不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

相続
50代
女性
エリア

埼玉県さいたま市西区
投稿日

2025/11/23
更新日

2026/09/09
［2回答］

884 view

相続物件の売却に3000万控除適用不可の場合の対応

お世話になります。
教えてください。
先日父が亡くなり、父名義の実家自宅は母単独名義にする予定です。母（86才）は施設入所中。
次の相続時に子である私か妹の名義になると思います。2人とも別住所（持ち家）です。
その際、売却するにあたり、3000万控除を使いたいのですが、条件を見ると昭和56年以前の建物とのこと。うちは昭和63年か平和元年頃に建てたものです。土地は昭和38年頃購入したもので書類がなく、金額が不明。
譲渡所得税は長期でも20%。絶望です。
どうにか支払わなくてもいい方法、少なくてすむ方法を教えてください。よろしくお願いします。

私が回答します
税理士　岩本治美

紅葉坂相続・税務相談窓口岩本治美税理士事務所
- 神奈川県
- 女性
- 専門家
投稿日

2026/09/08
相続を専門とする税理士が回答いたします。

空き家の特例なので、問題となるのは土地の購入時期ではなく、建物の購入時期です。
しかしながら、昭和３８年に土地を購入し、昭和６３年ころまで少し間が空いていることが気になります。その土地がそれまで更地だったのか、それとも古い家屋を取り壊して新しい家屋を昭和６３年頃建て替えしたのか、それとも古い家を増改築したのが６３年頃なのか、詳細が分かればいいのですが…

立て替えであれば、３０００万控除は適用対象外です。もし増改築であった場合は、適用の可能性は０ではないので、お近くの税理士にご相談されることをお勧めいたします。
私が回答します
小川佳宏

小川FP・行政書士事務所
- 60代
- 愛知県
- 男性
- 専門家
投稿日

2026/09/09
ご相談内容を拝見しました。お父様の不動産をお母さまが相続して、その後、相談者さまか妹様が相続して売却するときの譲渡所得税を少なくしたいのですね。

前提として、お母様が相続する方が、直接、相談者様世代が相続するより、相続税が有利であるとします。ここが違うと相続税試算をしてから判断することがよいでしょう。

ご相談の建物は昭和63年〜平成元年築のため、お母様相続後のいわゆる「空き家の3,000万円特別控除」（被相続人の居住用財産を売った場合の特例）は、建築時期の要件（昭和56年5月31日以前）を満たさず、残念ながら使えません。母が施設に入る前にこの家に住んでいたなら、別の制度の「マイホームを売ったときの3,000万円控除」が使える可能性があります。

条件は、
1. お母様が相続した不動産に住まなくなった日の属する年の翌年1月1日から3年目の12月31日までに売却すること
2. 買主が特別な関係者でない場合（一般の外部の人ならOKです）

ポイントは、今回、お母様が相続時までお父様と実家で生活し、相続によって実家を取得した後に施設へ入ったのであれば、お母様自身のマイホームだったと認められる可能性があります。一方、お父様が亡くなる前からお母様が施設に入っており、相続後も実家に戻らず一度も居住していない場合は、お母様が所有者となってから自宅として使用した実態がありません。この場合は適用が難しくなるため、個別確認が必要です。

適用できない場合でもできる場合でも、さらに以下を検討する価値があります。
・土地も登記簿で抵当権が設定されており借入金額の記載がないか。
・昭和３８年時の路線価を調査し推定する
・相続税を支払っているなら、相続税の取得費加算が利用できないか
不明なら売却額の5%を取得価格とします。
いずれにしろ、税理士に相談が必須の案件かと思います。

ご参考まで。

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