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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 売却
  • 40代
  • 女性
  • エリア
    愛知県名古屋市守山区
  • 投稿日
    2026/08/22
  • 更新日
    2026/08/24
  • ［3回答］

212 view

オーナーチェンジで売却予定の投資用マンション、入居者への敷金精算はどう進めればいいですか

ワンルームマンションを1戸所有していて、10年ほど前から人に貸しています。

最近税理士さんに相談したところ、そろそろ売却も検討していい時期だと言われました。

今の入居者さんに退去してもらうのは気が引けるので、オーナーチェンジという形で売りに出せないかと不動産会社に問い合わせています。

担当の方からは「入居者さんはそのままで大丈夫です」と言われたのですが、預かっている敷金の扱いがどうなるのか聞きそびれてしまいました。

自分が受け取った敷金をそのまま買主に引き継ぐのか、それとも売却代金の中で精算するのか、仕組みがよくわかっていません。

賃貸借契約自体も、買主が新しい大家として引き継ぐという認識で合っていますか？

入居者さんへの連絡はいつ頃、誰から、どんな形でするものなのでしょうか。

初めてのことばかりで、何を確認しておけば後でトラブルにならないのか知りたいです。

  • 私が回答します

    古森正樹

    コンサルティングジャパン株式会社

    • 50代
    • 東京都
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2026/08/22

    オーナーチェンジ物件の売却では、入居契約者から預かっている敷金は買主（新オーナー）へ引き継ぐ義務があり、決済時に売却代金から差し引いて精算するのが一般的です。
    また、賃貸借契約も旧オーナーから新オーナーへとそのまま引き継がれます。
    トラブルを防ぐためのポイントなどをコンパクトにまとめました。

    ◆敷金の精算と契約の引き継ぎ
    　•敷金は売却代金から相殺
    　　将来の敷金返還義務が新オーナーに移るため、引き渡し日（決済日）に売却代金から敷金の額を差し引いて精算します。
    　•契約内容の事前確認が重要
    　　賃貸借契約は自動的に新オーナーへ引き継がれます。
    　　特約事項や退去時のルールなどを事前に把握し、買主へ正確に共有できるように、手元の賃貸借契約書の内容を必ず事前に確認しておきましょう。

    ◆入居者への連絡タイミングと方法
    　•タイミングは「売却完了後」
    　　売却活動中に伝えると入居者が不安になり退去するリスクがあるため、決済がすべて終わった後に連絡します。
    　•新旧オーナーの「連名」で通知
    　　「賃貸人変更通知書」という書面を郵送します（書面は不動産会社が作成してくれます）。　
    　　なお記載内容は、オーナー変更の旨と、新しい家賃振込口座の案内などです。

    ◆トラブル防止の確認ポイント
    　1.敷金総額の確認： 契約書を見て、預かっている正確な金額を確認する。
    　2.家賃の日割り精算： 月の途中の引き渡しなら、日割り家賃を計算しておく。
    　3.修繕履歴・トラブルの共有： 過去の雨漏りや家賃滞納の有無を不動産会社に伝える。

    初めての売却は戸惑うことも多いと思いますが、仕組みを事前に知っておけば安心です。
    もし困ったことがあれば、いつでも気軽に相談ください。専門家として適切なアドバイスや提案をいたします。

  • 私が回答します

    金子徳公

    株式会社ハウジングサクセス

    • 50代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2026/08/22

    オーナーチェンジであれば、入居者さんに退去してもらう必要は基本的にありません。
    むしろ今回のようなケースでは、入居者がいる状態のまま、
    賃貸借契約を買主へ引き継ぐことを前提に売買を進めるのが一般的です。

    その際、敷金については売主と買主の間で曖昧にしないことが非常に重要です。

    通常は、入居者から預かっている敷金返還債務も買主側へ引き継ぐ形で処理します。
    例えば入居者から敷金20万円を預かっているのであれば、
    買主が将来退去時にその20万円を返還する義務を引き継ぐため、
    売買代金の精算時にその分を考慮する形が一般的です。

    ただし、実際の処理方法は売買契約の内容や賃貸借契約の状況によって変わります。

    今回、すでに依頼する不動産会社が決まっているのであれば、
    私ならまず担当者に次の資料を全部渡します。
    ・現在の賃貸借契約書
    ・更新契約書や覚書があればそれも含めたもの
    ・敷金、保証金などの預り金の金額
    ・現在の賃料、管理費等の金額
    ・賃料の滞納がないか
    ・入居時の敷金精算についての取り決め
    ・入居者との間で過去に行った修繕や合意事項
    ・家賃保証会社、管理会社との契約があればその内容
    ・入居者から預かっている鍵や設備関係の資料
    特に注意したいのが、「敷金はいくら預かっているのか」だけではなく、
    「売却時点で売主が入居者に対して何を返還する義務を負っているのか」です。

