不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 売却
- 40代
- 男性
-
- エリア
- 東京都練馬区
-
- 投稿日
- 2020/05/08
-
- 更新日
- 2024/12/29
- [3回答]
1558 view
35年の中古マンションをフルリノベして、売却する場合
現在、35年中古マンション(80平米、駅から8分、南向き、2F)を購入してフルリノベーション予定です。(物件:3,100万、リノベ:1,000万予算)
物件自体は、いわゆる団地っぽい雰囲気のものですが、仲介さんにも色々調べてもらい、管理は行き届いている状況で、積立金も特段問題はなさそうです。
10〜15年程度住んだ後、売却して住み替えようかと考えていますが、仮に10年後だとした場合45年程度の物件になっており、ちょうどリノベにかけた費用を除いた金額ぐらいで売却(持ち出しゼロ)できればと思っていますが、実際にどの程度の金額になりそうでしょうか?
一般的な相場や検討結果でかまいませんが、ヒントをいただければと。
-
10年15年先となると、まずは立地条件が変わっている可能性があります。その物件の開発はどうなっているのか、役所で都市計画を確認してみましょう。道路ができていたり、新駅ができていたりする可能性があります。また、完成していなくても、もうすぐできるぞ、ということが一般の人の目に映っていればそれだけで価格は上昇するものです。
一方、行政に主体性がなく、あまり力を入れていない地域(他の地域を優先したりする場合など)であると、場合によっては衰退する可能性があります。例えば、バスが主な交通手段である地域で、バス便が人手不足等の理由により減便された場合などです。こういう場合は価格下落傾向に拍車がかかります。
ご質問の物件の場合、売却想定の築45年ということは、鉄筋コンクリート造の耐用年数が47年であることからほぼ土地値となっていることが予想されます。フルリノベの評価は様々です。高く評価をする場合もありますが、不人気地域、不人気物件の場合、あまりプラス要素にならない場合もあります。土地値が上がっているかどうかでだいたい決まります。過去の土地価格の推移を調べてみてください。周辺の開発状況はいかがでしょうか。新築マンションがバンバン建設されるような人気のある地域でしょうか。それとも古い商店街が開発を拒みシャッター街化している地域でしょうか。かなり難しい問題です。調べすぎることはありません。 -
既にリノベ予定のマンション購入済みですか。
私も同様に考えていましたが、方針を変えました。
私も売却経験者ですので理解できますし、その選択肢を検討したひとりです。
方針を変えた理由
・新築マンションの高騰、ZEHおよび低炭素等の仕様であれば、今後において
築古のマンションへの規制も強化され旧耐震等の変更時のように売れなくなる予想
・国がリノベ方針を出したので変更した(国の方針に裏あり)
築古のマンションの耐震問題は首都直下型も含め国は視野に入れず
・業者が一斉にリノベマンションを増やした(中古が飽和する可能性)
筺体や配管のリノベは行われていない場合、築40年から50年程度で、一気に
修繕費用だけでなく一時金の持ち出しになる可能性があるため
・NHKがリノベマンションの問題点を取り上げた(世論は数年後に不利になる)
個人的には、リノベマンションは社会問題化すると強く推定
現時点で親身になる不動産の方と出会えれば、現時点でも、相場より高く売却できると思われます。
この点は、面倒くさがらず、売却もご検討下さい。 -
こんにちは。
不動産問題解決コンサルティング仲介の株式会社ユー不動産コンサルタント脇保雄麻です。
10年後15年後にいくらで売却出来ます。なんて事は誰も断定出来ませんので参考にまでにヒントみたいなものをお伝えします。
1:住み替えでの持出し
2:物件について
3:相場について
上記3点でポイントをお伝えします。
1:住替えの持出し
仮に10年後に売却したらローン残債と売却諸費用以上に売却出来なければ手出しが出るので、最初にどういうローン組方をするのかとシュミレーションしておくこと。変動金利だとしたら金利によってもローン残債が変わってると思いますが、3で話す「相場について」と関わってきます
2:物件について
マンションの場合は基本的に
管理
環境
立地
によってマンションそのものの価値が大きく左右されます。特に管理に関しては、同じ築年数で同じグレードのマンションでも管理がどうかで価値が違ってくるのはわかると思います。ご相談者様は団地?を検討されているという事で、団地の場合は!またポイントが違ってくるのですが、同じ敷地内に数棟マンションがないですか?それによって管理組合が別れていたり土地持ち分違ったり出てきます。また仮に売却するとなった時には、築年数が45年経過しているとなると建替えの話も組合によって出てきます。
3:相場について
