完済してると思ってた家に抵当権が残ってました

Question

父の相続で実家を調べていたところ、登記簿に抵当権が残っていることが分かりました。

父は「ローンはもう終わっている」と言っていたので驚いています。
銀行名も古く、現在どうなっているのか分からない状態です。

このまま売却しようと思っていたのですが、抵当権があるままだと進められないと言われました。

本当に完済しているのか、それとも何か残っているのか。
調べるにもどこに連絡すればいいのか分からず、手が止まっています。
とりあえず、抵当権を外せば売却できますよね？

奥林洋樹(H.L.C不動産コンサルティング) · Accepted Answer

ご相談を拝見しました。

住宅ローンを完済しても、抵当権は自動的に消えるわけではありません。今回のケースでは、お父様が抵当権の抹消手続きを怠った可能性が高いと思われます。

登記事項証明書には受付番号と銀行名が記載されてますから、旧銀行名を入力して「◯◯銀行承継」と調べれば、現在どの銀行が窓口となっているか分かります。承継先銀行に連絡すれば契約状況を調査し、完済されているのが事実であれば「抵当権抹消書類」の再発行に応じてくれます。

いずれにしても売却には、抵当権抹消登記と併せて相続登記も行う必要がありますから司法書士に相談されることをお勧めします。

古森正樹(コンサルティングジャパン株式会社) · Answer

【手順のご説明】

1. 銀行の現在の連絡先を調べる
　登記簿に記載されている銀行が現在どこに引き継がれているかは、銀行変遷検索サービスで確認できます。
https://s-opac.net/Opac/search.htm?s=OuE-_cBuDY2FFDpl1TgIkz-R2Co

2. 銀行へ連絡し抵当権抹消に必要な書類を請求する
　手元に「登記簿謄本（全部事項証明書）」を用意して、判明した銀行の窓口へ電話し担当者へ
　「亡くなった父の物件の登記に、御行（旧〇〇銀行）の抵当権が残っていました。父は完済したと言っており、ローン自体は終わっているはずなので、抵当権抹消のための書類を再発行してほしい」とお伝えください。

3. 書類が届いたら法務局で手続きする
　銀行から「解除証書」などの書類一式が届いたら、管轄の法務局で手続きを行います。
　ただし、以下の2点にご注意ください。

　◆「相続登記」が先決
　　売却を前提とする場合、まずは不動産の名義を相続人に変える「相続登記」を済ませる必要があります（抵当権抹消と同時に申請も可能です）。
※不動産の相続登記について（法務局）
　
※相続の手続きから売却の完了まで当方で一貫してサポートすることができます。
　25年を超えるキャリアを持つ専門家として、登記等の整理と並行しながら、物件価値を高める販売活動をスピーディーに展開し、「いつまでに、いくらで売るか」という出口戦略を明確にし、お客様に利益を最大化するご提案をいたします。
　相続に関するお悩みやご相談がございましたら、お気軽にご相談ください。

金澤 寿一郎(株式会社tento) · Answer

株式会社ｔｅｎｔｏの金澤と申します。
ご相談内容拝見しました。


お父様が「完済した」とおっしゃっていたのに、登記簿に名前が残っていると驚いてしまいますね。実はこれ、実務では「あるある」と言ってもいいほどよくあるケースなんです。
決してお父様が嘘をついていたわけではなく、単に「銀行の手続きは終わったけれど、登記の手続きが終わっていなかった」だけだと思われます。


結論から申し上げますと、
抵当権がついたままでは売却できませんが、完済さえしていれば「抵当権抹消登記」をすることで問題なく売りに出せます。


【ポイントは2つです】
1. どこに連絡すればいいのか
まずは登記簿に記載されている銀行名を確認してください。
銀行が合併している場合： 現在の承継銀行（例：〇〇銀行△△支店など）に連絡します。
「相続した物件の抵当権が残っているが、完済証明書を再発行してほしい」と伝えれば、担当部署へ案内してくれます。

