不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

相続
40代
女性
エリア

埼玉県さいたま市浦和区
投稿日

2026/08/11
更新日

2026/08/12
［2回答］

186 view

相続したマンションに住宅ローンの抵当権が残ったまま

マンションを相続しました。売却しようと問い合わせたところ、ローンは完済しているものの、抵当権が残ったままになっていると言われました。
私は相続人なのですが、自分でこの抵当権を外す手続きはできますか？
すぐ外せるのでしょうか？

私が回答します
金子徳公

株式会社ハウジングサクセス
- 50代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/08/11
住宅ローンを完済しているのであれば、まずそこまで心配する必要はありません。

今回のケースは、ローンそのものが残っているのではなく、
登記簿に「抵当権が設定された」という記録が残っている状態だと思います。

住宅ローンを完済すれば抵当権自体は消滅しますが、
登記簿からその記録を消すには「抵当権抹消登記」という手続きが必要です。
法務局も、ローン完済後は金融機関から必要書類を受け取り、
抵当権抹消登記を申請するよう案内しています。

そして、相続した後の現在の所有者が相続人であれば、
条件が整っていれば相続人自身で抹消登記をすることもできます。
司法書士に依頼することももちろん可能です。

ただ、ここで一つ注意したいのが、
「相続したから、とりあえず抵当権だけ先に外せばいい」と単純に考えないことです。

まだ相続登記が終わっていないのであれば、先に相続による所有権移転登記が必要になるなど、
登記の状況によって手順が変わる場合があります。
法務局も、所有者が亡くなっている場合などは、
抵当権抹消だけでなく前提となる登記が必要になるケースがあると案内しています。

また、昔のローンであれば、
金融機関から送られてきた抵当権抹消関係の書類が見つからないこともあります。

この場合も「もう外せない」という話ではありません。まずは抵当権者だった金融機関を確認し、
必要書類を揃えるところから始めれば大丈夫です。

売却を考えているのであれば、私は早めに処理しておくことをおすすめします。

売却の最終段階では、買主への所有権移転と同時に、
通常は抵当権など買主に引き継がせない権利を整理する必要があります。
ですから、売却が決まってから慌てて抹消するより、
今のうちに登記関係をきれいにしておいた方が話はスムーズです。

実務的には、不動産会社に登記簿を見てもらって、
「この抵当権は完済済みで、抹消書類は揃っていますか？」
と確認してもらうのが一番早いと思います。

書類が揃っているなら自分で法務局に申請することもできますし、
相続登記を依頼している司法書士がいるなら、まとめてお願いしてしまうのも一つです。

不動産を相続すると、こういう「昔の登記がそのまま残っている」ということは意外とあります。今回のようにローン自体は完済しているのであれば、売れないような重大な問題というより、
売却前にきちんと整理しておくべき登記上の宿題と考えておけばよいと思います。

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私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2026/08/12
ご相談を拝見しました。

相続人が、ご自身で抹消手続きを行うことは可能です。ですが、そのままの状態で売却活動を行い、所有権移転手続きを依頼する司法書士に併せて抹消手続きを依頼する方が、負担は少ないかもしれません。

いずれを選択する場合でも、予め必要書類を準備しておく必要があります。

◯金融機関から届いた抹消書類（解除証書、弁済証書など）
◯相続人であることが証明できる書類

ご自身で手続きをされる際は、この他に抵当権抹消登記申請書が必要となりますが、こちらは法務局のホームページでダウンロードすることが可能です。

抹消書類に関しては、通常はローンを完済した際、銀行などの金融機関から「抵当権抹消書類一式」が送られてきているはずです。見当たらない場合には予め、金融機関（または事業を継承した銀行）に連絡して再発行を依頼しておく必要があります。また、相続人であることを証明する書類（法定相続情報一覧図の写しなど）も用意されておくと良いでしょう。

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