不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 相続
- 50代
- 男性
-
- エリア
- 岐阜県岐阜市
-
- 投稿日
- 2024/12/19
-
- 更新日
- 2024/12/20
- ［5回答］
767 view
相続した築40年のアパート。解体してから売却か、そのまま売却か
2年前に築40年のアパート（2世帯）を相続しました。入居者がいた為そのままアパート経営をしていましたが、
先日1室が空いたため、これを機に売却したいと思っています。（もう1室の入居者には期間を設けて退去して頂こうかと思っています）
その後売却をしたいのですが、そのままの状態で売却するか、解体して更地にしてから売却するかで迷っています。
できればそのまま売却したいですが、買い手が見つかる可能性はありますか。
-
発想が逆です。投資物件の場合、満室にしてから売却するのがセオリーです。築年数が古いと客付が難しくなりますので、購入者もそんな苦労はしたくありません。室内の状況がわからない等いう人がいますが、築40年なら推して知るべしです。
取り壊して売った方がいい場合は、あとちょっとの利用価値が高い場合です。取り壊し費用もかかります。まずはそのまま売却しつつ募集も同時に行うという方法がいいのではないかと思います。 -
ご相談を拝見しました。
結論から言えば、現状のまま売り出しを開始するのが良いでしょう。
投資物件として購入を検討される方は現状の建物を勘案して判断されるでしょうし、古家付き土地として購入を検討される方は「解体更地渡しにできないか」などの相談を持ちかけてくるからです。
このように提案するのも、本件では解体して売り出すかどうかという点よりも、賃借人が退去に同意してくれるかが問題だからです。
築40年とのことですから建物の老朽化は正当事由の一つとなりえますが、背景には売却する目的があります。この場合、正当事由を補完するためには立退料の支払いが必要ですし、さらに、立退き料を支払うと提案しても応じてもらえるとは限りません。したがって、オーナーチェンジ物件として現状のまま売り出すことを検討された方が良いのです。
以上、参考になれば幸いです。 -
現状でも問題無く売却できるかと存じます。
地元の不動産業者2～3社に確認してみてはいかがでしょうか。
エリアの特性や、建物の構造等を考慮したうえでの、
販売価格と販売方法を提案してもらいましょう。 -
ご質問を拝見いたしました
エリアが違う為、現地の状況は、解りませんが
築40年であれば、昭和59年ころに建った建物と思いますが、築年数からの判断では、まだ取り壊すには、早いと思います。売買の場合、建物内の状況にもよりますが、満室にしての売買のほうが、投資家の方には、売買しやすい事もあります。基本的には、利回りによって、購入意思決定の判断となる事が多いです。基本的には、空家にしての売買より、オーナーチェンジとしての売買のほうが、取り壊す費用を考えると、空いたお部屋を、貸せるくらいにリフォームをして、満室売買のほうが、価格にもよりますが、売買としては、良いのではないかと考えます。
一度、近隣の、出来れば、売買・賃貸・管理等を総合でやっている、不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか
参考になれば、幸いでございます
以下の記事もよく読まれています
-
40代 女性
- 相続
-
- エリア
- 神奈川県横浜市青葉区
-
- 投稿日
- 2025/05/16
- ［1回答］
222 view
相続した空き家、兄が勝手に売却を進めていて困っています
実家（築40年）を、兄妹3人で相続しました。 私は東京在住で、すぐに使う予定はなかったのですが、 最近になって兄が勝手に業者とやりとりを始め、売却を進めていることが判明しました。 登記はまだ3人共有名義のままです。 兄は「固定資産税を負担してるのは自分だから」と主張しますが、 勝手に売却できるものではないですよね？ 固定資産税を払っていたら有利、などありますか？ 専門家の方、ご意見ください。
222 view
-
60代 男性
- 相続
-
- エリア
- 大阪府藤井寺市
-
- 投稿日
- 2025/03/18
- ［2回答］
388 view
孫への相続で負担を減らすためには
まだ先の話ですが、孫に私の持っている マンション2棟、戸建て1棟などの不動産を相続させようと思っているのですが 今の時代相続なんて迷惑でしょうか。 子供より孫に相続させたいです。負担はなるべく少なく。 マンションは管理は大変だけど、家賃収入もあります。 戸建ては今住んでいる家ですね。築年数は古いので売却したほうがいいですかね。 孫は20代です。今後何もないよりかあった方がいいのではと。 本人の意思はこれから聞きます。
388 view
-
70代 女性
- 相続
-
- エリア
- 石川県金沢市
-
- 投稿日
- 2025/04/11
- ［2回答］
376 view
孫にマンションを相続させたい。
私が亡くなった場合、長男の子供(20代)と、次男(50代)が相続人です。長男は昔に病死しています。 次男とは織が合わず、長男の子供夫婦によくしてもらっています。 その為、私の死後はこの孫夫婦に私の資産とマンションを相続させたいのですが、 必ず孫夫婦に相続させられるようにするには何が必要でしょうか。 遺言の必須項目等、教えてください。
376 view
-
50代 女性
- 相続
-
- エリア
- 東京都墨田区
-
- 投稿日
- 2025/04/10
- ［1回答］
321 view
親からマンションの相続がありました。子供夫婦に住まわせても問題ありませんか？
