決済前なのに買主が荷物を持ち込みはじめました。鍵も渡してあって、何か起きたときの責任が気になっています

Question

引っ越しは1か月半前に終えていて、今は決済日を待つだけの状態でした。

買主から「カーテンや家具の採寸のために一度見たい」と連絡があり、担当者を通じて合鍵を1本渡しました。
そのときは1回限りのつもりでした。

しかし、その後3週間で4回ほど訪問があり、先週「引っ越し業者のスケジュールの都合で、荷物の一部を先に置かせてもらえないか」と頼まれました。

断りにくくて了承してしまい、今は段ボール十数箱が部屋に入っている状態です。

気になっているのが、決済まであと3週間、所有権はまだ私にあります。
万が一荷物の搬入中に部屋の壁や床に傷がついたりした場合、責任はどちらになるのでしょうか。

奥林洋樹(H.L.C不動産コンサルティング) · Accepted Answer

ご相談を拝見しました。

所有権を移転する前の物件に買主が荷物を前搬入したり、何度も出入りしたりする行為は、不動産取引において極めて異例の状態です。それは、大きなリスクを孕んでいるからです。

まず、原因が不明な傷等に基づくトラブルが発生した場合、原則として相談者様がその責任を負うことになります。これは、原則として、決済が終わるまでは、その家を管理する責任（善管注意義務）は売主である相談者様にあるからです。

したがって、買主や引っ越し業者が壁に傷をつけたとしても、決済前に相談者様が「この傷は買主が搬入時につけたものだ」と確実に証明できなければ、修復費用を相談者様側が負担する結果となります。これは、万が一「火災」や「漏水」が起きた場合も同様です。

そもそも、仲介している不動産会社の対応にも問題があります。プロの不動産会社であれば、決済前に買主に合鍵を渡すリスク、ましてや荷物を先に置かせるリスクは絶対に避けるようアドバイスするはずだからです。

採寸のため室内への出入りを容認する程度であれば理解できますが、詳細を定めた念書や覚書を交わさず鍵を貸与し、かつ荷物を搬入するような行為は不動産会社がブロックするのが当然です。

「防犯上の理由や管理の複雑さを避けるため、採寸や搬入が一旦終わったのであれば、合鍵は決済日まで一度不動産会社か相談者に返却してほしい」と、念書等の取り交わしと同時に申し出られると良いでしょう。

さらに、今後の出入りは必ず不動産会社立ち会いのもとに行うよう、制限すべきです。

金子徳公(株式会社ハウジングサクセス) · Answer

ご相談内容を拝見すると、
一番気になったのは、荷物を置いたことよりも決済前に合鍵を渡してしまっていることです。

不動産の売買では、
一般的には売買代金の支払いと物件の引渡し、そして鍵の引渡しは同時に行います。

つまり、決済が終わるまでは、所有権も管理責任も基本的には売主様にあります。
そのため、買主様へ鍵を渡したり、自由に出入りできる状態にしたりすることは、
通常はおすすめできません。

今回のように採寸のために一度室内へ入ること自体は珍しくありませんが、
その場合でも仲介会社が立ち会い、鍵もその都度管理するケースが一般的です。

その後も何度も出入りし、さらに荷物まで搬入しているとなると、
万が一、壁や床に傷が付いたり、室内で事故やトラブルが起きたりした場合、
責任関係が複雑になる可能性があります。

もちろん、実際に誰の責任になるかは状況によって判断されますが、
最初からこのような状態を作らないことが、トラブルを防ぐ一番の方法です。

ですので、今からでも担当の不動産会社へ事情を説明し、決済日までは鍵を回収し、
今後の出入りについても管理方法を整理してもらうことをおすすめします。

今回のケースでは、買主様だけでなく、
仲介会社ももう少し慎重に対応すべきだったように感じます。

決済前は「もうすぐ自分の家だから」という気持ちになる買主様も少なくありませんが、
法的にはまだ引渡し前です。

だからこそ、その線引きをきちんと管理し、
安全に決済日を迎えることも仲介会社の大切な役割です。

今後は、決済が完了し、正式に鍵をお渡しするまでは、
買主様が自由に出入りしたり荷物を搬入したりする状態は避けた方が安心です。

残り3週間とのことですので、まずは担当の不動産会社へ現状を伝え、
決済までの管理方法を改めて相談されることをおすすめします。

山賀 達木(株式会社トップトラスト) · Answer

ご相談内容を拝見しました。

まず整理すると、決済(所有権移転)まではまだ物件の所有者はあなたです。ただ、鍵を渡して荷物を置かせている今の状態は、実質的に買主に部屋の使用を認めている「使用貸借」に近い関係になっています。これが口約束だけで進んでしまっているのが、一番のリスクです。

