不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

売却
50代
女性
エリア

千葉県船橋市
投稿日

2026/04/22
更新日

2026/04/23
［2回答］

552 view

売買契約書をなくし、取得費が分からず売却を止めています

20年以上前に3,200万円ほどで購入したマンションを売却したいのですが、当時の売買契約書と領収書が見当たりません。
今が売り時かと思って査定を取ったところ、5,800万円前後になりそうだと言われました。

嬉しい反面、取得費が分からないまま売ると税金がかなり高くなりそうです。
住宅ローンは完済済みで抵当権抹消も終わっていますが、昔の書類関係は整理してしまったのか本当に見つかりません。

売却自体はできるそうですが、取得費が証明できない場合はどうしたら良いのでしょうか？
契約書がないまま売却する人なんていませんよね？

私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2026/04/23
ご相談を拝見しました。

購入時の売買契約書を紛失した状態で売り出されること自体は珍しい話ではありませんが、譲渡所得が割高になります。原則として売買価格の5％、つまり5,800万円で売買契約したと仮定した場合、取得費は290万円とみなされ、それに居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除を加算しても、残る2510万円に対して14.21％（所得税10％+住民税4％+復興特別所得税0.21％）、つまり356.6万円が課税されます（厳密には、譲渡所得から媒介手数料や印紙代などの譲渡費用を差し引くことができますから、納税額は多少異なります。あくまで概算だとご理解ください）

取得価格を証明できれば納税が不要となるケースですから、その差額は甚大だと言えるでしょう。

売買契約書そのものがなくても、税務署が「客観的証拠」として認めてくれれば実額での計算が可能となります。そのため、以下のものが残っていないか確認されることをお勧めします。

◯預金通帳の出入金記録（手付金や決済金）
◯住宅ローンの金銭消費貸借契約書
◯デベロッパーや媒介業者が保存していないか

また、これらが見つからない場合でも、判例においては契約書が存在しない場合、当時の推計データから算出した取得費が認めれられたケースも存在します。そのため、売却をする前に税理士へ相談されることをお勧めします。

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私が回答します
金子徳公

株式会社ハウジングサクセス
- 50代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/04/26
売買契約書が見つからないという状況、実は珍しい話ではありません。
20年以上前の書類となると、整理の中で紛失してしまっているケースは一定数あります。

まず大前提として、契約書がなくても売却自体は問題なく可能です。
ただしご不安の通り、「取得費が証明できない場合」は税務上の扱いが変わってきます。

一般的には、取得費が不明な場合は「売却価格の5％」を取得費とみなされるため、本来よりも譲渡益が大きく計算されてしまい、結果として税金が高くなる可能性があります。

ここで終わってしまうと「じゃあどうしようもない」となってしまうのですが、実務的にはもう少しやれることがあります。

例えばですが、
・当時の登記簿（謄本）で抵当権の設定額を確認する
・当時の通帳の入出金履歴を探す（頭金や諸費用の動き）
・当時関わった不動産会社や金融機関に資料の保管がないか確認する
・リフォーム履歴や領収書があればそれも取得費に加算できる可能性あり

このあたりは「確実に出る」というよりは、可能性を一つずつ拾っていく作業になります。
ただ、ここをやるかやらないかで最終的な税額は大きく変わることもあるので、やる価値は十分あります。

そして、ここがかなり大事なポイントですが、今回のようにご自身が住んでいたマンション（居住用）であれば「3,000万円特別控除」が使える可能性が高いです。

この特例を使えれば、仮に取得費が曖昧だったとしても、譲渡益から最大3,000万円までは非課税になります。

今回のケースですと、
購入：約3,200万円 → 売却：約5,800万円（想定）
差額は約2,600万円なので、条件を満たせば税金自体がかからない可能性も十分あります。

つまり、契約書がない＝大きく損する、という話ではなく、「整理の仕方次第でしっかり抑えられる」ケースです。

むしろこの手の話は、税金・売却タイミング・手続きの組み立てをどうするかで結果が変わる部分なので、一人で抱え込まず、整理しながら進める方が結果的に安心だと思います。

感覚的な話ですが、こういうケースって「書類がないからどうしよう」ではなく、「今ある情報でどこまで整えられるか」を一緒に考える方がうまくいきます。

状況的にはしっかり戦える内容なので、焦って売る・止めるではなく、少し整理してから動くのが良いと思います。

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