親からマンションを相続しました。私は戸建ての持ち家に住んでおり、今長男夫婦が賃貸から住み替えを考えているタイミングです。 名義は私のまま、長男夫婦を住まわせても問題ないでしょうか。固定資産税は私名義で支払います。
321 view
-
30代 男性
- 相続
-
- エリア
- 福島県会津若松市
-
- 投稿日
- 2025/04/04
- ［1回答］
279 view
住宅ローン相続で悩んでいます
離婚歴があり、前妻との間に子供がいます。養育費を月35000円支払っています。 再婚しようと考えていて、家の購入を考えています。 住宅ローンを組む際は夫の名義でのほうが良いのか、妻側の名義のほうが良いのか、またペアローンで組んだほうが良いのかどれが良いのでしょうか？ またペアローンで組んだ際例えば3000万の住宅ローンで夫1500万、妻1500万のローンを組みローンを支払ってる途中で万が一夫が亡くなった場合は負債になるのか、財産になるのか、遺留分はどうなるのか知りたいです。 また、ローンを払い終わった後に夫が亡くなった場合、家や土地の財産としての価値はどうなるのか知りたいです。 どうぞよろしくお願いいたします。
279 view
-
50代 女性
- 相続
-
- エリア
- 栃木県佐野市
-
- 投稿日
- 2024/12/18
- ［1回答］
653 view
父が持っていた不動産を勝手に売って使い込んだ兄。
遺産分割協議の際、父がもっていた不動産のうちの1つを 兄が勝手に売却していることが判明しました。 兄は売却したお金はもう残っていないと言っていて、 売却に関する書類も「あるはずだけど見当たらない」とか言って何も提示してくれません。 兄では話にならないので、こういう場合どこに相談したらいいんでしょうか。 不動産会社で担当したものに話を聞く？ 税理士に頼んで調査するとかですか？ 証拠が見つからなかったら、泣き寝入りするしかないんでしょうか。
653 view
-
40代 女性
- 相続
-
- エリア
- 東京都町田市
-
- 投稿日
- 2025/04/12
- ［2回答］
270 view
耐用年数を超えた不動産の減価償却はどうなりますか
父の死去に伴い、築25年の木造アパート（東京都郊外・4戸）を 兄と私の2人で相続しました。 遺産分割協議を経て、私が物件を単独所有する形で引き取ることになり、 現在は家賃収入を得ています。 不動産所得の申告にあたり、減価償却についてどうなるのかが分からず困っています。 相続後、税理士に相談したところ 「相続時の評価額ではなく、被相続人が使っていた簿価・残存年数を引き継ぐ」と言われましたが、 建物はすでに法定耐用年数を超えており、 そもそも減価償却が可能なのかも不明です。 実際に、耐用年数を超えた木造アパートでも減価償却はできるのでしょうか？
270 view
-
50代 女性
- 相続
-
- エリア
- 岐阜県関市
-
- 投稿日
- 2019/08/24
- ［1回答］
1668 view
田舎の一戸建ての相続
9か月前に田舎の実母が死去し、私しか子供がいないため預金、不動産 を相続しました。現在私は夫と千葉に住んでおりこの古い岐阜県の田舎の 一戸建てのに関して頭を悩ませています。電車など通ってなく車必須の戸建てで、中はオール電化や所々、リフォームしてあるので安い価格で売りに出しておりますが一向に売れる気配がなく、地元の不動産に管理費や固定資産税などがかかる状態です。預金額は300万弱でしたが、あの時放棄しておけばよかったのかなと今更思っています。自分達は岐阜に移住する選択は全くないのでこの場合どのような策がありますでしょうか。地元の不動産は今、古民家を探している人も多いからもう少し様子を見たらと言いますが、傷んでる箇所も多くリフォームしなければ買い手は現れないのではと感じています。ちなみに築62年です。
1668 view
-
50代 男性
- 相続
-
- エリア
- 岩手県盛岡市
-
- 投稿日
- 2025/01/13
- ［1回答］
408 view
相続税を少しでも抑える方法はないでしょうか。
50代の会社員です。妻と大学生の子供が2人います。 最近父が他界し、相続の手続きを進めています。 父の遺産は、自宅の土地（評価額4,000万円）、建物（評価額2,000万円）、預貯金（1,000万円）、株式（1,500万円）です。 私の場合、法定相続人は母、私、妹の3人です。 基礎控除額は4,800万円（3,000万円 + 600万円 × 3人）になると理解しています。 しかし、父の遺産総額が8,500万円なので、基礎控除を超えてしまいます。 この計算で間違いはないでしょうか？ 基礎控除を超えた場合、具体的にどのような手続きが必要になりますか？ 不動産の評価額を軽減できる特例などはありますか？ 相続税を少しでも抑えるための方法やアドバイスがあれば教えてください。 よろしくお願いいたします。
408 view
-
40代 その他回答
- 相続
-
- エリア
- 福岡県北九州市八幡西区
-
- 投稿日
- 2025/03/10
- ［3回答］
274 view
親が亡くなってしまったあとの住居
まだ健在ではありますが、妹は県外のためどのように相続するか将来不安はあります。皆さんはどのように相続をされるケースが多いでしょうか？
274 view
ご相談内容拝見いたしました。
現況のまま売却していただいて問題ないです。
解体になりますと解体費用が掛かりますし、築40年になりますともしかしたら地中障害が発生する可能性があり別途費用が掛かります。
ちなみに、区画整理後の土地上の建物を解体した際に、地中から石畳が土地一面に敷き詰められていたことがあります。撤去費用＋100万円かかりました。
40年もの前の物件になりますので、手を付ければ色々と問題が出てくる可能性もありますので、現況で売却をお勧めしますよ。
欲を言えば、退去していただける方にはしていた相手も良いかと思います。