不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

売却
30代
女性
エリア

東京都江東区
投稿日

2024/04/18
更新日

2024/12/29
［2回答］

1570 view

長期保有したマンションの見積もりとリスクについて

主人と子供が2人の4人家族です。
今は都内で購入したマンションに住んでいます。
30年後に夫の実家がある土地に移住する予定ですが、その場合、30年以上所有したマンションを売却する際の市場価値をどのように見積もるべきですか？
また、そのような長期保有において考慮すべきリスクにはどのようなものがありますか？

私が回答します
もうすぐ終わります
- 50代
- 東京都
- 男性
- 一般ユーザー
投稿日

2024/06/08
私も首都圏郊外の実家を相続し、いずれ移り住むことで売却を悩んでいました。
売り出し価格に「挑戦価格を目指す」ことができると実家の件もあり、試みました。
出会いもあり、既に築２５年マンションを売却した経緯に至りました。
お住まいが都心６区であれば２倍強、２３区内では２倍、首都圏(駅近等)でマンションの良い条件では１．５倍と肌感覚です(近年、築40年まで)

・まず、複数の不動産は不要と判断し「価格が付く間」に売ることを決めた(25年前の自分)
・次に、仕事や家族の事情を考慮し、どの物件に住むかと決めた(都心区で25年間住み続けました)
・都心区のマンションが古くなり修繕積立金の増額や資材の高騰もあり、近年、売却した(かなり高額)
・住み替え手段として都心区の賃貸物件で家族構成が減員する際に中古築浅マンション購入を計画
「物件の魅力」を知っている自分を信じ、いずれ売却した方がよいか、いずれ賃貸できる物件の所在地か、ご検討下さい。賃貸物件であれば、社宅になる可能性の土地・マンションならば家賃が安定しています。
私のところも賃貸物件にもできたが、利回りが今は3%(当時25年前は6%程度)を切る見込みほど、中古物件の価格が高騰しているので、売却しました。
これらを親身になる方(私は不動産業の知り合いは不在でFPの方に相談)と出会えれば、未来でも相場より高く売却できると思われます。がんばってください。
私が回答します
佐脇孝明

株式会社サワキタ不動産
- 60代
- 千葉県
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2024/12/29
30年後だとかなり解像度の低い見積もりになります。そのことをご承知おきください。
物件価格は建物と土地価格に2分されます。
建物には耐用年数があり、鉄筋コンクリート造の場合は47年です。新築時に購入して30年後なら残価は17/47となります。現在の建物価格にその値をかければ近い数字になります。
土地は減価しませんので、現在の価格とします。
今2つの合計値が30年後の価値の基準値となります。
30年後ですとインフレが進んでいる可能性があります。政府目標の２％がずっと続いたとすると、30年後は（1+0.02）^30 を先ほどの価格に掛けてください（＾は乗数です。エクセルで計算できます）。計算しますと約1.8です。だいたい2倍ですね。

リスクは、30年もたつと町の様子が一変している可能性があります。人口減少で地方の交通機関が機能しなくなっている可能性があります。現在でも路線バスの廃止・減便が話題になりますが、30年後ならなおさらです。一方、30年後ですと自動運転が十分実用化の域に達していると思います。バス減便の理由が人手不足であるので、自動運転で対応できる可能性は高いと思います。
逆に安価な自動運転タクシーが一般的になれば、ドアツードアで移動できますので、別にバスである理由はなく、短距離の公共交通機関が消滅している可能性もあります。中長距離の鉄道はのこっているとは思いますが、バス、LRT、人が運転するタクシーは無くなっているかもしれません。そうなるとバス停からの距離が遠い地域でもニーズが生まれる可能性があり、地価の傾向が変わっている可能性があります。
他のインフラは大きく変動はないでしょう。
都市計画は把握しておいてください。近隣に大きな商業施設ができると、町の中心が移動する可能性があります。駅前商店街がシャッター街化し、近郊が整備されの商業モールができる場合もあります。