不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

住宅ローン
40代
女性
エリア

埼玉県所沢市
投稿日

2026/09/27
更新日

2026/09/28
［2回答］

188 view

中古一戸建てを検討していますが、省エネ基準に適合しているかどうかはどうやって分かりますか

埼玉県内で築15年ほどの中古一戸建てを検討しています。
省エネ基準に適合しない住宅は住宅ローン控除の対象外になったというニュースを見て不安になりました。
不動産会社の担当者に聞いたところ「築年数的には大丈夫だと思います」という返事で、はっきりした説明はもらえませんでした。
中古住宅の場合、省エネ基準に適合しているかどうかは、どの書類を見れば確認できるのでしょうか。
また、住宅ローンの審査の過程で、金融機関からその適合状況について何か指摘されることはあるのでしょうか。

私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2026/09/28
ご相談を拝見しました。

まず、築15年の中古住宅であれば、適合証明などが存在していなくても住宅ローン控除自体は受けることができます。不動産会社担当者の「築年数的には大丈夫」という説明はあまりにも言葉足らずですが、結論としては間違っていません。

省エネ基準に適合していなければ住宅ローン控除が利用できないのは、2028年に入ってから建築確認申請を受けた新築住宅が対象だからです。

もっとも、長期優良住宅、低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅などの性能を有していれば、既存住宅であっても3,500万円✕13年が控除の上限となるのに対し、その他住宅は2,000万円✕10年が上限となります。つまり、控除額と期間に差が生じるのです。

購入検討中の物件が省エネ基準を満たしているか、また控除の上乗せ申請に使えるかは建設住宅性能評価書あるいは住宅省エネルギー性能証明書を売主が所有しているかどうかを質問すれば確認できるでしょう。また、売主側が保管している「新築時の設計図書・建築確認申請書・保証書関係」の中にこれらの評価書が入っているかでも確認できます。

なお、一般的な銀行の住宅ローン審査において、省エネ基準に不適合だからという理由でローンを断られたり、審査に落ちたりすることは基本的にありません。ただし、銀行が独自に提供している「省エネ住宅なら金利を〇%引き下げます」という商品を申し込む場合は証明書類の提出が必要になります。

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私が回答します
金子徳公

株式会社ハウジングサクセス
- 50代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/09/28
「築15年だから大丈夫」ではなく、証明できるかを確認することが大切です。

中古住宅の省エネ基準については、
築年数だけを見て「大丈夫です」と判断するのは少し危ないと思います。

特に今回のように住宅ローン控除を利用することを前提としているのであれば、
「その住宅が省エネ基準に適合しているか」だけでなく、
適合していることを何の書類で証明できるのかまで確認しておくことが大切です。

中古の戸建てで確認したい書類としては、
まず「建設住宅性能評価書」や「住宅省エネルギー性能証明書」など、
その住宅の省エネ性能を客観的に確認できるものです。

ただし、築15年程度の中古住宅ですと、
すべての住宅にこうした書類が残っているとは限りません。

その場合は、
「確認済証があるから省エネ基準も大丈夫」「築年数が新しいから大丈夫」という判断ではなく、
その住宅について住宅ローン控除を利用するために
何を証明書類として用意できるのかを確認する必要があります。

ここは不動産会社だけで判断せず、実際に利用する住宅ローンの金融機関と、
必要であれば税務面も含めて確認するのが安全です。

また、「住宅ローンの審査を受ければ銀行が指摘してくれるのではないか」という点も、
あまりそこに期待しない方がいいと思います。

金融機関は住宅ローンを融資するための審査をしますが、
住宅ローン控除を受けられるかどうかは税制上の要件です。

そのため、銀行の審査が通ったことと、
住宅ローン控除に必要な住宅性能の証明ができていることは別の話です。

実務では、契約前に「この物件は住宅ローン控除が使えます」という説明だけで終わらせず、
「省エネ基準適合住宅として申告する場合、どの書類を使って証明する予定ですか？」
と不動産会社に聞いてみるのが一番分かりやすいと思います。

そして、その回答が「築年数的には大丈夫だと思います」というものであれば、
そこで止めずに、その築年数的に大丈夫を裏付ける書類は何なのかを確認した方がいいです。

中古住宅の場合、住宅そのものが一定の性能を持っているかという問題と、
それを住宅ローン控除の手続きで証明できるかという問題が別々に出てくることがあります。

今回のように住宅ローン控除を利用する予定であれば、
契約前に「適合しているか」だけではなく、
「何の書類で証明するのか」「その書類は実際に取得・提出できるのか」まで確認しておく。

ここまで確認しておけば、
購入後になって「省エネ基準について証明できる書類がありませんでした」
という話になる可能性をかなり減らせると思います。

築15年という数字だけで判断するのではなく、その住宅について残っている書類と、
実際に利用する住宅ローン控除の条件を一緒に確認する。
中古住宅では、この確認の仕方が大切です。

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