不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 売却
- 30代
- 男性
-
- エリア
- 埼玉県川越市
-
- 投稿日
- 2024/08/03
-
- 更新日
- 2024/08/03
- ［4回答］
459 view
急な転勤。売却か賃貸か
妻と小学生の子供2人と一緒に暮らしています。先日、会社から急な転勤の辞令が出され、3ヶ月後には遠方の都市に引っ越さなければならなくなりました。現在住んでいる家は5年前に購入したばかりで、まだローンが残っています。
急な転勤で家を売却するか、賃貸に出すか悩んでいます。売却する場合、短期間で買い手が見つかるか心配ですし、賃貸に出す場合も管理が大変そうです。また、子供たちは今の学校に慣れており、転校させるのも心苦しいです。
家族全員が新しい環境にスムーズに適応できるようにするにはどうすればいいでしょうか。家の売却や賃貸に関するアドバイス、そして子供たちの転校に関するサポート方法について教えていただけると助かります。
-
ご相談拝見しました。突然の転勤辞令で、お悩みだと推察いたします。
相談内容を拝見する限り、単身ではなく家族全員での転居を優先しているように見受けられます。主観的な意見で恐縮ですが、それが正解でしょう。仕事柄、単身で転勤される方を数多く見てきました。残念ながら、それを切掛に夫婦不和となった事例が散見されます。
可能な限り、家族は一緒に生活するのが望ましいでしょう。お子様の転向に関しては、それほど神経質になることはありません。子供は、大人以上に環境適用力に優れているものです。
無論、地域によって現実化する教育格差や、固有の慣習に対する知識不足故に生じる地域コミュニケーション不和などの問題は想定されますが、いち早く慣れ親しめるよう家族一丸となって助け合えば乗り越えられない壁ではないでしょう。
さてその場合、考えるべきは所有物件をどうするかです。再度の転勤により戻ってこられる可能性はどの程度でしょうか？
その可能性が皆無に等しいなら、売却を優先すべきでしょう。戻ってこられる可能性があるのなら、賃貸として活用するのも方法です。その際には、物件にたいする愛着度も検討材料とすべきでしょう。つまり、賃貸転用により建物が経年劣化しても再度その家に居住したいと思うかどうかです。
5年前に購入したのなら借入額はほとんど目減りしていないでしょう。支払いした自己資金の額にもよりますが、売却した場合に不足分の持ち出しは発生しないでしょうか？
多額の持ち出しが必要と勘案される場合には、当面、売却を据え置いて賃貸運用してローンの支払を続けることを選択した方が良いかも知れません。
それらを検討するためには、最低でも売却査定額、賃料想定額、賃貸運用した場合の収支計算に関する情報を取得する必要があります。
賃貸運用に関しては、管理自体を不動産業者に依頼することは可能ですのでそれほど神経質になることはありません（ただし、誠実で良心的な業者を選択する必要はあります）
転勤まで猶予がないので焦る気持ちは分かりますが、まずは不動産業者数社に打診し、判断材料の収集を急がれてはいかがでしょうか。
以上、多少なり参考になれば幸いです。 -
ご相談者様と奥様のご出身地や、現在の環境をどの程度気に入られているのか等々、
多くの要因から結論を出す必要があるかと存じます。
今後も数年おきに転勤の可能性がある場合は、
毎回ご家族全員で引っ越しをするのかを考える必要があり、
お子様の環境を考えると頭を悩ませることかと存じます。
現居を売却するか賃貸にするかは、上記の検討後になるかと存じます。
売却の場合の所要期間は価格設定次第ですが、
おそらく5年前の購入であれば、ローン残債を下回る金額での売却はせずに
3か月程度の期間で進行できる可能性は大いに考えられるのではないでしょうか。
よほど相場から離れた金額を設定しない限りは、
3か月を超えてしまう場合でも、
そこまで大きな差になることは考えにくいかと存じます。
賃貸の場合は、大前提として住宅ローンの借り換えに始まり、
その後は自主管理は考えにくいので、管理会社に管理を任せて手数料を支払いながらか、
あるいは借り上げでどの程度の収入があるのかを検討する必要がございます。
利回りがどの程度で、金融資産として持っておきたいものかどうかが、
検討材料になるかと存じます。
すでに検討済みの内容ばかりになるかと存じますが、
少しでも参考になれば幸いです。 -
私が回答します
退会ユーザー
- 50代
- 大阪府
- 男性
- 不動産会社
- 投稿日
- 2024/08/03
ご売却か、賃貸かをお悩みとの事でございますが、単身赴任ではなく、ご家族一緒に引っ越すことにお決めになられておられるご様子ですが、迷われているなら単身赴任で先に赴任なさるという事はお考えではないのでしょうか。
