不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

相続
30代
男性
エリア

福岡県久留米市
投稿日

2025/08/02
更新日

2025/10/26
［2回答］

1488 view

借地上の戸建てを相続したが、地主と音信不通

親から借地上の築古戸建てを相続しましたが、地主と全く連絡が取れず更新手続きもできません。
このまま放置して問題ないのでしょうか？

私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2025/08/03
ご相談を拝見しました。地主と連絡がつかないとのことですが、放置して良いとの結論にはなりません。

借地権の種類が記載されていませんが、「築古」とされていることからおそらく旧借地法なのでしょう。借地権者にとっては、地代さえ払い込んでいれば契約が自動更新される非常に強い契約ではありますが、底地の所有者と連絡が取れなければ地代も支払えませんし（その場合、トラブルを回避するため法務局に供託しておく必要があります）、建て替えや売却にも支障をきたします。そのため、早めに弁護士や司法書士などの専門家に相談して法的な手続きを取ることをお勧めします。

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私が回答します
角田浩崇

イエステーション博多店・箱崎店　㈱コムハウス
- 30代
- 福岡県
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/10/26
はじめまして、イエステーション博多店・箱崎店　㈱コムハウスの角田と申します。

とても良い質問です。「借地上の戸建てを相続したが地主と連絡が取れない」というケースは、実務でもよくあります。結論から言うと、放置はリスクが大きく、早めに法的整理を検討すべき状況です。以下で詳しく解説します。

1. 現状の法的な位置づけ
あなたは、親から「借地権付きの建物」を相続したわけです。
したがって、借地権も相続によってあなたに承継されています。
ただし、地主（底地権者）が音信不通のため、

更新契約ができない
地代の支払いも滞る
将来的に建替えや売却が困難
という状態になっているのだと思います。

2. このまま放置すると起こり得るリスク
（1）無断使用状態とみなされるおそれ
借地借家法では、更新時に地主と借地人が合意または法定更新するのが原則です。
連絡が取れない状態でも、地代を供託していれば法定更新扱いになる可能性がありますが、
何もしていないと「契約終了後も無断で土地を占有している」とされる危険があります。

（2）将来、地主の相続人などが現れたときにトラブル化
地主本人やその相続人が後に現れ、
「無断占有だから明け渡せ」
「更新料や地代を遡って払え」
と請求してくるケースがあります。
このとき、供託などで誠実に対応していたかどうかが非常に重要になります。

（3）売却・建替え・融資が実質不可能
地主の同意なしでは建物の建替えや借地権の売却ができません。
結果として、資産価値がほぼゼロになることもあります。

3. 取るべき対応
（1）地主の所在調査
まずは、地主が本当に所在不明なのかを確認します。
方法：法務局で底地の登記簿を確認（所有者住所の記載あり）
住民票の附票や戸籍の附票で転居先を追跡（弁護士依頼）
公示送達による手続き（後述）

（2）地代の供託
地主に地代を払えない状態が続く場合は、法務局の供託制度を使います。
これにより「支払意思がある」と認められ、債務不履行を回避できます。
→「供託金の供託事由：受領拒否・受領不能」で供託します。

（3）裁判所への手続き（公示送達・不在地主対応）
地主が本当に不明な場合は、
借地非訟事件（借地条件変更・更新）
公示送達による通知
などの法的手段を通じて、地主不在でも手続きを進められる場合があります。

（4）弁護士・司法書士に相談
地主調査と供託手続きは専門知識が必要です。
「不在地主」「所在不明地主」の実務経験がある弁護士に相談するとスムーズです。

4. 放置した場合との違い（まとめ）
〇放置：未払い無断占有の主張あり得る不利（遡及請求・明渡請求）
〇供託等で対応：支払済み扱い法定更新主張が可能誠実な対応として有利

5. まとめ
結論：放置は避け、供託＋所在調査を早急に行うべきです。
次のアクションプラン：
法務局で底地の登記簿を取得
弁護士または司法書士に地主調査・供託相談
地代を供託して法定更新を維持
必要なら裁判所を通じて手続きを進める

以上、参考になれば幸いです。

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