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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 売却
  • 40代
  • 男性
  • エリア
    京都府京都市北区
  • 投稿日
    2019/10/24
  • 更新日
    2024/12/28
  • ［4回答］

2365 view

マンション売却の際の内見のコツを教えてください

マンションから戸建への買い替えを考えているものです。そこで、自宅のマンションに居住しながら売りに出そうと思っています。

買主さんが不動産屋さんに連れられて内見しに来られた際に、どの様に対応すれば売れ易いかという、不動産屋さんの側から見た内見の際のコツのようなものがあれば教えていただければ幸いに思います。

また、もし物件が売れなかった際に、不動産屋さんで買い取ってもらえるとしたら、その時の大体の相場のようなものがあれば教えてください（例えば時価の何割とか言うような）。宜しくお願いします。

  • 私が回答します

    佐脇孝明

    株式会社サワキタ不動産

    • 60代
    • 千葉県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/12/28

    まずは徹底的な掃除です。さらに不要なものは段ボールに詰めて一部屋に入れておきましょう。生活感を下げ、まるでマンションのショールームにようにするのです。別に新しく家具を買い入れる必要はありません。既存の家具既存の食器既存のライトで結構です。大敵はゴミ、汚れ、カビです。早目の大掃除だと思ってきれいにしてください。
    さらに、見せ方も重要です。ドアの入口に立って、背の高いものはなるべく遠くにおいてください。遠く置くことで部屋が広く見えます。また、視線を誘導するため、どこかに目立つものを置いておくことも重要です（専門用語でフォーカルポイントの設定といいます）。
    水回りは水滴などを残さないようにきれいにふき取ってください。お風呂のカビも大敵です。水回りが汚いと購入者の意欲はがくっと下がりますので、特に注意が必要です。お風呂の鏡もちゃんと映るようにしておいてください。

  • 私が回答します

    上山治紀

    株式会社東宝ハウス横浜

    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2019/11/12

    私自身、関西は京都、大阪、神戸エリアで以前売却のお手伝いをしてまして、現在は横浜で売却のお手伝いをしています。
    関東と関西で売主様の特徴が少し異なります。
    基本、関西の方はおもてなし意識が強いです。
    そのため、急なご案内など連絡があっても、なるべく対応しようとされる売主様が結構おられます。
    ご内見は、なるべくご覧いただく方が多いほど、気に入っていただく方と出会う可能性も広がります。
    急なご案内でも対応される売主様が多いということは、それだけライバルも多くなります。
    決して無理をする必要はないですが。
    他の売主様もそんな感じなんだと意識しておく方がいいと思います。
    ただ、おもてなし感が強すぎて、すごくお住いの良いところなど、お喋りになられる方もいます。
    売主様があまりしゃべりすぎると、必死な感じが伝わってくるので、逆に見に来た方に惹かれるためNGです。
    あくまでもさりげなく、ご質問に答えてあげてください。
    内見時はできるだけ、物はクローゼットなど見えないところにしまい、電気は必ず全部つけておく方が、お部屋の印象はいいです。
    一方、関東では当日の内見依頼はお断りされる事が多いため、このおもてなし対応を意識していただくだけで、随分と変わります。
    関西よりおもてなしライバルが少ないからです。
    私のお手伝いさせていただいてる売主様も、このおもてなし意識で、早いご成約に至った方が随分いらっしゃいます。

  • 私が回答します

    脇保雄麻

    株式会社ユー不動産コンサルタント

    • 40代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2019/11/06

    こんにちは。
    不動産問題解決コンサルティング仲介の株式会社ユー不動産コンサルタント脇保雄麻です。
    売主側としての内覧時のポイントですが、
    室内はキレイにしておいた方が良いです。
    室内を内覧した時に物が散乱していたり、キッチンには使った食器がそのままだったり、油汚れが付いたままのキッチンのままでは、その部分に目が行きがちです。
    せっかく良い間取りや素敵なシステムキッチンでも、物が散乱していたりしたら、そっちに目が行き内覧したときの印象が悪くなってしまいます。買主側でお部屋を案内した時に必ず内覧後にお客様から感想をお伺いしているのですが、内覧時にキッチンには食べた食器がそのまま溜まっていて、それを見て他の部屋も見る気持ちが薄れてしまった。と言ったお客様も実際にいらっしゃいました。お部屋を綺麗にしているかどうかで、これだけ差があると実感した経験でした。
    また、内覧者に室内とかの特徴とかを説明するのを営業マンに任せっきりで、売主様がリビングに座っているだけと言うのも勿体ないです。営業マンは経験や売主様から聞いていた事項を内覧者に説明するのですが、内覧者は実際には現在住まわれている方の実際の生の声を聞きたいのです。実際の使い勝手であったりメンテナンス状況等を現に利用されている方から聞いた方が信憑性は上がりますよね。
    また、近隣環境等に関しても、スーパーや学区は何処？といった地図で調べれば分かる事よりも、普段使っているスーパーの利便性だったり、子供が通う学校の特徴だったり聞きたかったりします。特に子供を持つ親としては、実際に学校通わせている親の声は貴重な情報です。
    以上のように内覧者に積極的に説明して売込むという事が大切ではないでしょうか？もちろん、良い点ばかり伝えないでデメリットもちゃんと説明した上で、それを補うメリットがある事も説明するようにする事が内覧したときの印象も良いと思います。
    不動産の売買は、基本的には個人と個人の契約になります。買主側としても売主がどういう人か？どういった方が住まわれていたか？は気になる所です。

    不動産業者が買取る価格に関してですが、
    物件によっても全く違うので時価の何割という事は無いのですが、売却予想価格の60％から70％と見ておいた方がいいかもしれません。
    仮に買い替え先が既に決まっているのであれば、引渡し時期も限定され、いつまでに売却しなければならなくなると思いますので、売出しの際には市場価格よりも若干安めに売り出すというのもコツです。買主側としては、引渡し時期が先になるけど市場価格よりも安く買えるメリットがあります。売主側としても、市場価格よりも若干安めになってしまうが不動産業者の買取価格よりも高く売る事が出来るし売却しやすいメリットがあります。
    売出方法に関しては、色々と方法があリます。また、買い替えの場合は、特に担当者と打ち合わせしながら買い替えスケジュール調整してみてはいかがでしょうか？




  • 私が回答します

    島崎湧太

    株式会社ハウジングサクセス

    • 東京都
    • 不動産会社
    投稿日
    2019/10/25

    内見時の居住者側の対応ですが、あまり構えすぎると疲れてしまうかと思うので基本的にはありのまま気にせずご対応していただくのが良いかと思います。
    ただ、売却依頼を受けた方にお伝えしているポイントを挙げると
    ・水回りを普段より少し綺麗にしておくこと
    ・エアコンなどで室外より冬であれば少し暖かい、夏であれば少し涼しいくらいの室温にする
    ・物が多いなどは気にせず各部屋や収納など全て見せれること
    ・無理に片づけすぎないこと
    です。実際には何をしたからどうというわけではありませんが、個人的には購入者側の目線で見て気持ちよく見学できるようにしておく気遣いが大切だと思っています。
    また、不動産会社の買取ですと再販売の方法や物件の価格帯、成約事例諸々にもよるので一概には言えませんがおおよそ3割減程度が一般的かと思います。

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所在地：品川区〇〇
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間取り：3LDK
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階数／総階数：8階／20階建
管理費・修繕積立金：25,000円／月
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