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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 売却
  • 30代
  • 男性
  • エリア
    大阪府大阪市福島区
  • 投稿日
    2025/08/15
  • 更新日
    2025/08/17
  • ［2回答］

60 view

仲介中に買主と直接連絡を取ったら業者から契約解除を通告された

マンション売却中、条件交渉が進まないので買主と直接話したら、仲介業者から「契約違反」として契約解除を言い渡されました。このままでは売却が白紙になる可能性があります。違約金の請求も示唆されており、どう対応すべきか至急アドバイスが必要です。

  • 私が回答します

    渡邉 将仁

    株式会社仁リアルティ / ZIN REALTY,Inc.

    • 30代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/08/17

    ご相談を拝見しました。

    仲介業者から「契約違反」と言われた件についてですが、大切なのは結んでいる媒介契約の内容です。

    宅建業法自体が「買主と直接連絡してはいけない」と定めているわけではありません。

    ただし、専任媒介や専属専任媒介の契約では「業者を通じて交渉を行うこと」が約束されている場合が多く、それに反すると契約違反とされる可能性があります。

    一方で一般媒介なら直接交渉が禁止されていないこともあります。つまり根本的な論点は「法令違反」ではなく「媒介契約上の約束に違反したかどうか」です。

    まずはご自身の媒介契約書を確認してください。

    そのうえで、解除や違約金請求が妥当かは契約書の条文に基づいて判断されます。

    不安が大きい場合は、弁護士に契約書を見てもらうことをおすすめします。

    ただ、そこまで活動を行っていた仲介会社が契約解除をするに至るまでの詳しい経緯がとても気になりますね。

    ここまでの回答となり恐れ入りますが、ご参考となれば幸いです。

  • 私が回答します

    奥林洋樹

    H.L.C不動産コンサルティング

    • 50代
    • 北海道
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2025/08/16

    ご相談を拝見しました。

    媒介契約書の条項に、媒介業者を介さず売主と直接交渉した場合は契約を解除できる旨が具体的に記載されていたのでしょうか？

    国土交通省から提供されている標準媒介契約書を利用しているなら、契約の解除に関しては「媒介契約の定める義務の履行に関しその本旨に従った履行をしない場合」と記載されているはずです。

    確かに、相談者様の行為が媒介契約の定める義務の本旨に従っていないとの解釈は成り立ちますが、その背景には、媒介業者による条件交渉が進まないため勇み足をしてしまったという実情があり、かつ媒介業者を排除する意思はなかったと推察されます。信義則の観点から好ましい行為とは言えませが、直ちに契約を解除できるか否かは詳細を検討しなければ判断できません。

    売主や媒介業者に行動の真意を説明して理解を求めるのが得策ですが、それが困難な場合、速やかに弁護士に相談して対処方法を検討されると良いでしょう。

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