売却に関しては、売却してローン残債が無くなるのか無くならないのかや、無くならない場合には自己資金の投入はできるのか等ご所有不動産の現在の相場にもよるのではないでしょうか。
賃貸にする場合には室内の状況にもよりますが、賃貸用にリフォームする必要もあるかと思いますので、費用がかかります。
立地や間取りにより、すぐに借り手が見つかることも見つからないこともございます。
今後戻る予定がなく、売却してローン完済が可能なら売却が良いと思います。
ローン完済が難しければ、賃貸にしても良いかと思いますが、賃貸にすると退去後はかなり汚れている場合もあり、状態によっては相場より価値が下がる様な事にもなると言うリスクもございますので、お子様の進級や進学のタイミングに合わせて、又は売却でローン完済ができるタイミングでのご売却をお勧めします。
参考になれば幸いです。
以下の記事もよく読まれています
-
40代 女性
- 売却
-
- エリア
- 神奈川県横浜市青葉区
-
- 投稿日
- 2024/10/05
- ［4回答］
426 view
ディスポーザーがついてる物件
ディスポーザーがついている物件は、同条件でついていないマンションと比べて資産価値は高くなりますか？あまり変わらないでしょうか。 売却検討中ですが、売り出し価格の参考にさせてください。
426 view
-
30代 その他回答
- 売却
-
- エリア
- 東京都墨田区
-
- 投稿日
- 2025/02/12
- ［2回答］
184 view
価格高騰による売却
墨田区に土地ありの一軒家を10年と少し前に購入いたしました。 昨今の墨田区の土地、不動産価格の高騰から 良く不動産屋さんが売却提案を持ちかけてはくるのですが イマイチどのくらい上がっているのかがわかりません。 例えば10年前の墨田区の土地相場からどのくらい土地の価格が高騰しているのかを知れたら嬉しいです。(何パーセントほどか) 初心者ゆえ優しい回答でできましたらご教示ください。よろしくお願い致します。
184 view
-
30代 女性
- 売却
-
- エリア
- 茨城県つくば市
-
- 投稿日
- 2024/02/20
- ［1回答］
506 view
都心への住み替えについてアドバイスをお願いします。
都心への住み替えについてアドバイスをお願いします。 現在、私たちの家族は70m²の3LDKのマンションに住んでおり、残りのローンは2000万円、20年あります。 仕事の都合で都心への住み替えが必要なため、同じような広さのマンションを探しています。 住み替えに伴う諸費用や手続きの流れ、また、同じような経験をされた方がいれば、アドバイスや注意すべきポイントも教えていただきたいです。
506 view
-
30代 その他回答
- 売却
-
- エリア
- 東京都練馬区
-
- 投稿日
- 2024/10/09
- ［4回答］
655 view
媒介業者の調査不足で、騒音がある部屋を購入してしまいました
初めて投稿致します。 媒介業者の「不手際」をどこまで追求できるのか、ご見解をお伺いしたいです。 このほど都内の中古マンションを購入しました。 「物件状況等報告書」には騒音なし、となっていましたが、入居してみると、実際は上の階の生活音が非常によく聞こえる部屋でした。歩く音、椅子をひきずる音、携帯の振動音など。数カ月経ちますがここで過ごす時間が苦痛で、売却しようか迷っています。 媒介業者側に問い合わせると、物件状況等報告書は売主からの申告ベースなので、自分たちは責任を負う範囲ではないとのこと。 それはそうかもしれませんが、仲介業者が物件の状況をよく調査し中立的な判断をする機能をもたなければ、買い主が全てのリスクを負うことになります。この回答をとても不満に思っています。 特に騒音や臭いは個人の感覚なので推し量ることは難しい項目です。ただこの物件は天井を取ったリフォームを施したことで上階の音は下階に伝わりやすい状態でした。ただ、その事実を売主は媒介業者に申告しておりませんでした。 また、媒介業者は物件を管理する管理会社に事前調査としてトラブルがないか問い合わせし「トラブルなし」と回答を得たそうですが、管理会社の担当者に改めて聞いてみると「このマンションは常に騒音トラブルがあるが、それ以外はない」と内容が違いました。媒介業者の担当者の調査不足が垣間見える結果でした。 媒介業者が正確に詳しく物件情報の把握をしており、売主の記入内容をうのみにせず、生活音は聞こえやすいといった情報を事前に提供してくれていれば、私がこの物件を買うことはありませんでした。 この件について媒介業者が法的な責任を負わない仕組みはすぐには変えられないことは理解しておりますが、買い主に責任を押しつけるだけの対応に疑問を持っています。 なおこの媒介業者は水栓やガスコンロ等に故障はないかといった確認もしておりませんでした。
