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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 売却
  • 50代
  • 男性
  • エリア
    東京都世田谷区
  • 投稿日
    2026/06/02
  • 更新日
    2026/06/04
  • ［2回答］

279 view

申し込みが3回来たのに全員ローン審査に落ちて、そのたびに白紙になっています

5ヶ月売り出していて、申し込みが3回来ました。
でも全員が住宅ローンの審査に落ちて流れています。
最初の2回は「残念でした」で終わっていたのですが、さすがに3回目でかなりへこんでいます。

担当者から「最近は金利が上がって審査が厳しくなっている」と説明されていますが、それが本当の理由なのか、価格設定や買い手層の問題なのか判断できていません。

現金購入者を狙う方法があるのか、ローンが通りやすい層に向けた売り方があるのか、今の状況を変えるためにできることを聞かせてください。

  • 私が回答します

    金澤 寿一郎

    株式会社tento

    • 30代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2026/06/03

    株式会社ｔｅｎｔｏの金澤と申します。
    ご相談内容拝見しました。


    5ヶ月間で3回も申し込みが入ったことは素晴らしい実績ですが、その全員がローン審査で否決になり白紙に戻ってしまったとなると、精神的なダメージや疲労感は計り知れません。
    「また次も落ちるのでは」と不安になるご相談者様のお気持ち、本当に痛いほどよく分かります。


    結論から申し上げますと、3回連続でローンが落ちる場合、それは単なる「運」や「金利上昇」のせいだけではありません。現在の売り出し価格が「その物件を欲しがるターゲット層（年収帯）のローンの限界値」を超えてしまっているか、物件そのものの評価（担保価値）に課題がある可能性が高いです。
    この負の連鎖を断ち切り、状況を変えるための対策を整理しました。


    1. なぜ「3回連続」で落ちたのか？
    原因を突き止めるために、担当者様へ「落ちた理由の深掘り」が必要です。
    ◼︎買い手側の問題（価格設定）： その物件を気に入る層の年収（例：年収400万円台）に対して、価格が高すぎるため「返済負担率」の審査で落とされているケースです。この場合、ターゲット層の審査が通る価格まで引き下げるか、より年収の高い層に響くよう戦略を変える必要があります。
    ◼︎物件側の問題（担保価値）： 銀行が「この物件にはそこまでの価値がない」と判断し、希望額の融資を出さないケースです。特に築年数が古い、または違法建築部分がある等の場合、誰が申し込んでも一律で落とされます。

    2. 今の状況を変えるための「具体的な売り方」
    ローン審査で躓かないために、以下の対策を仲介会社に提案してみてください。
    ◼︎「事前審査」通過者のみを相手にする： 今後は、事前の仮審査に通っていない段階での「買い付け（申し込み）」は原則受け付けない、または交渉を後回しにするというルールを徹底してください。これで無駄な足止めを防げます。

    ◼︎現金購入者（シニア層・投資家）を狙う： 広告のキャッチコピーを「ワンフロアで暮らせる」「利回り〇％」など、ローンを使わないシニアの住み替え層や、現金買いの投資家に響く内容にマイナーチェンジします。
    ◼︎買い手層の分厚い「適正価格」へ下げる： あと100万〜200万円下げることで、一段上の年収層（ローンが確実に通る層）が手を出せるようになり、結果的に一発で成約する近道になります。


    【まとめ】
    3回も申し込みが入るということは、「物件自体の魅力は非常に高い」という紛れもない事実があります。あと一歩です。
    まずは担当者様に「過去3人の落ちた理由は、本人の属性（年収等）だったのか、物件の評価だったのか」を厳しく確認してください。
    もし明確な答えが出ない、または「運が悪かった」で済まされる場合は、会社の売却スキーム（客層の質）に問題があるため、媒介契約の更新時に会社を変更することも検討すべきです。


    私自身、同様のケースのお手伝いをする中で「物件の担保評価」が理由だったケースもございます。また、その時は管理組合の書類処理が間違っていたことを突き止めて無事ローンを通せたという事例でした。（たまたまですが）


    次こそは確実なお取引ができるよう、心から応援しております！
    参考になりますと幸いです。

    金澤 寿一郎さんに無料相談する

  • 私が回答します

    金子徳公

    株式会社ハウジングサクセス

    • 50代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2026/06/04

    これは売主様としてかなり精神的にきつい状況だと思います。

    せっかく申し込みが入ったのに白紙。
    それを3回繰り返すと、「この物件に問題があるのではないか」と思ってしまいますよね。

    ただ、私がまず担当者に確認したいのは、
    「減額承認だったのか」「完全否認だったのか」という点です。

    住宅ローン審査は、希望額では通らないけれど減額なら承認というケースも珍しくありません。

    もし3件とも完全否認なのであれば、たまたま属性の弱いお客様が重なった可能性もあります。

    逆に減額承認が続いているなら、価格帯と購入者層が少しズレている可能性も見えてきます。

    ご相談内容を見る限り、私は価格設定そのものが大きく間違っている印象は受けません。

    なぜなら5ヶ月で3件も申し込みが入っているからです。

    本当に価格が高すぎる物件は、そもそも申し込みまで進みません。

    内見は来るけれど誰も買わない。

    問い合わせすら来ない。

    こういう状態になります。

    申し込みが入っているということは、
    少なくとも市場から見て検討対象にはなっているということです。

    不動産はタイミングやご縁の要素も意外と大きくあります。

    現金購入者が現れることもありますし、しっかりした属性の方が現れることもあります。

    だからこそ、私はこの状況で焦って価格を下げる判断は慎重にした方が良いと思います。

    むしろ担当者と相談して、今後は事前審査承認後の申し込みを優先する。

    もしくは申し込みと並行して事前審査結果を早めに確認する。

    そういった進め方を検討する方が先ではないでしょうか。

    できる営業担当というのは、「ローンが落ちたから価格を下げましょう」とは言いません。

    まず、なぜ落ちたのか。
    そのお客様の年収なのか。
    勤務先なのか。
    借入状況なのか。
    物件価格なのか。
    そこを分析します。

    そして次のお客様に同じことが起きないように対策を考えます。

    売却活動は価格だけで決まるものではありません。

    申し込みが入っているという事実は、売り方そのものが間違っている証拠にはならないのです。

    私なら現時点では、「3件連続で運が悪かった可能性も十分ある」と考えます。

    ここで焦って大きく値下げするよりも、
    次の購入希望者の属性確認や事前審査の進め方を見直しながら進める方が現実的だと思います。

    売却は最後の1人が決める世界です。

    3人続けて決まらなかったとしても、4人目であっさりまとまることは本当によくあります。

    だからこそ今は「売れない物件なのでは」と考えるより、
    「次は同じ失敗を繰り返さないためにどうするか」を担当者と話し合う段階だと思います。

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