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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 売却
  • 50代
  • 男性
  • エリア
    東京都大田区
  • 投稿日
    2024/02/17
  • 更新日
    2024/07/14
  • ［3回答］

856 view

マンション売却か賃貸かで迷っています。

いまマンション売却か賃貸かで迷っています。離婚し、親と同居する予定のため（実家に暮らします）今後は家賃が不要になります。

マンションの残ローンは約1,000万で、査定が良好でした。
賃貸に出す場合の家賃予想は20万円ほど。

  • 私が回答します

    退会ユーザー

    • 50代
    • 大阪府
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/07/14

    今は不動産価格が上昇しておりますので、買い替えでなければ売却も良いと思います。

    ただ、家賃予想が20万円であれば将来を見据えて考えると賃貸で家賃収入を得ることも良いと思います。

    月々のご負担が苦しい、離婚するので全て完全にリセットしたい等お考えでしたら売却には良い時期だと思いますが、老後の事を考えると、将来少し賃料が下がっても収益がある方が良い様には思います。

    ただ、離婚の場合その家を維持していることで完全に心のリセットが出来なくなる方もおいでになるので、売るには良い時期ですし売却を選択なさった方がスッキリと新たな人生を進みやすくなるのではないでしょうか。

    参考になれば幸いです。

  • 私が回答します

    月山なつ

    不動産専門家

    • 40代
    • 大阪府
    • 女性
    • 専門家
    投稿日
    2024/07/13

    マンションの売却か賃貸かでお悩みとのことですね。具体的なメリット・デメリットを整理し、ご自身に合った最適な選択を考えていきましょう。

    売却のメリット：
    1．ローンの完済：マンションの売却によって残ローンを一括返済できる可能性があります。査定が良好であることから、売却価格がローン残高を上回る場合、売却益が得られることも考えられます。
    2．現金の確保：売却によってまとまった現金を手に入れることができ、将来の生活資金や投資に充てることができます。
    3．維持管理の手間がない：物件を売却することで、維持管理や修繕、管理費などの費用負担がなくなります。

    売却のデメリット：
    1．将来的な資産の喪失：不動産を手放すことで、将来的に不動産価値が上昇した場合の利益を逃すことになります。
    2．売却時の費用：仲介手数料や税金などの売却に伴う費用が発生します。売却益が出た場合、譲渡所得税が課せられる可能性もあります。

    賃貸のメリット：
    1．定期的な収入：賃貸に出すことで、毎月の家賃収入が得られます。家賃予想が20万円であれば、年間240万円の収入が期待できます。
    2．資産の保持：物件を手放さずに保有することで、将来的に不動産価値が上昇した場合の利益を享受できます。
    3．税金対策：賃貸収入に対して必要経費（修繕費、管理費、ローン利息など）を控除することで、所得税の軽減が期待できます。

    賃貸のデメリット：
    1．管理の手間：賃貸に出す場合、入居者の募集や契約、メンテナンスなどの管理が必要です。これには時間や労力がかかります。
    2．リスク：空室リスクや家賃未払いのリスクがあります。また、物件の劣化や修繕費用の発生も考慮する必要があります。
    3．修繕費用：築年数に応じて修繕やリフォームが必要になる場合があり、その費用負担も考慮する必要があります。

    具体的なアドバイス：
    1．キャッシュフローの確認：賃貸に出した場合の収支計算を行い、家賃収入からローン返済、管理費、修繕費、税金などの支出を差し引いた実質的なキャッシュフローを確認します。
    2．将来的なプランの考慮：将来的に物件をどのように活用する予定かを考慮します。例えば、将来的に自分や家族が住む予定があるか、不動産価値の上昇を期待するかなどです。
    3．リスク管理：賃貸に出す場合のリスクを適切に管理する方法を検討します。信頼できる管理会社に委託することで管理の手間を減らし、リスクを分散することができます。
    4．市場動向の確認：不動産市場の動向を確認し、売却するタイミングや賃貸に出す場合の適正な家賃設定を行います。

    結論：
    売却と賃貸のどちらが良いかは、質問者様のライフプランや経済状況、リスク許容度によって異なります。売却によってローンを完済し、まとまった現金を手に入れることで経済的な安定を図るか、賃貸に出して定期的な収入を得ながら資産を保有するかを慎重に検討してください。具体的なキャッシュフローやリスク管理の面で専門家の意見を参考にすることをお勧めします。

  • 私が回答します

    市川

    朝日リビング株式会社

    • 30代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/07/08

    初めまして。
    朝日リビング株式会社東京リーシングセンターの市川です。
    ご質問内容のご回答させて頂きます。

    いまマンション売却か賃貸かで迷っています。離婚し、親と同居する予定のため（実家に暮らします）今後は家賃が不要になります。

    マンションの残ローンは約1,000万で、査定が良好でした。
    賃貸に出す場合の家賃予想は20万円ほど。

    ⇒現在住宅ローンの残債が残っている場合は原則完済する必要がございます。
    そのため現在の住宅ローン金利で賃貸をお考えの場合につきましては、金融機関の許可が必要になります。
    こちらが原則論の考え方となります。

    もし、仮に賃貸が可能な場合は数年後売却等で利益率どのくらいか計算する必要がございます。
    現在の市場価格から数年後ご売却となった場合の損益を計算して判断することが一般的でございます。「損益分岐点」

    今回賃料が２０万円の場合ですと設備トラブルが起きた場合の担保がとても大きくとれる可能性もございますため、築年数や設備状況が良好の場合については賃貸の方が利益が高くなる可能性がございます。

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