不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

売却
40代
男性
エリア

東京都江東区
投稿日

2026/04/27
更新日

2026/04/28
［2回答］

243 view

専任媒介なのに他社の内見を断っていたようです

マンションを売却中です。専任媒介で依頼して3ヶ月になります。
知人の紹介で別の不動産会社に相談したところ、「この物件、問い合わせしたが内見不可と言われた」と言われました。

担当者に確認すると、「スケジュールの都合で対応できなかった」との説明でしたが、実際には私に確認は来ていません。
これは囲い込みですよね？

私が回答します
福島

関計株式会社
- 40代
- 大阪府
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/04/28
ご相談内容拝見いたしました。

結論から申し上げますと、おっしゃる通り「囲い込み」の可能性が極めて高い状況です。

売主様に確認もせずに「スケジュールの都合」を理由として他社からの内見を断ることは、通常あり得ません。自社で買主を見つけて「両手仲介（売主と買主の双方から仲介手数料をもらうこと）」をするために、故意に他社のお客様を排除していると考えられます。

囲い込みは、売主様の「高く・早く売却する機会」を奪う非常に悪質な行為です。今後の対策として、以下の対応をお勧めいたします。

今後の具体的な対策
1. 契約を更新せず、不動産会社を変更する
専任媒介契約の有効期間は最長3ヶ月です。ちょうど3ヶ月目とのことですので、今の会社とは絶対に契約を更新せず、他社（今回ご相談された知人紹介の会社など）へ切り替えることを強くお勧めします。

2. 担当者ではなく「責任者」に指摘する
もし契約期間がまだ残っており、即時解約を申し出る場合は、担当者ではなく「支店長」などの責任者に直接事実を伝えましょう。「他社経由で内見を断っている事実が発覚したため、信頼関係が崩れた」と伝えれば、違約金なしで解約できる正当な理由になります。

3. 言った・言わないを防ぐため「記録」を残す
不動産会社とのやり取りは、電話ではなくメールやLINEなど、文字として証拠に残る形で行うようにしてください。

不動産売却において、仲介会社との信頼関係は最も重要です。ご自身の利益を第一に動いてくれる、誠実な不動産会社へ早急に切り替えることを推奨いたします。
私が回答します
金子徳公

株式会社ハウジングサクセス
- 50代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/04/28
ご相談の内容、正直よくあるトラブルの典型です。結論から言うと、その状況は「囲い込みと疑われても仕方がない対応」ですし、担当者側の説明はかなり弱いです。

まず前提として、専任媒介の場合でもレインズに登録された物件は他社が買主を見つけて案内することは当然に想定された仕組みです。
つまり、
他社からの内見依頼 → 原則は受けるべき
断る場合 → 売主の事情や明確な理由が必要
しかも → 売主に確認を取るのが基本
です。

今回のように「スケジュールの都合で断った」にもかかわらず、売主であるあなたに確認すらないというのは、実務としてかなり違和感があります。

■囲い込みかどうかの判断

「絶対に囲い込み」と断定まではできませんが、少なくとも

他社からの問い合わせを遮断している
売主に情報共有していない

この2点がある時点で、売主の利益を最大化する動きにはなっていないのは事実です。

囲い込みの典型は「自社で両手仲介（売主・買主両方から手数料）を狙う動き」ですが、今回のケースも結果的にそれに近い状態を作ってしまっています。

■今回の本質的な問題

正直なところ、会社の問題というより担当者の質の問題の可能性が高いです。
情報共有ができていない
判断を勝手にしている
言い訳の精度が低い（誰のスケジュール？という話）
このあたりは、不動産営業としては基本的な部分です。

■どう動くべきか（現実的な対応）

感情論ではなく、シンプルにここを確認してください。

他社からの問い合わせ履歴の開示を求める→ いつ・どの会社から・どういう内容で来たか
今後の対応ルールを明確にする→ 内見依頼は必ず事前に売主確認を取る
レインズの反響状況を見せてもらう→ 本当に問い合わせが来ているのか可視化
■それでも改善しない場合

この状態が続くなら、はっきり言って担当変更か会社変更を検討していいレベルです。

専任媒介は「窓口を一本化する代わりに、しっかり販売してもらう契約」です。
そこが機能していないなら、契約の意味がありません。

■最後に（現場のリアルな感覚）

こういうケース、残念ながら今でもあります。
ただ、ちゃんとやっている営業は

他社の問い合わせをむしろ歓迎する
売主に逐一共有する
少しでも機会を逃さない

ここを徹底しています。

今回の違和感は、かなり感覚として正しいです。
「気のせいかな？」と流さずに、今の段階で一度しっかり整理しておいた方が、結果的に良い売却につながります。

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