必要書類： お父様が亡くなられているため、戸籍謄本などの相続関係書類が必要になりますが、銀行が丁寧に教えてくれます。


2. 抹消登記の手続き
銀行から「完済証明書（解除証書）」や「委任状」が届いたら、それを持って司法書士に依頼するのが一番スムーズです。
費用の目安： 登録免許税や手数料を含め、数万円程度で済むことがほとんどです。
売却との兼ね合い： 売却の決済（代金受け取り）の日に、売却の登記とセットで抹消することも可能ですので、まずは「完済の事実」を銀行に確認することが先決です。


【まとめ】
「ローンが終わっている」というお父様の言葉を信じて大丈夫です！よく見るケースです。
おそらく、銀行から送られてきた書類を大切に保管したまま、法務局へ行くのを忘れてしまわれたのでしょう。まずは銀行へ一本電話を入れることから始めてみてください。
一歩進めば、霧が晴れるように解決に向かうケースです。


大切なお住まいの売却が、滞りなく進むよう応援しております！
参考になりますと幸いです。

金子徳公(株式会社ハウジングサクセス) · Answer

このケース、結論から言うと「完済はしているけど、抵当権の抹消登記だけしていない」可能性がかなり高いです。
実務でもよくあるパターンです。

まず前提として、住宅ローンは完済しても自動で抵当権は消えません。

・金融機関から「抹消書類」が渡される
・それを使って登記をしないと残り続ける

つまり、 “支払いは終わっているが、登記だけ昔のまま”という状態が起こります。

今回やるべきことはシンプルです。
① 当時の金融機関（または承継先）を確認
② 完済の有無と抹消書類の有無を確認
③ 書類を揃えて抹消登記
この流れで進めれば解決できます。

※銀行名が古くても、合併などで現在の金融機関に引き継がれていることがほとんどです。

そしてご質問の「抵当権を外せば売却できるか」ですが、はい、基本的にはその通りです。
ただし、ここで一つだけ現場的な注意点があります。

・本当に完済しているのか
・書類が揃うのか
・スムーズに抹消できる状態か

ここを事前に整理しておかないと、売却のスケジュールに影響が出る可能性があります。

なので動き方としては、司法書士に一度見てもらう（ここは正直すぐ整理できます）

その上で売却のスケジュールと並行して進める
この順番が一番スムーズです。

今回のケースは、トラブルというよりは手続きが止まっていただけの可能性が高い状態です。

ただ、不動産はこういった「昔のまま」が残っていることが多く、・相続・売却のタイミングで初めて表に出てきます。

逆に言えば、今この段階で気づけているのは良い状態です。

このまま整理していけば、売却自体は問題なく進められる可能性が高いので、焦らず、順番通りに整えていくことがポイントです。

こういう案件は、「手続き」と「売却」を別々に考えるより、全体の流れを見ながら同時に組み立てる方が圧倒的にスムーズです。

ここをうまく整理できるかどうかで、時間も手間もかなり変わってきます。

福島(関計株式会社) · Answer

ご相談内容拝見いたしました。

結論から申し上げますと、ローンを完済しても抵当権は自動では消えないため、お父様が「抹消手続き」だけを忘れて放置されていた可能性が高いです。

売却に向けて必要な手続きと、今すぐやるべき手順を簡潔にまとめました。

■売却に必要な2つの手続き
単に抵当権を外すだけでは家は売却できません。以下の2つをセットで行う必要があります。
1.相続登記（名義変更）：亡くなったお父様名義のままでは売れないため、ご質問者様などへ名義を変更します。
2.抵当権抹消登記：銀行から書類を取り寄せ、登記簿から抵当権を消します。

■今すぐやるべき3ステップ
1.古い銀行の「現在の名称」を調べる：過去の合併等で名前が変わっているため、ネットで検索します。
2.現在の銀行に電話する：「相続のため、古い抵当権の抹消書類を発行してほしい」と伝えます。
3.司法書士に依頼する（推奨）：不動産会社に司法書士を紹介してもらうのが最も確実です。「相続登記」と「抹消登記」をまとめて代行してくれます。

古い抵当権が残ったままになっているケースは、実は非常に多く、決して珍しいことではありませんのでどうぞご安心ください。
手続きが重なりご不安に感じられるかもしれませんが、司法書士などの専門家に任せればスムーズに解決できます。まずは一人で抱え込まず、売却を依頼する予定の不動産会社へ相談するところから始めてみてくださいね。

無事に手続きが進み、ご実家の売却がうまくいくよう応援しております。

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