不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

住宅ローン
40代
男性
エリア

宮城県仙台市泉区
投稿日

2024/12/15
更新日

2024/12/17
［3回答］

781 view

不動産投資ローンがある中での住宅ローン借入にについて

不動産投資ローンで合計1億を東京スターから借りてます。毎月の返済が38万円ですが、不動産収入としては毎月7万円程あります。全て東京にあるワンルームマンションです。年収は1150万から1250万円程で7000万円の借入を考えている47歳です。不動産投資ローンがどのように見られるのか？私の場合はプランに見られるのかマイナスと見られるのか？教えていただたいです。

私が回答します
佐脇孝明

株式会社サワキタ不動産
- 60代
- 千葉県
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2024/12/17
不動産投資でワンルームを購入されている場合、大抵の場合マイナス評価になります。ご相談内容には毎月の家賃収入しか記載がございませんが、貸す側としてはそこは二の次、純資産額がどうかを判断します。要するに、破綻した場合すべてを売らせて貸出金を回収することができるか、という点です。財務諸表でいうところの損益計算書（Ｐ／Ｌ）より貸借対照表（Ｂ／Ｓ）をまず見ます。
ワンルームマンション投資の場合、大半がＢ／Ｓが最悪です。自己資本マイナスという債務超過になっている状態です。頭金を多めに投入していた場合は債務超過ではない可能性がありますが、毎月の利益がマイナスの場合、純資産を食いつぶしていることになります。返済額の内訳は元本と利息ですが、元本部分は純資産の積み上げになりますが、利息は純資産を減らす方向です。
さらに、減価償却費は物件の評価を下げる方向に働きますので、純資産を減らします。一部の不動産投資家やコンサルで、減価償却費は魔法の経費などと持ち上げる人がいますが、会計を知らない人のたわ言です。
その結果、債務超過になっている場合、ご相談者様の信用を毀損する状態になります。ご相談者様の年収が1200万円と非常に高いので、属性はいいのですが、このワンルームマンション投資によりかなり劣化している場合があります。
私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2024/12/16
ご相談を拝見しました。

住宅ローンを借入可能かについては、実際に金融機関に申し込んで見なければ断定できませんが、現状の状態では厳しいかも知れません。

まず、不動産投資用に借入されている1億円について注目され、その返済額が住宅ローンの返済負担率に加算されます。さらに収支が月々31万円のマイナスとなっている点にも注目されるでしょう。

相談者様の年収を1200万円と仮定し返済比率を35％とした場合、月々の返済上限は35万円です。家賃収入がある点は多少斟酌されるでしょうが、収支がマイナスである時点でその効果も懐疑的です。

以上のことから、住宅ローンの借入はかなり厳しいと予測されるのです。しかし、審査するのは金融機関ですから、私の見解が正しいとも限りません。まずは利用を検討されている銀行に相談されてはいかがでしょうか。

奥林洋樹
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私が回答します
山下ひろき

ジャパン・ビルド株式会社（中古マンションなび渋谷区）
- 30代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2024/12/15
ご相談内容、拝見いたしました。
投資ローンで1億円の債務があることは原則マイナスに見られてしまいます。
理由としては、年収1,250万円の方が住宅ローンを組む場合、メガバンクなどでは借入の限度額が8,600万円～9,800万円となるのですが、個人として住宅ローンを組む場合の枠を超えてしまっているためです。
確定申告書上でも不動産の収益はプラスになっておりますでしょうか？
一部の銀行では投資用ローンの債務を審査に加えない場合があります。
少し金利は上がりますが、一度、物件近くの不動産会社に相談してみるのが良いかと思います。
ご検討頂けますと幸いです。