不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

売却
50代
男性
エリア

東京都練馬区
投稿日

2024/12/26
更新日

2024/12/30
［2回答］

1027 view

買取価格の相場が知りたい

20年前に購入したマンションを売却しようと思っています。子供が独立し、夫婦2人では広すぎる為、また老後の資金作りも兼ねています。
都内、築30年、最寄駅から徒歩15分、3LDKです。
不動産会社に相談したところ、仲介は時間がかかる為、買取らせてもらえないか、と金額を提示されました。
ただその金額が妥当な金額なのか見当がつきません。
できれば来年の4月までに売却を済ませたいとは思っているのですが、今から仲介では遅いでしょうか。
買取り価格が妥当な金額なのかどうかの見極め方や、買取りと仲介の良し悪しを教えていただけますか

私が回答します
佐脇孝明

株式会社サワキタ不動産
- 60代
- 千葉県
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2024/12/26
年初は物件が動く時期ですので、買取を先行させるのはもったいないですね。買取はすぐ売れますが、仲介価格より２割から３割安くなってしまうので、もったいないです。３０００万円の３割なら９００万円ですよ。日本人の平均所得の２年分。２年ただ働きしますか？
まずは複数の不動産会社に問い合わせてください。一括査定サイトを利用するのも手です。しかし、各社とも契約を獲得しようと高めの売り出し価格を提示するのが一般的ですから、その数字は鵜呑みにしてはいけません。
しかし、高めに出さないと高く売れませんから、まず初めは高めに出して反応を見つつ値下げをする、というのが通常のパターンです。

買取価格＝業者が売れると思っている価格の最低額－税金等－資本コスト－業者の利益
不動産に限らず買取の場合は、売主と買取業者は利益相反関係になりますので、極力安く買おうとするだけのことですから、妥当かどうか関係ありません。単に他の業者に契約を取られないかという点でのみ上がる要因があります。よって、買取にしても他の業者にも聞いてみますが、ということを言うだけで変わってきます。

仲介は、その業者が買い取りませんので、いくらでも価格を付けられるという欠点があります。しかし、購入者は基本的にその家に住みたい人であり、業者ではありませんから、高く買ってくれる可能性があります。

一戸建てと違い、マンションの価格はそんなにぶれないことが多いので、過去の売買事例を業者に聞いてみてください。ただ、時間経過とともに建物は劣化しますので価格の基本線は下落です。横軸に新築時からの期間、縦軸に㎡単価としたグラフ化すると、傾向が見えてくるでしょう。ただし、リフォームが入ると価格が跳ね上がりますので、傾向線から外れます。
作ってみて、一直線に乗るようならば、その延長線上にご相談者様の物件があると考えられます。一方、大きくばらけるようですと、高くなる可能性もあるし、ぎゃくもあるということですから、売り方が問題となります。つまり業者選びが重要となります。各業者に高く売る方法をよく聞いてみてください。
私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2024/12/30
ご相談を拝見しました。

適正価格販売をすれば、媒介でも短期間で売却することが可能です。業者にもよりますが、買取価格の平均は市場流通額の7～8割が目安です。

ここまで下げなくても、適正価格の9割前後で販売を開始すれば、値ごろ感から短期で売却できる可能性は十分にあるでしょう。そのためには適正価格を知る必要があります。

少なくても3～4社に依頼して査定をしてもらう。それらの額の平均値がおよそ適正価格の目処になるでしょう。ただし業者契約を目的に高値で査定してくるところもあります。そのような会社の最低額は計算に加えない必要があるでしょう。

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