不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

相続
50代
女性
エリア

兵庫県西宮市
投稿日

2026/02/25
更新日

2026/03/04
［2回答］

438 view

実家を売るか貸すかで兄と対立しています。どこに相談すればいいですか？

父が病気になり、実家を兄と共有で相続することになりそうです。
私は遠方に住んでおり管理もできないため売却したいと考えていますが、兄は「貸して家賃収入を得たい」と言っています。
実家は築年数もかなり古く、大きな修繕が必要になるかと思います。

そこから賃貸に出すとしても誰も入らなかったら？管理はどうする？
私は不安しかありません。
兄もそこまで若くないですし、不動産知識もほとんどありません。

話し合いが平行線で今後どうしたらいいでしょうか。
私の話は聞かなそうなのでどこに連れていけば兄を納得させられるでしょうか。
教えて下さい。

私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2026/03/04
ご相談を拝見しました。

物件の具体的な劣化状況などが不明のため、具体的な手直し等に関するアドバイスはできませんが、賃貸転用に関しての説明は、物件所在地のエリアで業務を展開している賃貸業者ならどこでも対応可能と思われます。ですが、担当によって知見の程度が異なるため、まずは相談者様自身が複数の賃貸業者と面談され、もっとも説明が巧みな担当者をお兄様と引きわわせる方法が最良かと思います。

奥林洋樹さんに無料相談する
私が回答します
古森正樹

コンサルティングジャパン株式会社
- 50代
- 東京都
- 男性
- 専門家
投稿日

2026/03/04
相続された不動産の運用について、賃貸経営（大家業）を選択する際に直面する現実的なリスクを専門的な視点でまとめてみました。

1. 初期投資と維持管理コストの負担
賃貸に出すためには、まず「商品」としての価値を整える必要があります。
◆初期費用：遺品整理や不用品搬出に加え建物の老朽化が進んでいる場合は、耐震補強や大規模修繕（外壁・屋根）、水回りの更新（交換）など、数百万円単位の先行投資が必要となるケースが少なくありません。
◆経常費用：固定資産税や火災保険料は、空室の有無にかかわらず発生します。また、入居中のエアコンや給湯器といった付帯設備の故障修理はオーナー（貸主）に修理交換義務があるため、突発的な支出を常に想定しておく必要があります。

2. リーシング（客付け）の困難さ
不動産市場において物件の価値は「立地」と「築年数」に大きく左右されます。
駅から遠い、あるいは建物が古い、といったマイナス要因や市場性が薄い地域、などでは大幅に賃料を下げても入居者が決まらない「長期空室リスク」が生じます。また供給過多のエリアではリフォーム費用すら回収できないまま赤字になる懸念もあります。

3. 管理運営上のトラブルと法的リスク
大家業は単なる不労所得ではなく管理責任を伴う事業です。
◆対人トラブル：騒音やゴミ出し、近隣との境界トラブルなど、入居者の行動に起因する問題の最終的な責任はオーナーに帰属します。
◆滞納と法的措置：家賃滞納が発生した場合、賃貸保証会社によるカバーがあるとはいえ、保証範囲外の損害（訴訟費用や残置物撤去費用）が発生することが多々あります。また強制退去の手続きには弁護士費用と半年以上の時間を要するのが実情です。
◆心理的瑕疵（孤独死・事故）：室内での事件・事故や孤独死が発生した場合、物件の資産価値は著しく下落します。その後の賃料設定や売却価格に長期的な悪影響を及ぼすリスクは否定できません。

4. 退去時の原状回復を巡る紛争
退去時の修繕費用負担については、国土交通省のガイドラインにより「経年劣化」や「通常損耗」はオーナー負担と定められています。入居者の過失を立証するのは容易ではなく、期待していた精算ができずにオーナーが費用を被るケースが後を絶ちません。

売却を選択した場合の検討事項
一方で、売却を選択した場合のリスクは限定的ですが、以下の2点に留意が必要です。
◆譲渡所得税の負担：売却益が出た場合には税負担が生じます。ただし相続後3年以内の売却であれば「取得費加算の特例」などが適用できる可能性があり、早期判断が節税につながることもあります。詳しくは「相続に強い税理士」へご相談ください。
◆売却価格の妥当性：早期現金化を優先しすぎると市場価格より低い「買い叩き」に遭う恐れがあります。複数の査定（一括査定は推奨できません）を比較する慎重さが必要です。

専門家としての見解
◆賃貸経営は「資産を貸し出す事業」であり、一度始めると借地借家法によって入居契約者の権利が強く保護されます。「一度貸すと、簡単には返してもらえない」のが日本の法律の現状です。
◆お兄様におかれましても、目先の賃料収入だけでなく、上記のような運営責任と将来的な出口戦略（売却のタイミング）を総合的に比較し、冷静にご判断いただくことを推奨いたします。