不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

購入
40代
女性
エリア

東京都世田谷区
投稿日

2026/07/21
更新日

2026/07/22
［2回答］

442 view

築年数が古い、耐震診断無しのマンションについて

とあるマンションの購入を考えています。
場所は理想通り、古いマンションですが清掃や外観の補修は行き届いており好印象のマンションです。

しかし、長期修繕計画書と重要事項説明書を読むと、印象と異なる面がありました。

・耐震診断無し
・過去履歴に毎年のようにどこかの部屋が漏水補修工事をしている
・計画の見積もり上では30年後の修繕費が大きくマイナスになるため修繕積立金を上げるよう提案があるが、実際の修繕積立金はその資料から6年経っても変わっていない

黄色から赤信号かなと思いつつ、惜しいです。
ただ、素人目線でなんとなくリスクなのかなと思うだけで、実際どれくらいのリスクなのかわかっていません。
担当の不動産屋に率直に聞いてしまってよいものでしょうか？

私が回答します
金子徳公

株式会社ハウジングサクセス
- 50代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/07/21
もちろん率直に聞いて大丈夫です。
むしろ、このような内容は契約前に遠慮せず確認するべきことです。

ご相談内容を見る限り、「何となく不安」というより、
資料を見て気になる点をきちんと見つけられています。

耐震診断が実施されていないこと、漏水補修が毎年のように行われていること、
長期修繕計画では積立金の値上げが必要とされているにもかかわらず、
6年経っても改定されていないことは、いずれも購入判断の材料になる情報です。

もちろん、それだけで「購入してはいけないマンション」とは言えません。
古いマンションでも適切に管理され、安心して住まわれている物件はたくさんあります。

ただ、不動産を購入する際に一番避けたいのは、
「何となく気になっていたけれど、そのまま契約してしまった」という後悔です。

私は、不動産は一般の方にとって何度も経験する買い物ではないからこそ、
「不安を感じる」という感覚は大切にしていただきたいと思います。
その不安があるなら、担当者へ一つひとつ説明を求めるのは当然のことです。

また、個人的な考えになりますが、「見た目が良いから安心」と考えるのは少し危険です。
外観や共用部がきれいでも、管理面や修繕計画に課題を抱えているマンションはあります。

逆に、見た目が少し古くても、
管理状況や修繕計画がしっかりしているマンションは少なくありません。

つまり、不動産は見た目の印象だけでは判断できませんが、
「資料を見て違和感を覚えた点」は軽く考えない方が良いということです。

今回であれば、担当者には例えば次のような点を確認してみると良いでしょう。

○耐震診断を実施していない理由は何か。
○漏水補修は配管の老朽化によるものなのか、それとも個別の原因なのか。
○修繕積立金の値上げが実施されていない理由は何か。
○今後、積立金の値上げや一時金徴収の見込みはあるのか。

これらの質問に対して、根拠を持って説明してくれる担当者であれば安心材料になります。
逆に、曖昧な説明しか返ってこないのであれば、その点も購入判断の一つの材料になるでしょう。

今回のようなケースでは、「気にしすぎでしょうか」と遠慮する必要はありません。
不動産は購入してから簡単にやり直せるものではありません。
少しでも疑問があれば納得できるまで確認し、それでも不安が残るのであれば、
一度立ち止まって考えることも大切です。

私は、不動産選びでは「良く見えているものほど冷静に確認する」くらいが
ちょうど良いと思っています。
その慎重さが、後悔しない購入につながるはずです。

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私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2026/07/22
ご相談を拝見しました。

共有戴いた情報から読み取れる限りにおいての判断となりますが、次の点が気になります。

まず、古いマンションとのことですが、1981年6月以前の旧耐震基準か、それ以降の新耐震基準かで見解も変わってきます。旧耐震基準であれば、耐震診断すら実施していないというのは安全性が未検証の状態だと言えますから、赤信号に近いと考えられます。

この場合、住宅ローン利用時における担保価値の判断や、住宅ローン控除の適用可否や地震保険料への影響が懸念されます。

次に、毎年のように漏水事故が発生しているとのことですが、これが専有部分内の個別トラブルなのか、共用の給排水管（縦管）の老朽化が原因なのかで意味合いが異なります。仮に後者であれば近い将来「共用管の全面更新工事」という数百万〜一千万円規模の大規模工事が必要になる可能性が高く、しかも各住戸内への立ち入り工事を伴うので住民合意形成も難航しがちだと理解しておく必要があるでしょう。

加えて、長期修繕計画で「30年後に大幅な赤字」と数字で示されているのに値上げを実行できていない事実からは、管理組合の合意形成能力が弱い、あるいは総会が機能していない可能性が懸念されます。

これらを踏まえると、十分に事前調査と検討が必要な物件だと思われます。媒介業者に懸念事項を確認すること自体は何ら問題ありませんし、その際は口頭による回答だけでなく、具体的なエビデンスを収集してもらったうえで確認されることをお勧めします。

さらに、もし本格的に購入を検討されるなら、契約前にインスペクションを実施してから判断された方が良い物件だと思われます。

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