不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

購入
30代
男性
エリア

東京都多摩市
投稿日

2024/10/29
更新日

2024/12/01
［1回答］

146 view

将来的な東京への住み替えについて。

現在は、京都市伏見区の実家に親と同居していますが、将来的には東京に住みたいと思っています。もともと、親も東京の人で自分も生まれたのは東京ですので、そちらに老後もしくは早ければ数年後には住みたいと考えています。家族は姉が兵庫にいるのと、両親とは同居しています。エリアは生まれ育った多摩市、予算としては、今の家がどれくらいで売却できるかにもよりますが、５０００万円前後までで戸建てを希望としては考えています。悩みとしては、いつ頃に購入、住み替えしていくのが良いかです。何もなければ、５年～１０年後くらいをイメージしていますが、できるだけ早いほうがいいとかもっと後のほうが有利であるとかあればしりたいです。今後不動産価格は上がっていきそうなのか、税制面や活用できる制度などもあれば知りたいです。

私が回答します
投稿日

2024/12/01

増田基克

株式会社To Plus
- 20代
- 大阪府
- 男性
- 不動産会社
ご相談拝見しました。
To Plus増田と申します。

1. 住み替えのタイミングを決める要因
住み替えに最適なタイミングを判断するために、以下の要素を考慮する必要があります。

(1) 不動産市場の動向
● 今後の不動産価格の予測（京都・東京）
東京の不動産価格は、都心や近郊エリア（多摩市など）で今後も緩やかに上昇する可能性が高いです。特に、リモートワークの普及により、郊外エリアの人気が回復しつつあります。
京都市伏見区の不動産価格は、地域的に安定した相場が続いていますが、人口減少や郊外エリアの需要減少が影響する可能性があります。
➡ 売却時期を早めるほど、資産価値が維持しやすい可能性があります。特に、京都の不動産価格が下がる前に売却することで、有利な資金計画が立てられます。

(2) 購入・売却のタイミング
早めの住み替え（5年以内）：

メリット：不動産価格の上昇リスクに対応できる。
デメリット：売却時期を急ぐため、現状の物件の市場価値によっては利益が減少する可能性がある。
ゆっくりと準備（5～10年後）：

メリット：資金計画や老後のライフプランをじっくり立てることができる。
デメリット：東京エリアの不動産価格が今よりも上昇し、購入費用が高くなるリスクがある。
(3) 家族の状況
ご両親と同居していることから、親の介護や健康状態も住み替えの時期に影響する可能性があります。

もし、将来的に介護が必要になる場合は、東京への住み替えを早めることで、医療・介護施設が充実したエリアに移り、支援を受けやすくなります。
2. 多摩市の不動産市場とおすすめエリア
多摩市は、都心へのアクセスが良く、自然環境や教育機関も充実しているため、ファミリー層やシニア層に人気があります。特に以下のエリアが注目されています。

エリア特徴
永山駅周辺・買い物施設が充実
・比較的静かな住宅街
多摩センター・商業施設や医療施設が充実
・アクセスが良好
聖蹟桜ヶ丘・京王線で新宿まで直通
・治安が良くファミリー向け
➡ 予算5000万円前後であれば、多摩市内で築浅の戸建てや中古のリフォーム済み物件を検討することが可能です。

3. 活用できる制度と税制メリット
(1) 住宅ローン控除
住宅ローンを利用して住み替える場合、一定の条件を満たせば住宅ローン控除を受けることができます。
控除期間：13年間（最大）
控除額：年末時点のローン残高の1％が所得税から控除されます。
➡ 低金利時代が続いているため、早めの住み替えで住宅ローンを組むのは有利です。

(2) 住み替えに伴う税制優遇
● マイホーム売却時の税制優遇（3000万円特別控除）
京都の実家を売却する際、3000万円までの譲渡益が非課税となる可能性があります。
条件：居住用財産を売却する場合。
注意点：売却時の親の持分が大きい場合は、親も控除の対象となります。
➡ 実家が親名義の場合は、親からの譲渡も考慮しながら、事前に税理士に相談するのが良いでしょう。

(3) その他の支援制度
多摩市や東京都の補助金制度：
多摩市では、リフォーム費用の補助金や省エネ住宅への助成金が利用できる場合があります。住み替え後にリフォームを検討する場合は、これらの制度を活用するとコスト削減が可能です。
4. 住み替えに向けた具体的なアクションプラン
今から始めるべきステップ
不動産査定を依頼（京都市伏見区の実家の資産価値を把握）
東京・多摩市の物件情報を収集（希望エリア・価格帯を絞る）
両親の将来の生活プランを確認（同居の継続か、別居の選択肢を検討）
住み替えに伴う税制や補助金を調べる
市場の動向を年1～2回チェックし、タイミングを見極める。
まとめ
5年以内の早めの住み替えは、京都の不動産価格が下がる前に売却し、東京エリアの価格上昇に備えるために有利です。
5年～10年後の住み替えは、ライフプランをじっくり考え、親の介護や家族の状況に合わせた柔軟な対応が可能です。
不動産価格の動向や税制の優遇制度を活用することで、経済的な負担を最小限に抑えながら、スムーズな住み替えが実現できます。

以上、ご参考になれば幸いです。
To Plus増田