何が問題になりうるか
・毀損時の責任の所在が曖昧:壁や床に傷がついても、書面での取り決めがなければ「誰が、いつ、どうやって傷つけたか」の立証から始めないといけません。決済前の状態なので、あなたが所有者として修繕義務を問われる可能性すら出てきます。
・保険の空白:今のあなたの火災保険は、通常「売主が住んでいる前提」の契約なので、買主が持ち込んだ荷物や、荷物の搬入時の事故は対象外になっている可能性が高いです。逆に買主側も、まだ自分の所有物ではない部屋に置いた荷物について、保険でカバーされているとは限りません。
・際限のないなし崩し:「1回だけのつもりが4回」「荷物置きだけのつもりが搬入」と、少しずつ既成事実が積み上がっている状態です。ここで書面化しないと、次は「先に住み始めたい」という話になってもおかしくありません。

今からやるべきこと
一番大事なのは、今からでも遅くないので、不動産会社を通じて「先行使用に関する覚書」を書面で交わすことです。内容には最低限、次を入れてもらってください。
・使用目的の範囲(荷物置き場のみで、居住はしないこと)
・期間(決済日まで)
・毀損・汚損が生じた場合は買主の負担とすること
・追加の搬入や荷物の入れ替えをする場合は事前連絡すること

鍵の管理方法

あわせて、今の室内の状態(壁・床・建具など)を写真で記録しておくことをお勧めします。今後もし傷が見つかっても、いつの時点のものか判断する材料になります。
決済まで残り3週間なので、これ以上の要望(追加搬入や早期入居的な話)が来た場合は、口頭で応じず、必ず書面化してから、というルールに切り替えたほうがいいです。担当の不動産会社に、この状況を正直に伝えて、覚書の作成を急いでもらうのが最優先だと思います。

角田浩崇(イエステーション博多店・箱崎店 ㈱コムハウス) · Answer

はじめまして、㈱コムハウスの角田です。

ご心配はもっともです。

一般的には、決済（引渡し）前で所有権がまだ売主にある間は、
通常は売主が物件の管理責任を負っている状態です。そのため、決済前に買主が荷物を搬入している状況は、通常の不動産売買ではあまり一般的ではなく、責任関係が曖昧になりやすくなります。

考えられるポイントは次のとおりです。

壁や床に傷がついた場合
買主や引っ越し業者が搬入作業中に傷をつけたのであれば、基本的にはその行為をした側（買主または引っ越し業者）の責任を主張できる可能性があります。ただし、「いつ・誰が・どのように傷をつけたか」が証明できないと、話し合いが難しくなることがあります。

買主の荷物が盗難・破損した場合
所有権がまだ売主にある建物内に置かれているため、状況によっては「管理に問題があったのでは」とトラブルになる可能性があります。一方で、買主が自ら了承を得て先に荷物を置いた事情もあるため、当然に売主が責任を負うとは限りません。

事故が起きた場合
例えば搬入中に買主や業者が転倒・負傷したり、設備を壊したりした場合は、状況によって責任の所在が変わります。建物自体に危険な欠陥があったのか、搬入作業に原因があったのかなど、個別の事情で判断されます。

現時点でできる対応としては、できるだけ早く仲介業者に事情を伝え、
決済前の荷物搬入を認めていることを双方で確認すること
搬入済みの荷物があることを記録に残すこと
今後の追加搬入や自由な出入りは決済まで控えてもらうか、少なくとも事前連絡制にすること
万一の損傷や事故が起きた場合の対応を確認しておくことが望ましいでしょう。

もし傷の有無が気になるのであれば、決済前の現状を写真や動画で記録しておくことも有効です。

一つ気になる点
合鍵を1本渡したところ、その後3週間で4回訪問し、現在は荷物も置いている
この状況は、当初の「採寸のため一度だけ」という想定を超えています。決済前である以上、今後も自由に出入りが続くと責任関係がさらに複雑になるため、仲介業者を通じて「決済までは追加搬入や立ち入りについて事前に相談してほしい」と伝えることを検討してもよいでしょう。

なお、売買契約書に「引渡し前の使用」や「鍵の貸与」に関する特約がある場合は、その内容が優先されますので、ご注意下さい。

以上、参考になれば幸いです。

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