今の時期ですと皆さん一番気にされているコロナの影響で不動産はどうなるの?ということだと思います。コロナショックが不動産市場に全く影響がないということではないですが、不動産市場の中でも限られた市場の中ではかなり影響が出てきますが、3000,万円前後での価格帯実需での不動産での影響は限られていると思います。というのも、不動産価格は、需要と供給によって左右されます。経済市況によって不動産価格も影響されるのは事実ですが、大きく価格変動されるのはファンド系の物件であったり億ションと言われる物件です。景気によってオフィス需要が左右されるのでテナント賃料収入で持っているファンド物件は価格に大きく左右されます。また億ションに関しても景気によって需要がかなり違います。これに関しては、リーマンショックの時も同じでした。それに対して、ミドルクラスの需要帯である3000万円前後での物件は、価格が景気に大きく左右されるというのは少ないです。理由は、ミドルクラスの需要帯での賃料相場も賃料が大きく変わるということはないからです。例えば、3LDK15万円での賃料だったマンションが景気によって賃料20万円に上がると言うことは少ないはずです。話が長くなってしまうので別の所でこの辺は記載します。
ただ、3000万円の価格帯の物件が10年後にも3000万円の価格帯であるということではありません。相場での話は、建物築年数による減価償却等による建物価値目減り分を考えないでの話です。どのくらい価値が目減りしていくかは、物件によけりですので何とも言えません。少なからず購入検討している物件の相場を見てみてください。仮に10年後に売却となると築年数が45年経過しているなら、そのエリアで築45年の物件の相場はどうですか?それを考えると10年後のシュミレーションも多少しやすくなると思います。
ご参考まで

以下の記事もよく読まれています
-
40代 男性
- 売却
-
- エリア
- 東京都立川市
-
- 投稿日
- 2024/09/17
- [5回答]
325 view
売買契約書を紛失した
中古マンションを購入して10年ほどです。 最近住み替えを検討しており、過去の資料を確認しようとしたところ売買契約書を紛失していることに気が付きました。 権利書は別に保管してあるので大丈夫ですが、過去の売買契約書はこのマンションを売却する際に必要なってきますか?教えてください。
325 view
-
40代 男性
- 売却
-
- エリア
- 埼玉県飯能市
-
- 投稿日
- 2024/09/10
- [2回答]
254 view
売却について
いつもお世話になっております。わたくし、44歳、男、両親と3人暮らしをしております、たかと申します。職業は製造業をしております。住居の売却についておききしたいとがあります。わたくしの父の実家が山間部にあるのですが、こちらを売却したいと思っているのですが、はたして売れるのかと考えて悩んでおります。理由は築年数がとても古くて、すでにだれも住んでいない家なので、まったくといっていいほど管理がされておらず荒れ放題だからでございます。重機をいれて自宅を更地にして、土地だけにして売却しようにも、山間部の坂道にたっている家でございますので、重機が入れず管理ができていないからです。このような家でも売却することは可能なのでしょうか。プロの目線からアドバイスをいただけますと、とても嬉しく思います。お忙しい中大変恐縮なのですが、なにとぞよろしくお願いいたします。
254 view
-
40代 男性
- 売却
-
- エリア
- 神奈川県川崎市麻生区
-
- 投稿日
- 2019/04/02
- [2回答]
1651 view
1年分の固定資産税を支払いましたが、すぐにでもその不動産を売りたいです。
売りたい物件がありますが、1年分の固定資産税を支払ってしまいました。1年が経過しないうちにその物件を売った場合、支払済の固定資産税は手元に戻ってきますか?
1651 view
-
40代 男性
- 売却
-
- エリア
- 神奈川県横浜市保土ケ谷区
-
- 投稿日
- 2024/09/06
- [4回答]
244 view
一括査定をしましたが今後のアドバイスをいただきたい
いつもマンションナビをみております。相談ツールを見つけたので初めて投稿いたします。 昨日、一括査定の利用をさせていただきました。マンションナビだけでなく、様々なところに依頼をしてますが、お許しください。 今回の相談の経緯ですが、合計15社相見積もりを依頼してますが、内10社から連絡がありました。しかし、内3社は訪問できないと査定額が出さないと・・お断りしました。訪問が嫌ではなく、進め方の感覚が違うため今後の取引の際にも、認識が合わないのではと感じました。 いまは7社が出してくれた査定を見比べているものの、金額意外のどこを優先してみるべきかわからないのです。 査定をする側の、不動産の担当者様 見解をお聞きしたく存じます。 まだ、どこの会社にもあってません、メールと電話のみのやり取りのため、情報が少ないのですが。
244 view
-
30代 男性
- 売却
-
- エリア
- 千葉県船橋市
-
- 投稿日
- 2024/11/07
- [2回答]
224 view
不動産の相談だけしたい場合
まだ売るか、貸すか迷っている段階ですが できることできないことを、いちいち調べるのが大変であり、サクッと相談だけしに行ってもいいものでしょうか? こちらでは不動産相談が気軽にできそうなので 取り急ぎ質問です。 【相談したいこと】 ・築10年のマンションを売却するか、貸した場合もメリットがあるか悩んでいる ※駅からは15分ほど ・売却する場合に、船橋市の市況はどんなものか? ・貸す場合、住宅ローン返済分にいくらほど追加すれば損しないのか? ・貸す場合、例えば5年後戻るかもなどはできる? 転勤のため明確ではありません。
224 view
-
50代 女性
- 売却
-
- エリア
- 東京都葛飾区
-
- 投稿日
- 2024/12/28
- [2回答]
150 view
隣人とのトラブルでマンションを売却予定です。告知義務はありますか?
