不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

売却
60代
女性
エリア

神奈川県横浜市神奈川区
投稿日

2026/09/11
更新日

2026/09/13
［2回答］

121 view

私道の掘削承諾、買主が見つかる前に近隣へ相談しておくかどうか迷っています

亡くなった父から相続した横浜市内の戸建てを売りに出しています。
家の前面道路は、近隣4軒で共有している私道です。
将来買主がリフォームや水回りの工事をする場合、私道を掘削する必要が出てきて、共有者全員の承諾書が必要になります。
共有者の中に、父の代からあまり付き合いのなかった方がいて、承諾をお願いしても応じてもらえるか分かりません。
私道の掘削承諾は、買主が見つかる前に自分から近隣へ相談しておいた方がよいのか、それとも買主決定後でよいのか、迷っています。

承諾が得られない可能性を踏まえて、売り出し条件や重要事項説明にどう織り込んでおくと良いでしょうか。

私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2026/09/13
ご相談を拝見しました。

結論から申し上げれば、売却を開始する前の早い段階で、取得に動かれることを強くおすすめします。もちろん、売却を依頼する仲介業者に依頼しても問題ありません。

不動産業者は私道承諾の交渉になれているため、感情論には走らず利害関係者に対して「将来の相互利害（お互い様であること）」であることを論理的に説明してくれるでしょう。

なお、近年の民法改正により、ライフラインを引き込むための私道使用・掘削については、他人の承諾なしでも一定の条件（事前の通知等）で権利として認められる枠組みが強化されています。ただし、実務上やローン審査上は依然として「書面による承諾書」を求められることが多いため、まずは書面での取得を目指すのが基本だとご理解ください。

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私が回答します
金子徳公

株式会社ハウジングサクセス
- 50代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/09/13
今回のケースなら、
私は売主さんが今の段階で近隣の方に自分から承諾をお願いしに行く必要はないと思います。

まずは、今依頼している不動産会社に調べてもらってください。

「前面道路が4軒の共有私道で、将来の給排水工事などで掘削が必要になる可能性がある。
過去に掘削承諾を取ったことがあるのか、現在の権利関係や取り決めはどうなっているのか、
共有者全員の承諾が本当に必要なのか」を確認してもらうのが先です。

私道だからといって、どんな工事でも必ず共有者全員の承諾が必要になるわけではありません。
私道の所有形態や持分、通行・掘削に関する権利、
実際に行う工事の内容によっても扱いは変わります。

また、不動産の売買では私道に関する負担や、
上下水道などの整備状況は重要事項として確認・説明する事項になります。
宅建業法でも、売買の場合には私道に関する負担や、
飲用水・電気・ガス・排水施設の整備状況などを重要事項として説明することになっています。

ですから、
今回大事なのは「買主が見つかる前に承諾を取るか、買主が決まってから取るか」
の二択で考えることではありません。

まず、今の状態で何ができて、何ができない土地なのかを不動産会社にきちんと調べてもらう。

その結果、
例えば「通常の給排水工事についても共有者の承諾が必要で、過去にも承諾を取っている」
「承諾を取らないと買主が希望するリフォームができない可能性がある」
ということが分かったのであれば、
その事実を売却条件や重要事項説明に反映させればいいと思います。

逆に、まだ買主も決まっていない段階で、
売主さんが一人で近隣に行って「将来、買主が掘削するかもしれないので承諾してください」
とお願いしてしまうと、かえって話を難しくする可能性があります。

まだ誰が買うのかも、どんな工事をするのかも分からないからです。

買主が決まって、
その買主が「このリフォームをしたいので、この部分を掘削したい」となった段階で、
具体的な工事内容を示して承諾をお願いした方が、
近隣の方にとっても話が分かりやすいことがあります。

もちろん、過去に父親の代で近隣との間に何か取り決めがあったり、
掘削承諾について問題になった経緯があるのであれば、
その情報は今の段階で不動産会社に全部伝えておいた方がいいです。

今回のように
「昔から付き合いのない共有者がいて、承諾してもらえるか分からない」という話なら、
なおさら売主さん自身が先に動くのではなく、
まず仲介会社に調査してもらうのがいいと思います。

そして、調べた結果として承諾が必要で、しかも取得できていないのであれば、
「掘削承諾が取得されていないこと」「将来の工事について承諾が必要となる可能性があること」
などを買主にきちんと説明した上で売却することになります。

その状態でも買いたいという買主が現れるかもしれませんし、
「それでは不安だからやめておく」という買主もいるかもしれません。
それは買主の判断です。

逆に、売却前にどうしても承諾を取っておいた方が売りやすいと仲介会社が判断するのであれば、
その時点で初めて近隣への確認を考えればいいと思います。

不動産売却では、売主さんが自分で近隣に話をつけてから不動産会社に売ってもらうというより、
まず依頼した不動産会社に物件の問題点を洗い出してもらい、
どこまで確認しておくべきかを判断してもらう方が安全です。

今回なら、「承諾が取れるか心配だから、先に近所へ行ってみよう」ではなく、
「この私道について、実際に何が必要なのかをまず調べてください」と依頼する。

その結果を踏まえて、売り出し条件や重要事項説明にどこまで書くのか、
事前に承諾を取っておく価値があるのかを仲介会社と相談する。

私はこの順番が一番現実的だと思います。

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