査定額より安い申込みを受けるか迷っています

Question

マンションを売却中です。最初の査定では4,600万円前後と言われ、4,580万円で売り出しました。
売り出して2ヶ月半で内見は6件あり、今回初めて申込みが入りました。ただ、希望金額は4,280万円です。
いきなり300万円も値下げ交渉されると思わず、驚いています。
不動産会社は「今の市況なら悪くない条件」と言っていたのですが、納得できそうにありません。
住み替え先はまだ決まっていないため、急いで売らなければいけない状況ではありません。
ただ、ここで断って次の申込みが入らなかったらと思うと...決断できません。

奥林洋樹(H.L.C不動産コンサルティング) · Accepted Answer

ご相談を拝見しました。

売出しから2か月半で内見6件、うち1件から申込みという稼働実績は「引く手あまた」とまでは言えないものの、悪い状況ではありません。問題は、300万円もの値引き希望額です。

4,600万円で査定しておいて、4,280万円の購入希望に対し「今の状況なら悪くない条件」と平気で助言した媒介担当者の見解は不適切とまでは言えないものの、慎重に判断したいところです。ですが、せっかくの購入希望を断るのも勿体ない気がします。

例えば「希望額は無理だが、4,400万円ではどうか？」と、カウンターで返答してみてはいかがでしょうか。相手方がさらなる歩み寄りをしてくるなら脈あり、そうでなければ縁がなかったと諦めるのです。

先述したように、売出しから6件の内見があるのですから市場において相応の需要があると勘案されます。物件名や平米数などの詳細な情報があれば、適正額を算出することも可能ですが、いずれにしても売出しから3か月を経過すれば、価格を再考する時期が到来していると言えるでしょう。

本件についてはカウンターで返答しつつ、状況に応じて価格戦略を再検討しながら売却活動を継続していくのが現実的な選択ではないでしょうか。

金子徳公(株式会社ハウジングサクセス) · Answer

率直に言うと、その違和感はもっともです。
そして今回のポイントは「300万円の値引きが妥当かどうか」だけではなく、そもそもの査定とここまでの流れが整合しているかです。

■ まず整理すべきこと
査定：4,600万円前後
売出：4,580万円
2ヶ月半で内見6件
初申込み：4,280万円（▲300万円）

この数字だけを見ると、“極端にズレている相場”ではない可能性が高いです

■ 内見6件という事実の見方

ここはかなり重要です。

2ヶ月半で内見6件というのは、反響がゼロではない
価格帯として検討対象には入っている

つまり、「全く高すぎて見向きもされない価格ではない」

■ ではなぜ300万円の指値なのか

考えられるのは大きく2つです。

① 買主側の“交渉前提の指値”

不動産ではよくある話で、最初は強めに下げて入れる交渉で着地させる前提

この場合、満額で買う気がないわけではない

② そもそも査定がやや強気だった

もう一つ現実的なのがこちらです。

4,600万円は「売れたら良い価格」
実勢はもう少し下

査定が“売れる価格”ではなく“取れる可能性のある価格”だった可能性

■ 「今の市況なら悪くない条件」の意味

この一言、よく使われますが中身が重要です。

本当に相場的に妥当なのかそれとも「決めさせるための言葉」なのかここは担当者の力量やスタンスが出る部分です

■ 売主としての判断軸（ここが一番大事）

最終的に考えるべきはシンプルです。

いくら以上で売る必要があるのか

ローン残債
住み替え資金
諸費用

これを踏まえて、4,280万円で成立して問題ないのか
もう少し粘る余地があるのか
■ 現実的な進め方

0か100ではなく、間を取るのが基本です。

例えば、

4,480万円でカウンター条件（引渡し時期など）で調整
「交渉してみる」が一番バランスがいい

■ 少しだけ本質的な話

今回のモヤモヤの正体は、最初の査定と今の提案の“つながりが見えないこと”です。

なぜ4,600万円と言ったのかなぜ今4,280万円が妥当なのか

ここをちゃんと説明できない担当であれば、正直、今後の判断も任せきりにするのは少し不安が残ります。

■ まとめ
内見6件あるので大きくズレた価格ではない
300万円指値は「交渉前提」の可能性も高い
査定がやや強気だった可能性も現実的
最終判断は「自分の資金計画に合うか」で決めるべき

焦って決める必要はない状況ですし、逆に「根拠が曖昧なまま納得してしまう」方が後悔につながります。

この局面は、価格そのものよりも“なぜその価格になるのか”を説明できるかどうか
ここを見極めるタイミングだと思います。

金澤 寿一郎(株式会社tento) · Answer

株式会社ｔｅｎｔｏの金澤と申します。
ご相談内容拝見しました。


売り出しから2ヶ月半、ようやく届いた初めての申込み。
期待していた分、「指値（値下げ交渉）」が入ると悩んでしまいますね。
特に急いでいないのであれば、なおさら「なぜそんなに安く？」と納得がいかないのは当然です。


結論から申し上げますと、この申込みを「そのまま受ける」か「断る」かの二択で考えるのではなく、まずは「歩み寄り（カウンターオファー）」を打診して、相手の本気度を確かめるのが最善の策と感じます。


判断のヒントを整理しました。
1. 相手は「ダメもと」で言っている可能性がある
不動産の世界では、端数を切ったり、数百万円単位の交渉を入れたりすることは珍しくありません。
交渉の心理： 買主様も「この金額なら即決するが、まずは安く言ってみよう」と考えている場合があります。
対応策： 4,280万円で即答するのではなく、「4,480万円（100万円引き）ならお譲りできますが、いかがでしょうか？」と、こちら側の条件を提示してみるパターンです。

2. 「今の市況なら悪くない」という言葉の裏側
不動産会社がそのように言うのは、これまでの「内見ペース」を気にしているからかもしれません。
およそ2ヶ月半で内覧が6件という現状： 決して悪くはありません。会社側は「このまま3ヶ月を過ぎて『売れ残り感』が出る前に、決めてしまいたい」という守りの姿勢に入っている可能性もあります。
冷静な分析： 急いでいないのであれば、「今の価格（4,580万円）で、あと何件の内見を待てるか」という時間の期限をご自身の中で決めておくと、迷いが少なくなります。

3. 次の申込みがいつ来るか？
こればかりは「縁」ですが、一つ確かなのは、今の価格で2ヶ月半動かなかったという事実は重いということです。


断った場合のリスク： 今回の方を断り、その後1ヶ月内見が入らなければ、結局4,580万円から4,380万円などに「公開価格自体」を下げる必要が出てくるかもしれません。

判断基準： 難しいとは思うのですが「300万円の差」と「いつ決まるか分からない不安な数ヶ月」を天秤にかけてみてください。


【まとめ】
納得できないまま無理に売る必要はありません。
まずは「歩み寄りの価格提示」を担当者に依頼してみてください。


相手が少しでも価格を上げてくるなら、前向きな話し合いが可能です。
大切なのは、ご相談者様が「納得して」手放せるかどうかです。


後悔のない選択ができるよう、心から応援しております！
参考になりますと幸いです。

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