不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

売却
50代
男性
エリア

大阪府大阪市阿倍野区
投稿日

2025/08/20
更新日

2025/08/21
［1回答］

194 view

築古戸建ての売却中設備不良を巡って契約破棄の危機

築35年の戸建てを売却契約中ですが、契約後の内覧で買主が給湯器や配管の不具合を発見し、「修理費を負担しないなら契約解除する」と迫られています。
仲介業者は「何とかします」と言うだけで進展がなく、引き渡し期限も迫っています。どこまで応じるべきか、法的な観点で助言を求めます。

私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2025/08/21
ご相談を拝見しました。

法的な観点からの助言をお求めとのことですが、本件は、売買契約の内容がすべてです。そのうち、特に重要なのは以下の2点です。

1.契約不適合責任免責条項の有無
2.物件状況報告書の記載内容

中古住宅は経年変化による損耗等が生じているのは一般的で、ましてや築35年ですから、それなりの不具合が予想されます。そのため、契約不適合責任を免責して契約することも多いのですが、相談内容を見る限り、そうではなかったようですね。

おそらく、物件状況報告書に給湯器や給排水管等の不具合について「発見していない」と告知されたのでしょう。告知がなされていれば、買主はそれを承知して買い入れたと判断できるため補修義務は発生しません。しかし、そうではない場合の補修責任は売主にあります。

とはいえ、売主が買主に対して負う契約不適合責任は補修に限られ、補修費を負担することではありません。そもそも、相手方の求める修理費が適切か否かも判断できないでしょう。

また、売主の負う責任が補修に限られている以上、買主はそれ以外、例えば売買契約の無効、解除、売買代金の減額や損害賠償請求はできません。例外は、瑕疵が極めて重大であり、そのため購入の目的が達せられない場合のみです。本件はそのような状態であるとはみされません。したがって、相談者様が不具合を修理すれば、相手方は契約違反による解除を請求できないのです。

その観点から申し上げれば、買主が修理費の負担を求め、それに応じなければ契約を解除すると主張してくること自体が無理筋だと言えるでしょう。相談者様が自ら修理して引き渡せば良いだけだからです。一体、営業担当者は相手方とどのような交渉をしているのでしょうか？

相手方が主張する修理費の額や、その妥当性、物件状況報告書の記載内容など詳細な情報が把握できないためこれ以上の助言は行えませんが、必要に応じ、弁護士に相談されてはいかがでしょうか。