    長く貸している物件だと、途中で賃料や契約条件が変わっていたり、
    更新時に覚書を交わしていたりすることがあります。
    ここを確認せずに売却すると、買主から「聞いていた話と違う」となる可能性があります。

    また、入居者への連絡についても、売主さんが先走って話をする必要はありません。

    基本的には、売買が成立し、所有権移転や賃貸借契約の引継ぎが確定した段階で、
    仲介会社等を通じて新旧オーナーが変わることを入居者へ案内するという流れで問題ありません。

    家賃の振込先が変わるのであれば、
    その変更についても新しい所有者や管理会社から正式に案内することになります。

    そして、実務上もう一つ大切なのが、買主への説明です。

    オーナーチェンジ物件では、単純に「この部屋は月○万円で貸しています」だけでは足りません。

    現在の賃貸借契約の内容、敷金、賃料の入金状況、契約期間、更新の状況、保証会社の有無、
    管理状況などを買主にきちんと確認してもらったうえで売買することが重要です。

    特に10年間賃貸している物件であれば、現在の契約書だけでなく、
    10年間の間に何が変更されてきたのかを一度整理してもらった方がいいでしょう。

    今回の場合、すでに依頼する不動産会社が決まっているのであれば、
    これは売主さんが一人で判断する話ではありません。

    担当者に、「敷金はいくら預かっているのか」「その敷金返還債務を売買時にどう引き継ぐのか」
    「現在の賃貸借契約に買主が引き継ぐべき特殊な条件がないか」
    「家賃や管理費等は決済時にどのように日割り精算するのか」
    「入居者への所有者変更の通知は誰が、いつ行うのか」を確認しておけばいいと思います。

    オーナーチェンジは、入居者がいるから売りにくいというより、
    賃貸借契約という「現在進行中の契約ごと買主に引き継ぐ取引」だと考えると分かりやすいです。

    だからこそ、敷金だけでなく賃貸借契約そのものを仲介担当者に確認してもらい、
    買主にも正確に開示したうえで契約することが、後のトラブルを防ぐ一番の方法です。

    今回のように税理士さんから売却を勧められているのであれば、
    まずは現在の賃貸借関係を担当者に全部見てもらい、
    「この状態で売却すると、決済時に何を引き継ぎ、何を精算するのか」
    を一覧にしてもらうと安心だと思います。

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  • 私が回答します

    福島

    関計株式会社

    • 40代
    • 大阪府
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2026/08/24

    ご相談内容拝見いたしました。
    結論から申し上げますとオーナーチェンジ物件の売却では、入居者さんに退去してもらう必要はなく、現在の賃貸借契約がそのまま買主（新オーナー）に引き継がれます。
    入居者さんへの連絡は「売却が完了した後」に行うため、売却活動中に気まずい思いをすることはありません。ただし、お預かりしている敷金（保証金）の精算については、エリア特有の注意点があるため事前の確認が必要です。

    1. 賃貸借契約の引き継ぎについて
    家賃の額や契約期間など、現在の契約条件はすべてそのまま新オーナーへ引き継がれます。入居者さんと新たに契約を結び直す必要はありません。

    2. 敷金（保証金）の精算について
    名古屋エリアは伝統的に、敷金の現金精算を行わない「関西方式（持ち回り）」の風習が強い地域ですが、近年は全国的なルールである「関東方式」で取引されることも増えています。

    関西方式の場合： 預かっている敷金を新オーナーに渡す（相殺する）ことはなく、その分をあらかじめ物件の売買価格に織り込んで取引します。

    関東方式の場合： お預かりしている敷金を、物件の売買代金から差し引いて新オーナーへ引き継ぎます。

    名古屋特有の注意点： 契約書上、敷金ではなく「保証金」としてお預かりしており、退去時に無条件で差し引かれる「償却（敷引）」の特約がついているケースが多く見られます。償却分は返還義務がないため、精算時の計算に影響します。

    3. 入居者への連絡タイミングと方法
    入居者さんへのご連絡は、事前の相談ではなく物件の引き渡し（決済）が完了した後に事後報告として行います。
    　いつ： 所有権が買主へ移転した後
    　誰から： あなた（旧オーナー）と新オーナーの連名
    どうやって： 不動産会社や管理会社が「賃貸人変更通知書」を作成し、入居者へ郵送します（新しい家賃の振込先などを案内します）。

    ★担当の不動産会社へ確認すべきこと
    後々のトラブルを防ぐため、不動産会社の担当者へ以下を確認してみてください。
    　・「今回の敷金（保証金）の精算は、売買代金から差し引く『関東方式』ですか？それとも現金の移動がない『関西方式』ですか？」
    　・「今の賃貸借契約書に『償却（敷引）』の特約はありますか？ある場合、今回の売却時の精算はどうなりますか？」

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