655 view
-
30代 男性
- 売却
-
- エリア
- 山口県山口市
-
- 投稿日
- 2025/03/24
- ［2回答］
147 view
山口市再開発で所有している不動産はどうなるのか
山口市内で父から相続した土地を所有しております。 市では大規模な再開発計画が進んでいて、 市やデベロッパーからも「立ち退きや売却の検討を」と話がきていると周辺地域での噂も聞きました。 私自身は東京在住で地域の動きや再開発のスケジュール感を すべて把握できているわけではないのですが、いつ頃から このような話がくるのでしょうか？ 山口市の再開発によって、古い不動産はどう影響を受けるのか、 補償や評価額はどのように決まるのかなど、専門的なアドバイスをいただけませんでしょうか？
147 view
-
50代 女性
- 売却
-
- エリア
- 東京都葛飾区
-
- 投稿日
- 2024/12/28
- ［2回答］
291 view
隣人とのトラブルでマンションを売却予定です。告知義務はありますか？
はじめまして。築30年のマンションに住んでいる50代の主婦です。 最近、隣人とのトラブルに悩まされており、物件の売却を考えています。 隣人は深夜まで大音量で音楽を流し、苦情を伝えても全く改善されません。 また、ベランダでのバーベキューの煙や臭いも頻繁に問題になっています。 管理組合に相談しましたが、効果的な解決策は見つかっていません。 もうほぼほぼ諦め売却しようかと主人と話しているのですが、その際に隣人トラブルを正直に告知すべきか迷っています。 もし告知しないまま売却した場合、何かリスクを負うのでしょうか。 正直に告知した場合、売出価格に影響がでるのでしょうか。アドバイスお願いします。
291 view
-
40代 男性
- 売却
-
- エリア
- 東京都北区
-
- 投稿日
- 2019/02/07
- ［2回答］
2181 view
よい不動産業者の見つけ方が知りたいです
都内で、自宅の売却を検討中です。 安心してお任せできる不動産業者を見分けるにはどのような方法がありますか
2181 view
-
40代 男性
- 売却
-
- エリア
- 東京都板橋区
-
- 投稿日
- 2024/09/14
- ［2回答］
356 view
契約期間の満了を待たないと不動産会社の変更はできないのでしょうか。
現在住んでいるマンションを専任媒介で売却活動中です。 地元の不動産会社に頼んでいるのですが、買主がなかなか現れません。 某サイトでは検索するとすぐにヒットするので、売れ残ってしまっている印象が否めません。 価格を下げる提案もされましたが、近隣の価格と比較するとかなり安い方なので価格の問題ではないと思っています。 （3LDK、駅徒歩15分、築年20年、71平米のファミリー世帯が多いエリアです。） 別の不動産会社に変えようと思っているのですが、契約期間の満了を待たないと不動産会社の変更はできないのでしょうか。或いは、契約期間中でも専任から一般に切り替えることは可能なのでしょうか。
356 view
-
50代 女性
- 売却
-
- エリア
- 東京都葛飾区
-
- 投稿日
- 2024/09/10
- ［2回答］
372 view
住み替えのための売却時期について
家族の同居人数が減ることになり、現在よりも小さな住居への住み替えを検討しています。時期は未定です。最近、比較的に近い場所で数年以内に大型ショッピングモール建設が計画されている話を聞き、住み替え時期をどうするか思案中です。現在の住居の築年数を考えると早く売却して住み替えるべきだと考えていましたが大型ショッピングモールが建設されることで売却条件がよくなる可能性がどの程度あるのかがよくわかりません。大型ショッピングモール建設で売却条件がよくなるなら売却を待とうと思いますがどの程度の売却における値上がり効果があるのかの見込みが難しく、期待はずれになると早く売却したほうがいいので売却時期の見極めが難しく悩んでいます。このようなケースでは売却時期をどのように考えればいいでしょうか。
372 view
-
50代 男性
- 売却
-
- エリア
- 香川県高松市
-
- 投稿日
- 2025/03/17
- ［4回答］
224 view
マンション売却中。他の不動産会社に変えたい
1か月程前にA不動産会社と専任媒介を結んでマンション売却中です。 昨日までに問い合わせ3件、内見1件、動きもありません。 まだまだこれからだと思いますが、担当者の対応にも不満があり、会社を変更したいと思っています。 こちらから変更したいと伝えれば契約解除できるのでしょうか。 手順などあれば教えてください。
224 view
