築10年の中古マンションを購入して後悔しています。

Question

購入時は駅近だし、近くにスーパーなどもあったり
学校もたくさんあって、ローン3000万（月々9万円）を35年返済でここに決めました。

ですが騒音問題（上からの音が思ったより聞こえる＋自分たちも気をつかいます）と
管理費と修繕積立金が毎月3万円、さらに駐車場代もかかり、予想以上の負担に悩んでいます。

戸建にしていればこうした問題は避けられたのでしょうか？

佐脇孝明(株式会社サワキタ不動産) · Accepted Answer

戸建てなら上階からの騒音はありませんし、下の階への配慮も必要ありません。お隣へは壁を接していないので普通にしていれば漏れるようなことはありません。ただ、夜間など周囲が静かになると木造住宅の場合、それなりに音漏れはあります。

購入されてからの期間がわかりませんので、築年数がわかりかねますが、修繕積立金は当初は安く、次第に上昇するような仕組みをとっているマンションが大半です。国交省の指導もあり、均等法式に切り替えるマンションも出始めていますが、さらに上昇する場合もあります。

一方、戸建ての場合でも、定期的にメンテナンスをする必要があります。特に屋根や外壁は重要です。修繕に多額の費用が掛かります。

しかし、音に関しては日常的なストレスはだいぶ軽減されると思います。また、都心部を中心にマンション価格はかなり上昇しています。一度周辺で売りに出されている価格をチェックしてみてはいかがでしょうか。

村上 知之(有限会社 山地不動産企画 常口アトムFC室蘭登別売買営業部) · Answer

たしかに騒音問題は戸建にしておくと避けられたかもしれませんが、立地の条件は悪くなったかもしれませんし、何を優先順位で考え方次第ですね。

たしかにマンションの場合は修繕積立金や管理費は固定で月々払っていると思いますが、戸建の場合も10年から15年で外壁や屋根の塗装などで大きな金額が必要になってきます。

ただ、マンションの場合は修繕積立金や管理費は年数が経てば上がっていくものです。総会で決定になりますので毎回出席しておくことをお勧めします。

小川佳宏(小川FP・行政書士事務所) · Answer

ご相談は拝見しました。
折角、購入された中古マンションの上層階の騒音と管理費用などが高いことでお悩みで戸建ても検討されているということですね。

まず、騒音に関していくつか対策がありますが、優先順位からいうと以下のようになると思われます。
1. まずはマンションの管理組合に相談してみましょう。管理組合はマンション全体の管理を行う組織であり、騒音問題も対応範囲です。管理組合から上の階の住民に注意喚起をしてもらうことで、穏便に解決できる可能性があります。

2.管理組合からの注意喚起で改善が見られない場合は、直接お願いをすることもできますが、感情的な対立を避けるため、慎重に行う必要があります。　具体的にお話して音を少し控えてほしいと丁寧にお願いします。ここで対立しては仕方ありません。

3.ご自身でできる対策として、天井に吸音パネルを設置したり、防音カーテンを使用したりすることで、生活音を軽減することが可能です。しかし、なぜ自分が負担するのか納得できないこともあるでしょうからあまり気が進まないと思われます。

4,家庭裁判所に民亊調停を申し立てる。費用数千円程度で期間が少しかかりますが、上層階との住民と対立しないように民亊調停委員という第三者が入ることでしこりの残らない解決策が見つかるかもしれません。調停が成立しないと訴訟までいくことも可能でしょうが避けたいところです。

5.売却して戸建てに買い換える。これはさらに慎重に考える必要があります。
・売買の仲介手数料が売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税かかり、両方で200万円-300万円が余分にかかります。　ファイナンシャルプランナーに相談してマンションに継続して住むか、売却して戸建てにする場合の将来のご家計のキャッシュフローを作成して検討なさってください。
・現在のマンションを売却しても3000万円までは譲渡益に課税されませんので高く売れてもまず課税の問題はないでしょう。
・騒音ですが一戸建てでも騒音問題はあります。上層階の騒音ではないですが、隣家との距離が近い場合や、幹線道路沿いなど騒音が発生しやすい立地の場合は、騒音に悩まされる可能性があります。また、管理費や修繕積立金は不要ですが、15年程度で外壁塗装などリフォーム代がかかってきます。中古一戸建てでしたら早めにその時期がくると思われます。

マンションの修繕積立金は最初は抑え気味、だんだん上昇していくのが一般的です。これはマンション価値を維持するために必要な費用と考えざるをえません。管理費はマンション管理会社を比較することでサービスと管理費用を見直す余地がないとは言えませんが、個人だけでは少し困難ですので、マンション管理組合総会に出席して提案していくことも可能です。

一宮には以前、居住しておりました。住環境はよいところと思いますので、騒音の問題を上手く解決されることを祈っております。

ご参考になれば幸いです。

奥林洋樹(H.L.C不動産コンサルティング) · Answer

ご相談を拝見しました。

確かに、戸建てを購入していれば現在抱えられている問題は発生していなかったでしょう。しかし、修繕積立金や管理費を負担しているからこそ、外壁の交換などの大規模修繕費用を一気に負担する必要がなくなり、立地の良い場所で快適に居住できているとの考えもなりたちます。

戸建てとマンションどちらが良いかは、居住者のライフスタイルや価値観によって左右されます。戸建てを購入したことで別の不満が生じていた可能性もあるのです。

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