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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 購入
  • 30代
  • 女性
  • エリア
    神奈川県藤沢市
  • 投稿日
    2026/08/20
  • 更新日
    2026/08/21
  • ［2回答］

160 view

売主の住宅ローンが残っている中古戸建て、決済当日に抵当権を抹消できるか

築15年の中古一戸建てを検討しており、来月の契約を予定しています。夫婦共働きで、貯蓄と住宅ローンを合わせて予算を組みました。

先日、司法書士の方から話を伺った際に、売主がまだ住宅ローンを完済されていないことを知りました。

売買代金で残債を返済し、同じ日に抵当権を抹消する流れになると説明されましたが、決済当日にきちんと抹消手続きが完了するのか心配です。

もし売主の残債が売却価格を上回っていた場合はどうなるのか、また抹消登記が何らかの事情で遅れた場合にこちら側にどんなリスクがあるのか、事前に確認しておいた方が良い点があれば教えていただきたいと思っています。

契約書には抵当権抹消に関する条項が入ると聞いていますが、素人目には内容を十分に理解できているか自信がありません。

同じような状況で購入された方がいらっしゃれば、どのような点に注意されたか伺えますと助かります。

  • 私が回答します

    金子徳公

    株式会社ハウジングサクセス

    • 50代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2026/08/20

    ご心配になる気持ちはよく分かります。

    ただ、今回のケースは、売主の住宅ローンが残っていること自体を、
    あまり特殊なこととして心配する必要はありません。

    中古住宅の売買では、
    売主が住宅ローンを完済していない状態で売却することは珍しくありません。
    むしろ、住宅ローンを完済してから売りに出しているケースの方が少ないくらいです。

    一般的には、

    売買代金を買主から支払う
    ↓
    その代金を使って売主が住宅ローンを返済する
    ↓
    金融機関から抵当権抹消に必要な書類が出る
    ↓
    司法書士が所有権移転登記と抵当権抹消登記を進める

    という流れになります。

    ですから、「決済当日に抵当権が残っている＝買主が危険」ということではありません。

    決済の場では、売主の借入先金融機関、仲介会社、司法書士などが連携して、
    残債の返済と抵当権抹消、所有権移転を一連の手続きとして進めるのが通常です。

    買主が自分で売主の銀行に行って確認したり、抵当権を自分で抹消したりする話ではありません。

    むしろ、ここはそのための不動産会社と司法書士がいると考えていいと思います。

    ただし、確認しておいた方がいいことはあります。

    一番大事なのは、相談者さんが心配されているように、
    売却代金で本当に売主の住宅ローンを完済できるのかという点です。

    例えば、

    売買価格が4,000万円
    売主の住宅ローン残高が3,000万円

    であれば、通常は売買代金から3,000万円を返済して抵当権を抹消できます。

    一方で、

    売買価格が4,000万円
    住宅ローン残高が4,500万円

    ということであれば、500万円不足します。

    この場合は、売主が自己資金を追加して完済するのか、
    その他の方法で不足分を用意するのかを事前に整理する必要があります。

    ここが解決していないまま契約を進めるのは、買主として確認しておきたいところです。

    ですから、契約前に担当者へ、「売買代金で現在の住宅ローンは完済できる予定でしょうか」
    「抵当権抹消に必要な手続きは、売主側の金融機関と司法書士で確認できていますか」
    「決済当日は、抵当権抹消と所有権移転をどのような段取りで行う予定ですか」
    と聞いてみてください。

    これくらい聞いて全く問題ありません。

    また、決済当日に何らかの事情で抹消書類が用意できなかった場合についても、
    司法書士が「抵当権を抹消できること」を確認したうえで登記手続きを進めるのが基本です。

    買主としては、
    「抵当権が消えることを確認できないのに、先に代金だけ支払ってしまう」
    という状況にならないよう、
    決済の段取りを司法書士と仲介会社に確認しておくことが重要です。

    契約書についても、買主側で抵当権抹消の仕組みをすべて理解する必要はありません。

    もちろん契約内容を確認することは大切ですが、分からないところは遠慮せず、
    「この条項は、売主の抵当権を抹消してから私たちに所有権を移すという意味ですか？」
    「売主の残債が売買代金で足りなかった場合はどうなりますか？」
    と担当者に聞けばいいと思います。

    特に今回の場合、
    すでに司法書士から「売買代金で残債を返済して同日に抵当権を抹消する」
    と説明を受けているとのことなので、心配を抱えたままにせず、
    その司法書士か仲介担当者に具体的な決済方法を確認してしまうのが一番早いです。

    住宅ローンが残ったまま売却することは、決して珍しい取引ではありません。

    大切なのは「ローンが残っているかどうか」ではなく、
    そのローンを売買代金等で確実に完済でき、
    抵当権を抹消したうえで所有権を移転できる状態になっているかです。

    そこを確認して「問題なく進められる」と担当者と司法書士が説明してくれるのであれば、
    売主のローンが残っていることだけを理由に購入を心配する必要はないと思います。

    金子徳公さんに無料相談する

  • 私が回答します

    古森正樹

    コンサルティングジャパン株式会社

    • 50代
    • 東京都
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2026/08/21

    売主の住宅ローンが残った状態での取引は不動産売買では非常に一般的です。
    プロである不動産会社や司法書士が事前に厳しくチェックするため、過度に心配する必要はありません。
    なおご不安なポイントへの回答を簡潔にまとめました。

    ◆売却価格より残債が多い場合（オーバーローン）
    売主が差額を自己資金などで補填できない限り、そもそも契約や決済には進みません。
    不動産会社が事前に返済能力を確認・調整するため、買主が売主の借金を背負うリスクはありません。
    　•決済当日の手続きと遅延リスク
    　　代金支払いと同時に銀行から抹消書類が引き渡され、司法書士がその日のうちに法務局へ申請します。
    　　法務局の処理に数日〜2週間かかりますが、当日に申請が完了していれば買主の権利は法的に守られます。
    　•売買契約書のチェック文言
    　　契約書には「売主は引渡までに抵当権を消滅させる」という趣旨の条項が必ず入ります。万が一抹消できない場合は、違約による契約解除や損害賠償請求ができる仕組みになっています。

    ◆契約・決済に向けたアドバイス
    　•契約日当日、契約内容の読み合わせの際に担当者へ、「抵当権抹消の段取り」を口頭で再確認するとより安心です。
    　•実務的な手続きはすべて司法書士が責任を持って行うため、安心して任せても良いと思います。

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