媒介契約の選び方？を教えてください

Question

いくつか査定見積もりをいただきました。
各社さんとても良く、しかし飛び抜けて良い！と思えるポイントもなくどのように売却依頼をする会社を選んだ方が良いでしょうか？
また、契約の種類も複数あると知り
専属でお願いするべきか、一般が良いのか悩んでおります。
専門家の皆様アドバイスをお願いいたします。
町田駅徒歩20分のマンションです。

村上 知之(有限会社 山地不動産企画 常口アトムFC室蘭登別売買営業部) · Accepted Answer

媒介契約の種類は3種類あります（専属専任、専任、一般）。

一般媒介は複数の不動産会社に依頼することが出来ますが、不動産会社からの売却状況報告等はありません。専属専任や専任媒介は1社に限定して依頼することになりますが、不動産会社からの定期的に売却状況報告等を受けることが出来ます。一概にどれがいいとは言えないです。

不動産会社を決める際には重要なのは、売却活動をどのように行っているか・その会社の近隣売却実績はどうか・担当者の実績や相性はどうか等になってくるのかなと思います。

佐脇孝明(株式会社サワキタ不動産) · Answer

勘違いをされています。
自動車やピアノの査定は、買取が前提の査定ですのでその価格で売れます。

一方、不動産の査定は、買取査定と明示しない限りは仲介を前提としたもので、その価格で売れるかどうかは分かりません。

しかも、複数社にお声がけをされている状態では、各社とも先ほどの勘違いを修正せず、高い査定額を提示した会社が契約を獲得できるものと期待して、根拠なく高値を付けがちです。

つまり、仲介前提の査定額など当てになりません。

質問者様の目的は、お家を高く売りたいのであろうと拝察いたします。
そうであるならば、その目的をどうやって実現するか、具体的な方法を聞かれるのが一番です。
各社とも似たような販売方法であろうと思います。
人生の中で最も高額な商品の一つが不動産です。高いものを売るのであれば、それなりの売り方があります。そういう工夫や知恵がない業者はいずれ淘汰されていくと思います。

査定額と仲介会社はワンセットではなく、別々に考えてください。
A社の価格が気になったら、A社で必ずしも契約を結ぶ必要はありません。B社が気に入ったら、A社の価格で売りに出したいと言ってみてください。

売出価格については、査定額よりも質問者様がこの価格で売れたらうれしいという価格で売り出して何ら問題はありません。後から値上げは難しいので、はじめは高く売り出すべきです。売り出してみて反応が薄いようならば、下げていくという方法が一般的です。

媒介契約の種類は、専属専任、専任、一般の3種があります。前述の高く売る工夫や知恵はコストがかかるものですので、収益の見込みが薄い一般では、そのような工夫や知恵は期待薄です。

同じ理由で、手数料を安くするという業者も要注意です。仲介には買主と売主が必ずいます。売主から手数料をもらえないとすると、買主からもらう必要があります。売主と買主は利益相反関係にあります。その仲立ちをするのが仲介業者ですが、手数料を払わない方を優先する義理はないので、買主の意向を最大限反映するでしょう。唯一の味方を失うことになりますので、避けたほうがいいでしょう。

岡崎正利((有)山地不動産企画 常口アトムFC登別室蘭店 売買営業部) · Answer

ご相談内容を確認致しました
専属専任・専任媒介・一般媒介と３つの、媒介契約がありますが、専属と専任については、報告義務があり、媒介契約書等には、記載されておりますが、どれが一番よいのかについては、それぞれのお考えがある事と思いますが、信頼出来て、売買が得意な会社と思えるなら、専任か専属と思いますが、ご質問から推察いたしますと、みんな良い会社のようですので、競争させるのであれば、一般媒介だと、何社でも依頼できますので、実力次第ということになります。
但し、何社かに依頼する場合は、売主様が中心になり、売買を進めることとなり、売主様がちょっと忙しい事とおもいます。

山下ひろき(ジャパン・ビルド株式会社（中古マンションなび渋谷区）) · Answer

ご相談内容、拝見いたしました。
査定などで各社の営業スタッフに好印象のようでその場合は一般媒介契約でも良いのではないかと思います。
一般媒介契約の場合、各社の販売活動の内容をきちんと把握して、内見希望の場合も日程の調整に少し手間が発生する場合があります。
専任媒介や専属専任媒介は販売活動や販売状況をこまめに報告があるため、売主様にとってもきちんと意思疎通ができるため、安心感はあると思います。
一般媒介の場合は、複数社すべての担当者との意思疎通が少し大変になることもあり、担当者と意思疎通がしやすい2社から3社程にしてみてはいかがでしょうか？

酒井香澄(ミナゴフ不動産) · Answer

はじめまして。
ご質問拝見させていただきました。
今、どうしたいか悩まれていると思いますので、

『不動産会社をしている私がもし、売却するとした時にお願いする会社を選ぶとしたら。』
という観点で、お答えさせていただきます。

不動産会社の選び方は
その担当者に任せたいと思える理由があるところが良いのでしょうか。
○連絡のまめさ
(売却活動が始まると密に連絡が取れる方が安心です)
現況の報告・ポータルサイトの登録状況・内覧報告・物件についての情報など

○相談者様が選択しやすい提案力
知識もなく全体が見えずらい＝不動産会社任せ
デメリットも含めて提案し不安を減らし、
金額なのか、早く売却したいのか、他の理由なのか1番解決したいことが解決できる提案力のある担当者さんにお願いしたいです

○地元の担当者
大手さんや担当者だと、移動で4月からこちらに転勤しましたという方もいらっしゃいます。
そもそも土地勘のない方が担当だと不安だなと思うので、可能であれば地域情報にも詳しい担当者の方が購入者にも情報提供ができて良いのではないでしょうか

媒介の種類について
基本的にポータルサイトを活用して物件広告をしているため、専任だからと窓口が狭まることは無いと思います。

専任媒介
金額や、売却期間、ポータルサイトの情報充実を希望するのならば、まずは3ヶ月依頼する方が合理的では無いかと思います。

一般媒介
複数の業者さんとのやり取りが必要になります。日常お仕事をされていると、対応が難しいのでは無いでしょうか。

相談者様の参考になればと思います。

木虎和也(株式会社リベイス) · Answer

まずは各社の提案する査定額を加味したうえで、
売主さまにおいて、「この金額で売りたい」「いつまでに売りたい」この2点を確定させることが必要かと存じます。
その決定事項を気になる担当者に伝え、最も納得のいく回答・提案を得られる1社と媒介契約を結ぶことをお勧めいたします。
どうしても1社に絞れない場合は、一般媒介で複数社に依頼してもよいかと存じますが、
数社に及ぶ売却活動を把握するには相当の労力を要します。
相場より高く売却するのか、相場なりで売却するのか、相場より少し低く設定して早期の売却を目指すのかそれによっても選択肢が異なります。

売却活動における数ある選択肢の決定権はすべて売主さまにあります。
信頼のおける担当者を見つけて活動を任せるのか、自身で知識をつけて担当者に指示をする立場になるのかについてもご検討ください。

少しでもお役に立ちますと幸いに存じます。

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