不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

購入
30代
女性
エリア

東京都文京区
投稿日

2026/01/29
更新日

2026/01/29
［2回答］

735 view

築25年で7,200万、高い？

築25年の中古マンション（65㎡・価格7,200万円）を検討しています。

立地は気に入っていますが、
築年数の割に高いのでは？とずっと思っていて。

築年数が進んだ物件でも、
価格が下がりにくい条件とは何なのでしょうか。
購入への不安を少しでも消したく相談しました。

私が回答します
白石篤彦

環境エステート株式会社
- 50代
- 埼玉県
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/01/29
文京区のような人気エリアでは、建物の古さよりも場所の力が価格を決定します。
築年数が経過しても価格が下がりにくい物件には、明確な3つの条件があります。
１，代替不可能な立地にあるか。
・学区域のブランド力
・高台(山の手)立地
・駅徒歩7分以内
２，管理が資産価値を支えているか
マンションは管理を買え、と言われる通り築25年を超えると管理の差が価格に直結します。
・修繕積立金の適正さ
・大規模修繕の履歴
３，新耐震基準と住宅ローン控除の対象か

結論として
文京区の65㎡で7200万円(坪単価約365万円)は、現在の文京区の中古マンション相場(坪450～550万円超もザラ)からみると、適正価格といえるかもしれません
特に文京区×駅近×有名小学校区という条件が揃っていれば、築年数が古くなっていっても値崩れする可能性は低いです
人気の学区域を調べて修繕積立金が現在いくらくらいか把握して判断してください。
私が回答します
古森正樹

コンサルティングジャパン株式会社
- 50代
- 東京都
- 男性
- 専門家
投稿日

2026/01/29
土地が所有権なら売買価格に土地代も含まれています。
立地が良ければ土地代が高いと思われます。

高い理由・下がりにくい理由として、立地、環境、利便性、構造、付帯設備、大修繕を含む管理状態、間取り　などが例として挙げられます。

例として、渋谷駅から10分以内にある築40年以上のマンション、今でもかなり高額で取引されています。

購入の検討材料として土地と建物の評価証明と公課証明を不動産会社経由で入手されることもおすすめします。（購入後の固定資産税等の目安になります）

また融資を利用して購入する場合の注意点として、立地や管理状態が良くても築古物件には融資しない金融機関もあります。
事前に金融機関とよく相談されることをおすすめします。