駅近なのにマンションが売れない。

Question

東京都内で駅から徒歩5分の築15年のマンションを所有しています。
離婚を機にこのマンションを売却しようと思い、現在も売却活動中です。
当初は駅近という好立地のため、すぐに売れると楽観視していましたが、3ヶ月経った今も買い手が見つかりません。不動産会社に相談したところ、「駅近だけでは今は売れない」と言われ、リフォーム会社を紹介されました。
確かに、内装は古めですが、掃除はこまめに行っていた為、綺麗に保てています。
ただ同じマンション内の別の部屋が同時期に売りに出ており、価格競争になっているようです。

ローンの返済も続いているため、できるだけ早く売却したいのですが、かといって大幅な値下げは避けたいです。リフォームをすべきか、それとも現状のまま粘り強く待つべきか、判断がつきません。
駅近のマンションなのに売れない状況を打開するには、どうしたら良いでしょうか。

佐脇孝明(株式会社サワキタ不動産) · Accepted Answer

まず、不動産屋の出しているスーモなどのページをチェックしてみてください。スーモなどのポータルページは、トップページ＞地域・沿線の特定＞一覧表示＞詳細表示とクリックを進めるに従い個別の物件に流れていく仕組みです。ここで注目すべきは一覧表示です。この一覧表示でユーザーの目を引かない写真等が使われている場合（例えば、マンションの外観しか載せていない、曇りの日の写真を使っている、傾いて写っているなど）、詳細表示に遷移してもらえず、他の物件に流れて行ってしまいます。
こういう業者は、売り方を心得ていないので、できる限り早めに他社に乗り換えるべきです。

３カ月売れないということは、言い方を変えれば価格設定が低すぎなかった、ということの可能性があります。というのも、近年不動産価格は上昇傾向が続いている一方、個人所得の伸びは伸び悩んでいます。その結果、不動産購入までの検討期間が延びる傾向があり、ある調査では平均半年はかかるというのもあります。逆に言えば、すぐ売れてしまった場合、安すぎたからともいえるかもしれません。

不動産に限らず、モノの売り買いでは、売り主が圧倒的に不利です。買主は複数ある選択肢から選べますが、売主は一つだけです。しかも、モノを買う経験はほぼ毎日あると思いますが、モノを売る経験は一生のうち数回程度、経験値の蓄積が違います。ですから、不動産会社はその経験値の不足を補うことが必要となるのですが、どうもその会社は、高く売るための気概も知恵も不足しているように感じます。

リフォームは高く売るための手段の一つですが、効果的に用いないと意味がありません。
効果的でない例として、「販売用チラシに令和６年リフォーム済みと一行書くだけ」のような場合です。つまり、見せ方を工夫する必要があるのです。

黒田ゆう(東京アセット・パートナーズ株式会社) · Answer

はじめまして。

詳細がわかりませんので、一般論で申し上げますが、リフォームは、お勧めしません。リフォームにかけたお金分高く売れるかと言えば、全くそんなことはなく、むしろ、買い手さんがまた直したりすることもありますから。

不動産は、たった1人、その価値（ほぼ＝価格）を売主さんと共有できる買い手さんに出会えれば、売れます。
そういう意味でたくさんの人に訴求する必要はありません。

が、売れないのには理由があります。
その理由が何か、そしてこのマンションを欲しいと思ってくれる人はどんな人で、その人はどこにいるかを、真剣に考えると、その人に出会える確率が高まります。（嘘みたいですが、本当です）

価格も、大きな要因ですが、それだけではありません。
本当は、仲介の担当者がそこまで一緒に考えてくれると良いのですが、リフォームを勧めるような方では難しいでしょう。

駅近だけではなく、もっと個別具体的な魅力を考えてみることをおすすめします。ご相談者様がこのマンションをお買いになった要因は、駅近だけですか？きっと違うと思います。
近くに学校など、家を買う動機になるような施設はありませんか？

そして、不動産はなんだかんだで地縁がある人が買うことが多いため、チラシは意外と今でも効果的です。仲介さんに頼んでチラシを入れてもらうのはアリかもしれません。

気に入って買ってくれる良い買い手さんに出会えて、新生活をスタートできますように、祈っております。

木虎和也(株式会社リベイス) · Answer

約3か月間の売却期間中に反響はどの程度あり、
案内は何件ほどあったのでしょうか。
同じマンション内で価格競争があるとのこと、
結果同マンション内の物件の販売は進んでいるのでしょうか。
状況をよく理解したうえで、今後の販売の計画を立てる必要がございます。

同マンションの成約、案内がともに一定数あるのであれば、
購入者の比較検討の土台に上がっており、
販売価格の変更やリフォームはそこまで必要が無いのかと存じます。

もし、案内があまり無いようであれば、
価格改定かリフォームをした方が、状況が改善できる可能性がございます。

ただし、リフォームに関しては、
かけた費用が必ず回収できることが約束されているわけでは無いことを
理解しておく必要がございます。

販売業者の提案の根拠をしっかりと確認し、
ご自身の判断で戦略を立てていけることが、
後悔なく活動を進めていくうえで必要かと存じます。

祐川 貴広(株式会社ネクサスインベストメント) · Answer

初めまして。

内容確認させていただきましたが、
リフォームを行ったとしてもそれが購入希望者様の希望にマッチするとは限りません。

現状の状態で販売活動を行い、購入希望者様が現れた際に相談する形がいいと思います。

マンションにも相場はございますので、他と同等の価格帯で売りに出したとしても、
他情報と埋もれてしまい中々成約に至れないケースはございますので、
マンション売却に強い不動産会社にご相談をされることをオススメします。

現在ローンの返済も続いていらっしゃるということですので、
仮にそれが半年～1年続いた際の支出と、
価格を下げるということを天秤にお考えいただくのもよろしいかと思われます。

酒井香澄(ミナゴフ不動産) · Answer

質問内容拝見いたしました。

仲介売却を主に行なっている不動産会社です。
以下の点もう一度不動産会社さんと確認してみてはいかがでしょうか？

○媒介契約の種類
○広告の内容
○販売活動状況
○問い合わせ件数
○内覧の対応・お客様の反応
○相場価格と売り出し価格のずれ

確かに築15年であると、
水回りの設備やクロスなど張り替えたほうがいい可能性があります。
ですが、リフォームをしたからといってその分高く売れるという確証はないため、
ミナゴフでご提案させていただくのは、
クロス張り替えなど補修程度で行えるものです。

綺麗になると明るくなり、お部屋の生活臭も気にならなくなりますよ。

大幅な値下げは難しいでしょうから、
目安としては、ローン返済額を割り込まない価格改定をおすすめ致します。

頑張ってください！

不動産お悩み相談室

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駅近なのにマンションが売れない。

酒井香澄

ミナゴフ不動産

祐川貴広

株式会社ネクサスインベストメント

佐脇孝明

株式会社サワキタ不動産

木虎和也

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黒田ゆう

東京アセット・パートナーズ株式会社

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