不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

相続
50代
男性
エリア

岐阜県岐阜市
投稿日

2024/12/19
更新日

2024/12/20
［5回答］

1236 view

相続した築40年のアパート。解体してから売却か、そのまま売却か

2年前に築40年のアパート（2世帯）を相続しました。入居者がいた為そのままアパート経営をしていましたが、
先日1室が空いたため、これを機に売却したいと思っています。（もう1室の入居者には期間を設けて退去して頂こうかと思っています）

その後売却をしたいのですが、そのままの状態で売却するか、解体して更地にしてから売却するかで迷っています。
できればそのまま売却したいですが、買い手が見つかる可能性はありますか。

私が回答します
福島

LIXIL不動産ショップ　ERA福島
- 40代
- 大阪府
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2024/12/20
ご相談内容拝見いたしました。
現況のまま売却していただいて問題ないです。
解体になりますと解体費用が掛かりますし、築40年になりますともしかしたら地中障害が発生する可能性があり別途費用が掛かります。
ちなみに、区画整理後の土地上の建物を解体した際に、地中から石畳が土地一面に敷き詰められていたことがあります。撤去費用＋100万円かかりました。

40年もの前の物件になりますので、手を付ければ色々と問題が出てくる可能性もありますので、現況で売却をお勧めしますよ。

欲を言えば、退去していただける方にはしていた相手も良いかと思います。
私が回答します
佐脇孝明

株式会社サワキタ不動産
- 60代
- 千葉県
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2024/12/20
発想が逆です。投資物件の場合、満室にしてから売却するのがセオリーです。築年数が古いと客付が難しくなりますので、購入者もそんな苦労はしたくありません。室内の状況がわからない等いう人がいますが、築40年なら推して知るべしです。
取り壊して売った方がいい場合は、あとちょっとの利用価値が高い場合です。取り壊し費用もかかります。まずはそのまま売却しつつ募集も同時に行うという方法がいいのではないかと思います。
私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2024/12/20
ご相談を拝見しました。

結論から言えば、現状のまま売り出しを開始するのが良いでしょう。

投資物件として購入を検討される方は現状の建物を勘案して判断されるでしょうし、古家付き土地として購入を検討される方は「解体更地渡しにできないか」などの相談を持ちかけてくるからです。

このように提案するのも、本件では解体して売り出すかどうかという点よりも、賃借人が退去に同意してくれるかが問題だからです。

築40年とのことですから建物の老朽化は正当事由の一つとなりえますが、背景には売却する目的があります。この場合、正当事由を補完するためには立退料の支払いが必要ですし、さらに、立退き料を支払うと提案しても応じてもらえるとは限りません。したがって、オーナーチェンジ物件として現状のまま売り出すことを検討された方が良いのです。

以上、参考になれば幸いです。

奥林洋樹
さんに相談する
私が回答します
木虎和也

株式会社リベイス
- 40代
- 大阪府
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2024/12/19
現状でも問題無く売却できるかと存じます。
地元の不動産業者2～3社に確認してみてはいかがでしょうか。
エリアの特性や、建物の構造等を考慮したうえでの、
販売価格と販売方法を提案してもらいましょう。
私が回答します
岡崎正利

(有)山地不動産企画　常口アトムFC登別室蘭店　売買営業部
- 60代
- 北海道
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2024/12/19
ご質問を拝見いたしました
エリアが違う為、現地の状況は、解りませんが
築40年であれば、昭和59年ころに建った建物と思いますが、築年数からの判断では、まだ取り壊すには、早いと思います。売買の場合、建物内の状況にもよりますが、満室にしての売買のほうが、投資家の方には、売買しやすい事もあります。基本的には、利回りによって、購入意思決定の判断となる事が多いです。基本的には、空家にしての売買より、オーナーチェンジとしての売買のほうが、取り壊す費用を考えると、空いたお部屋を、貸せるくらいにリフォームをして、満室売買のほうが、価格にもよりますが、売買としては、良いのではないかと考えます。
一度、近隣の、出来れば、売買・賃貸・管理等を総合でやっている、不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか
参考になれば、幸いでございます