はじめまして。築30年のマンションに住んでいる50代の主婦です。 最近、隣人とのトラブルに悩まされており、物件の売却を考えています。 隣人は深夜まで大音量で音楽を流し、苦情を伝えても全く改善されません。 また、ベランダでのバーベキューの煙や臭いも頻繁に問題になっています。 管理組合に相談しましたが、効果的な解決策は見つかっていません。 もうほぼほぼ諦め売却しようかと主人と話しているのですが、その際に隣人トラブルを正直に告知すべきか迷っています。 もし告知しないまま売却した場合、何かリスクを負うのでしょうか。 正直に告知した場合、売出価格に影響がでるのでしょうか。アドバイスお願いします。
150 view
-
60代 女性
- 売却
-
- エリア
- 山形県天童市
-
- 投稿日
- 2024/10/31
- [3回答]
201 view
二世帯住宅の売却は難しいですか?
二世帯住宅の売却に悩んでいます。 私は65歳の主婦で、夫と二人暮らしをしています。25年前に両親と同居するために二世帯住宅を建てましたが、2年前に両親が他界し、現在は使用していない1世帯分のスペースがあります。 家は築25年で、間取りは1階が親世帯用の2LDK、2階が子世帯用の3LDK(私たち夫婦が居住中)です。 設備は完全に分離しており、キッチンや浴室が2つずつあります。立地は駅から徒歩15分で、周辺は閑静な住宅街です。 最近、夫が体調を崩し、バリアフリー設計の家に引っ越すことを考えていますが、二世帯住宅の売却は難しいでしょうか。 需要が限られているため、買い手が見つかるかどうか心配しています。 また、両親が亡くなった家という心理的なものや、二世帯住宅特有の設備(2つのキッチンなど)が、売却の障害になるのでしょうか。 相場がわからず、具体的に動けておりません。 住み替えを検討しているので、資金的にもあまり大掛かりなリフォームはできないのですが、一度内装を全てリフォームした方が良いのでしょうか。
201 view
-
40代 男性
- 売却
-
- エリア
- 北海道函館市
-
- 投稿日
- 2020/01/15
- [1回答]
1360 view
父の終活を見据えての売却相談
この度、父が70歳を超えてそろそろ終活をすべきかという話を私にしてきました。 私も父もお互いに車で1時間ほどの距離に、二人とも別に一軒家を持っています。 当然、父が終活を行う場合、父が住んでいる家は売却ということを考えなくてはいけません。ですが、私の人生経験の中でも土地や建物に関する売却というのは初めての経験になりまして何に気を付けていけばいいのか正直なところ分かりません。 また、父の終活を見据えての不動産売却の場合、時期などは不定期となっています。そのことを近くの不動産会社に相談したところ、良い顔はされませんでした。 これから先、どういった形で手続きを考えていけばよいのでしょうか? 回答のほど、よろしくお願いします。
1360 view
-
40代 男性
- 売却
-
- エリア
- 愛知県名古屋市天白区
-
- 投稿日
- 2020/01/27
- [4回答]
2134 view
初めてのマンション売却に伴い、売却が先か賃貸契約が先か
現在7年前に中古で購入したマンションに住んでいます。この度、諸事情により賃貸への引越しを考えています。 売却は初めてなのでわからないことばかりなのですが、この場合は引越し先の賃貸を決めてからマンションを売りに出した方が良いのか、売却が決まってから引越し先を探して方が良いのか悩んでいます。 先に賃貸を契約してしまうとマンションがなかなか売れない場合、金銭的負担が増えてしまいますし、売れてから引越す場合は、希望の引越し先がタイミングよく見つかるかどうか不安です。何が良いアドバイスがございましたらよろしくお願いいたします。
2134 view
-
50代 女性
- 売却
-
- エリア
- 岐阜県羽島市
-
- 投稿日
- 2019/06/17
- [4回答]
1939 view
不動産売却において、大手と地域密着はどちらがいいでしょうか?
不動産の売却を検討しているのですがセンチュリー21の様な大手、地元密着の個人経営、どちらに相談しようか迷っています。それぞれのメリット、デメリットを教えていただきたいです。
1939 view