転勤がある仕事は大変ですよね。ライフプランも立てにくいし急な辞令がさされたらなおさらですね。
さて、ご質問ですが、転勤に先の環境変化について、と５年前に住宅ローンで購入した家をどうしたら良いかの大まかに２点のご質問を整理して回答します。
まず、前者の環境変化についての質問が、個人的な意見としては家族全員で引っ越すという決断したことが素晴らしいと思います。家族とのコミュニケーションを取りながら話し合われて方向性も決めていくというのが大切です。奥さんや子供達は、今まで慣れた環境の変化に対して不安や心配はあります。なので出来ることは、子供たちに引越し先にワクワク感を与えるってことが大切じゃないかなと思います。転勤先の環境はどういった環境なのか？家族で楽しめるような施設ってどんなのがあるのか？など調べればたくさん出てくると思います。当然ご相談者様も突然の事例に対して色々と心配事があると思いますが、家族とのコミュニケーションを大切にして奥さんや子供たちの不安に共感してあげることが大切です。
最後に、５年前に住宅ローンで購入した自宅をどうしたら良いかについてですが、考えられる選択肢と注意点を簡単に記載します。
＜賃貸される場合＞
賃貸する場合には、入居者が決まるまでは住宅ローンの支払い続きますのでご相談者様の住居費用と今まで住んでいた家のローン支払いと負担が大きくなります。また、住宅ローンは自ら住まう用の家の借り入れのローンになるため、仮に賃貸に出すという場合にはローン契約上違反に問われる可能性もあり住宅ローン一括返済を求められるリスクもありますので、現在借入している金融機関と相談しておく必要があります。賃貸に出す場合は、住宅ローンでなく事業ローンになるため金利は多少変わってくる可能性はあります。
住宅ローン控除を受けている場合には、賃貸に出すと控除が受けられなくなりますので手取り収入も変わってくると思います。また、仮に短期での転勤で戻ってくる可能性があるのであれば、申請により戻ってきた際に住宅ローン控除を受けられる場合があります。賃貸に出さずにローン控除を受け続けるという場合でも申請が必要です。詳しくは税務署や税理士にご相談して進めてください。
詳細はこちら
賃貸管理についてですが、
賃貸されている期間での設備故障等に関して費用が発生したり、退去ごとに修繕費がかかってきます。基本的に原状回復に伴う修繕費用は入居者負担となりますが、入居される方がどういう使い方をされるかによっても退去ごとの修繕費が変わってきます。単身者向けの住居ではないのでファミリー向けの賃貸の場合、一度借り手がつくと長く借りてくれる傾向はありますが、ランニングコスト等も考えなければならないということです。そのうえでエリアの特性と賃貸需要と賃料相場等を調べてシュミレーションしていく必要あります。
賃貸管理を依頼する不動産会社についてですが、
不動産業者といっても色々な業態の不動産業者があります。その会社が賃貸管理を行っていたとしても普段は売買をメインで行っており賃貸管理は片手間程度しか行ったことが無ければ、急なトラブルや入居者との対応等に慣れていない場合もあり得ます。不動産業者によって得意不得意分野がありますので、そこを見極めていく必要があります。
＜売却の場合＞
売却により購入時より利益が出る場合は、約３９％の譲渡所得税がかかってきます。所有期間が５年かどうかで譲渡所得税が３９％になるか２０％になるかの分かれ目になります。売却した年の１月１日時点で５年を経過していなければ短期譲渡になるので３９％です。ご相談者様の場合は、ご質問している時点で５年と仮定すると令和６年１月１日時点では５年以下になるので短期譲渡になるため３９％の譲渡所得税がかかります。
詳細はこちら
住宅ローン控除を受けている場合には、住宅ローン控除が受けられなくなると思うので手取り収入等も変わってくるのではないかと思います。ご心配の場合であれば税務署や税理士にご相談して進めてください。
売却する場合にすぐに買い手が見つかれば経済的な負担も減り心理的に楽になると思うのですが、問題なのはいくらで売れるのかということだと思います。仮にご相談者様が売却をしようと考えた場合には、いくつかの不動産業者に査定依頼を出すと思います。不動産業者が出す査定価格というのは、あうまでも予想価格にすぎません。この金額なら売れるという価格ではないので注意が必要です。たまに不動産業者の査定価格を「見積」という言い方する人がいますが、提示された金額で売却できるという保証は何もないわけです。
ご相談者様の売るか貸すかのお悩みに端的に断定できないですが、ご所有されている家の状況等エリアの特性であったり近隣相場等を調べる必要があります。それから毎月のコストやリスク等を検討しながらシュミレーションして比較しながら決断するといったのが大まかな流れですね。