぺい率や容積率をオーバーしている状態であれば、
建て替え時には今より小さい建物しか建てられない可能性があります。

この点は購入前に必ず確認してください。

逆に、同じ規模で建築できるのであれば、将来の不安はかなり小さくなります。

これは役所や不動産会社で比較的確認しやすい内容ですので、
「分からないまま契約する」という状況は避けた方が安心です。

価格が少し安いからといって飛びつくよりも、
「なぜ安いのか」「その理由を自分が納得して受け入れられるのか」
を整理してから判断することをおすすめします。

私は不動産では、「知らずに買って後悔する」ことが一番もったいないと思っています。

安い物件には安い理由があります。
その理由を理解したうえで購入するのであれば良い買い物になることもありますが、
「聞かなかった」「確認しなかった」が原因で将来の選択肢が狭くなることだけは
避けていただきたいです。

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