不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

売却
60代
女性
エリア

兵庫県姫路市
投稿日

2020/01/27
更新日

2024/11/25
［3回答］

2232 view

中古不動産売却の売出価格は査定価格通りがいいの？

中古不動産の売却で、悩んでいます。早速不動産会社に相談したのですが、4〜5社が4,000万、1社が4,400万の査定を出した場合、やはり売出価格は4,000万円を選択するのが賢明ですか。査定価格とは、あくまでも成約予想価格なのでしょうか。

2、3年後に考えていることなので、急ぎの売却ではありませんが、売却が長期化すると、物件の老朽化の心配があります。昨今では、中古戸建ては売り主が不利とも聞くので、いろいろ悩みます。

アドバイスをいただけるとありがたく思います。よろしくお願いします。

私が回答します
木本進

株式会社アイディーエム
- 東京都
- 不動産会社
投稿日

2020/03/09
質問者様

はじめまして。
アイディーエムの木本と申します。
よろしくお願いいたします。

査定金額と成約予定価格は全く異なります。
各不動産業者が提出した査定書は訪問査定後の査定書ですか？
机上査定での査定書でしょうか？
査定額の根拠などをよく検討してください。
いただいた質問内容から考慮した場合
売出価格が4280万円で売却予想価格が
３８００～４０００万円くらいのような気がします。

物件の概要がわかりませんので
中高住宅が不利というお話の根拠がわかりません。
その点は、あまり気にしなくてよいのではないでしょうか。
私が回答します
相馬　陽輔

有限会社山地不動産企画
- 40代
- 北海道
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2024/11/24
はじめまして。
ハウスドゥ苫小牧東　有限会社山地不動産企画　相馬です。

不動産査定価格につきましては、机上査定および訪問査定により異なり、かつ、各不動産会社で査定価格のバラツキも出ます。
それらを見比べてみて、明らかに乖離している価格は妥当ではないものと判断できます。極端に高い査定価格の場合は物件を預りたいために行うことが多いです。
ただし、査定価格はあくまでも目安となる評価額ですので、その価格で成約するものでもありません。
4，5社が同様の査定価格であれば、その価格が「妥当」という見方ができる一方で、4400万円は少し高い価格設定ですが、仲介による売出価格は任意で決定できるので売出価格として設定することは可能です。ただし、極端に高く設定すると、当然成約には至りません。
また、2～3年後のご売却であれば、周辺の土地相場が上昇しない限りは建物老朽化等の要因により評価額は減少することが一般的です。ご所有不動産の詳細は不明ですが、立地等不動産が持つ固有条件により売却にあたって有利にも不利にもなるものと思います。
私が回答します
佐脇孝明

株式会社サワキタ不動産
- 60代
- 千葉県
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2024/11/25
不動産の売却方法は、仲介と買取があります。自動車やピアノは買取が一般的ですので、そこに大きな違いがあります。買取の場合はその会社が買いますのですぐ売れますが、買取会社は再販売が前提ですから、買取価格は市場価格よりも値を下げないと利益が出ません。

不動産も同じで買取の場合は、市場価格よりも2，3割低くなる傾向があります。よって、時間があるならば買取より仲介をお勧めします。しかし、仲介の場合は自社で買い取るわけではありませんので、いくらも値付けができます。ご自分の資産を高い価格で評価されれば誰しも喜びますので、自然と高い価格を提示するようになります。つまり、4400万円だけではなく4000万円の査定価格にもその傾向はいくらか含まれていると考えるべきです。しかし、高く売り出さなければ高く売れません。

つまり、査定額は仲介会社を決める指標にはなりえません。査定額で決めてはいけないのです。

仲介会社は、高く売るためにどのような手法を用いているか、でご判断ください。

買いたい客がいる（今も本当に探しているのか、あなたの物件を買ってくれるような客なのか）
担当者の人柄がいい（数千万円の商品を営業マンの人柄で買いますか？）
スーモに載せている（載せない会社の方がおかしいぐらい標準的なツール）
チラシを撒く（どういうチラシかチェック。複数掲載されていれば埋もれてしまう）
DMを送る（DMはゴミ箱直行）

普通の人は物を打った経験がほとんどありません。経験値として不利なのです。ですから仲介会社から「なかなか売れないので値下げしてください」という逆営業をされるとつい「そういうものかな、値下げするしかないか」と下げてしまうのです。

値下げするにしても、市場の反応を伺いつつ戦略的に下げるべきです（下げないほうがいいですが）。そういったノウハウを持っているかが重要です。