媒介業者の調査不足で、騒音がある部屋を購入してしまいました

Question

初めて投稿致します。
媒介業者の「不手際」をどこまで追求できるのか、ご見解をお伺いしたいです。

このほど都内の中古マンションを購入しました。
「物件状況等報告書」には騒音なし、となっていましたが、入居してみると、実際は上の階の生活音が非常によく聞こえる部屋でした。歩く音、椅子をひきずる音、携帯の振動音など。数カ月経ちますがここで過ごす時間が苦痛で、売却しようか迷っています。

媒介業者側に問い合わせると、物件状況等報告書は売主からの申告ベースなので、自分たちは責任を負う範囲ではないとのこと。
それはそうかもしれませんが、仲介業者が物件の状況をよく調査し中立的な判断をする機能をもたなければ、買い主が全てのリスクを負うことになります。この回答をとても不満に思っています。

特に騒音や臭いは個人の感覚なので推し量ることは難しい項目です。ただこの物件は天井を取ったリフォームを施したことで上階の音は下階に伝わりやすい状態でした。ただ、その事実を売主は媒介業者に申告しておりませんでした。

また、媒介業者は物件を管理する管理会社に事前調査としてトラブルがないか問い合わせし「トラブルなし」と回答を得たそうですが、管理会社の担当者に改めて聞いてみると「このマンションは常に騒音トラブルがあるが、それ以外はない」と内容が違いました。媒介業者の担当者の調査不足が垣間見える結果でした。


媒介業者が正確に詳しく物件情報の把握をしており、売主の記入内容をうのみにせず、生活音は聞こえやすいといった情報を事前に提供してくれていれば、私がこの物件を買うことはありませんでした。
この件について媒介業者が法的な責任を負わない仕組みはすぐには変えられないことは理解しておりますが、買い主に責任を押しつけるだけの対応に疑問を持っています。

なおこの媒介業者は水栓やガスコンロ等に故障はないかといった確認もしておりませんでした。

奥林洋樹(H.L.C不動産コンサルティング) · Accepted Answer

ご返信ありがとうございます。

私が「不動産会社のミカタ」へ寄稿した記事を読まれたとのこと有難うございます。

相談者様のご指摘はもっともで、記事内でも「告知事項の全てにたいして免罪符を与えている訳ではないため、媒介業者には売主から提供された情報だけではなく、自らも物件やその周辺状況について積極的な調査を行う責任がある」としています。

物件状況報告書に記載されるのは一般の方々で、告知の重要性や補足して記載が必要な内容について理解が及んでいない可能性もあるからです。

問題は、「近隣踏査や目視調査の結果、告知内容に漏れ落ちがあると思慮される場合には、その事実を確認する」という注意義務の見解が、営業担当者の人間性や経験・知識の程度により大きく左右されることです。無論、宅地建物取引業法で定められた重要事項説明書の内容については主観の及ぶところではありませんが、それ以外、例えば今回の「音」に関する問題に関しては売主による告知内容を伝達すれば媒介業者はその責任を免れるため、積極的な後追い調査の実施は担当者の判断しだいとなるのです。

相談者様の「買い主が得られる物件の情報が媒介業者からの提供に頼っている部分が広く、買い主自身は室内の状況について確認する機会が非常に限られている」との指摘はもっともです。だからこそ媒介業者には、不動産のプロとして将来的に発生する懸念がある内容等については徹底して調査を行い、適切に購入判断できるだけの情報を提供する責務があるのです。

私は「利益優先」で活動する不動産業者への啓蒙活動として、「不動産会社のミカタ」を始めとする各種媒体へ記事を提供する他、研修活動の講師などを行っていますが力も及ばず道半ばです。

契約当事者が安心して売買できるよう活動を継続すると共に、国土交通省を始めとする行政に対して意見を具申し、よりよい仕組みが実現できるよう邁進する次第です。

今後ともご支援たまわれば幸いです。

奥林洋樹(H.L.C不動産コンサルティング) · Answer

ご相談を拝見いたしました。

売主及び媒介業者への責任追及は弁護士案件となりますが、知見の及ぶ範囲で回答させていただきます。

結論から言えば責任追及は難しいでしょう。

まず、売主が物件状況報告書で「騒音」なしと告知したからといって、直ちに契約不適合責任を追及することはできません。駅近くでは通行人の話し声や騒ぐ人の音、道路沿いや鉄道沿いでは自動車や電車の交通音、住宅地でも動物の鳴き声や近隣・同物件内の生活音等もあります。これらの騒音は人により感じ方が異なることから、生活音は受忍するしかないと判断される場合が多いからです。

次に媒介業者の調査責任ですが、上記の観点から媒介業者は売主に対し、物件状況報告書へ正しく記載することを促すことで調査責任は果たされたとみなされます。告知内容に懸念がある、もしくは疑うに足る正当な理由がない限り詳細な調査義務を負いません。

無論、別件調査で管理会社等へ聞き取りを行う際、騒音トラブルを含め問題が発生していないか確認するのは基本ですが、それも義務ではありません。良心的な媒介業者であれば行っている業務です。

相談者様は管理会社に直接質問した際、媒介業者による報告と違う回答をえられたようですが、その方は媒介業者が調査した際の担当者と同一人物であり、それを立証することは可能でしょうか？

提訴した場合、立証責任は原告にあります。水栓やガスコンロ等の故障履歴についても売主の告知が重視されますので、それらを事前に知りながら、故意に媒介業者が説明していなかったことを立証できない限り責任を問うのは難しいのです。

相談者様のお怒りはごもっともですが、責任追及できるかとの質問に対する回答は以上になります。多少なり参考になれば幸いです。

加藤博一((有)山地不動産企画) · Answer

状況告知書については売主からの告知ベースで作成を行っております。
買主様のお気持ちは理解いたしますが現実的に不動産会社に不手際を追求するの事は出来ません。
ある意味、不動産会社を守るために出来た書面である事も事実です。
ただ大前提として、売主及び仲介業者が悪意で告知を怠った事を買主様が証明できれば事情が変わってきます。善意無過失と悪意有過失であれば大きく問題定義も変わってくるのでその点が重要です。

ちなみに設備の動作保証も基本的には仲介業者に責任を問う事は難しいと思います。
通常の契約書では特約事項にその点も記載があるかと思います。

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