不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 購入
- 30代
- 男性
-
- エリア
- 大阪府大阪市旭区
-
- 投稿日
- 2025/05/30
-
- 更新日
- 2025/06/04
- ［4回答］
2083 view
UFJの本審査を落ちた事由
UFJの本審査を落ちた事由は物件の評価でした。
買いたい物件は新築ですが、元々連棟から外れて、2戸だけ壊して、家を建てられた。UFJ担当者から聞くとこのような家は取扱いできない物件です。
- UFJダメでも他の銀行でこの物件を審査できますか？
-
ご相談者様
ご相談拝見いたしました。
いろんな銀行（地方銀行、メガバンク※ＵＦＪ以外）にご相談して頂くのがいいと思います。
不動産営業のご担当者がいるなら他の銀行へも相談したい旨を伝えてみるのも、一つの手だと思います。
お役に立てれば幸いです。 -
ご相談を拝見しました。詳細な情報が提供されていないため断定はできませんが、接道要件や建ぺい率の制約等により連棟建物として建築確認を取得したものを、一部切り離して戸建て風に改装した物件である可能性が高いと推察されます。
このような場合、単独で新築としての建築確認申請がなされることは通常困難であるため、法的には新築ではなく「大規模な改修」または「改装」として扱われることになるでしょう。
さらに、もともと連棟建物として建築された場合、区分所有法に基づき、他の区分所有者（個々の連棟部分の所有者）の同意が必要となりますが、この点について適切な手続きがなされたかも不明です。
建築基準法上の取り扱いや、手続きの適法性に疑義が生じる物件についてUFJ銀行が融資を行わないとの判断は適切です。また、フラット35を含む一般的な金融機関も同様に、適法性や再販性の観点から融資対象外と判断する可能性が極めて高いでしょう。承認される可能性があるのは、金利が割高の信販系だと思われます。
それ以前の問題として、適正な申請手続きを経ていない可能性がある物件の購入は、法的・資産価値的にリスクが伴います。購入に関し慎重に検討されるようにお勧めします。 -
ご相談者様
結論としては、他の金融機関に打診したとしても否認される可能性が高く、将来的なリスクを考慮しても他の物件にされることをお勧めします。
おそらくフラット35でも融資不可、特殊な案件にも対応するノンバンク・信販系でも同じ結論になります。
■敷地の二重使用の可能性大
建築基準法の大原則として「一敷地一建物」という大原則があります。
連棟式建物の場合、建築当時に解体した土地も含め一団の土地として建築されています。
この場合、2戸分だけを解体し、分筆したとしても残された建物がその土地一帯を利用して建てられたものである以上、原則他の建物を建築することはできません。
まれにですが、確認申請機関・建築指導課の確認不足により、確認申請等が通るケースもあります。この場合、後から発覚しますので損害賠償請求等の問題にも発展します。
以前に事例がありましたが、マンション敷地の一部を売却して新築戸建てを建てて販売したケースと同様になるかと思われます。
■本来の対応
連棟式建物の一部を解体し、その土地に新しい建築物を建てる場合、残される建物について分筆により残された土地上に、現在の建築基準法に沿った大規模な修繕として確認申請を出し、建築当初の土地とは完全に異なる事実を証明する必要があります。
これがクリアできない場合、再建築もできないため、土地の担保評価もでません。
売主様がおそらく不動産業者と思慮しますが、仕入れ時点・建築時には気付いていなかったのではないかと思われます。
■違反建築
新しく建築した建物・残された建物も違反建築になってしまうため担保評価が０になります。
金融機関によっては、建蔽率・容積率が多少超えていても、万が一行政から指導された時、その部分を是正し、適法になるのであれば融資をしてくれるところもありますが、今回の場合は建物の存在がそもそも違法なので取組みそのものが不可となる理由がお分かりいただけるかと。
フラット35に関しても、
〇確認申請が取り消される可能性有
〇敷地二重利用
〇再建築不可
ですと、適合証明がでませんので難しいかと思われます。
現金で購入するほかありませんが、どんなに割安でもリスクを考慮した時にお勧めできるものではありません。
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