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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 売却
  • 40代
  • 男性
  • エリア
    東京都練馬区
  • 投稿日
    2020/05/08
  • 更新日
    2024/12/29
  • ［3回答］

2363 view

35年の中古マンションをフルリノベして、売却する場合

現在、35年中古マンション（80平米、駅から8分、南向き、2F）を購入してフルリノベーション予定です。（物件：3,100万、リノベ：1,000万予算）

物件自体は、いわゆる団地っぽい雰囲気のものですが、仲介さんにも色々調べてもらい、管理は行き届いている状況で、積立金も特段問題はなさそうです。

10〜15年程度住んだ後、売却して住み替えようかと考えていますが、仮に10年後だとした場合45年程度の物件になっており、ちょうどリノベにかけた費用を除いた金額ぐらいで売却（持ち出しゼロ）できればと思っていますが、実際にどの程度の金額になりそうでしょうか？
一般的な相場や検討結果でかまいませんが、ヒントをいただければと。

  • 私が回答します

    佐脇孝明

    株式会社サワキタ不動産

    • 60代
    • 千葉県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/12/29

    10年15年先となると、まずは立地条件が変わっている可能性があります。その物件の開発はどうなっているのか、役所で都市計画を確認してみましょう。道路ができていたり、新駅ができていたりする可能性があります。また、完成していなくても、もうすぐできるぞ、ということが一般の人の目に映っていればそれだけで価格は上昇するものです。
    一方、行政に主体性がなく、あまり力を入れていない地域（他の地域を優先したりする場合など）であると、場合によっては衰退する可能性があります。例えば、バスが主な交通手段である地域で、バス便が人手不足等の理由により減便された場合などです。こういう場合は価格下落傾向に拍車がかかります。
    ご質問の物件の場合、売却想定の築45年ということは、鉄筋コンクリート造の耐用年数が47年であることからほぼ土地値となっていることが予想されます。フルリノベの評価は様々です。高く評価をする場合もありますが、不人気地域、不人気物件の場合、あまりプラス要素にならない場合もあります。土地値が上がっているかどうかでだいたい決まります。過去の土地価格の推移を調べてみてください。周辺の開発状況はいかがでしょうか。新築マンションがバンバン建設されるような人気のある地域でしょうか。それとも古い商店街が開発を拒みシャッター街化している地域でしょうか。かなり難しい問題です。調べすぎることはありません。

  • 私が回答します

    もうすぐ終わります

    • 50代
    • 東京都
    • 男性
    • 一般ユーザー
    投稿日
    2024/06/08

    既にリノベ予定のマンション購入済みですか。
    私も同様に考えていましたが、方針を変えました。
    私も売却経験者ですので理解できますし、その選択肢を検討したひとりです。

    方針を変えた理由
    ・新築マンションの高騰、ZEHおよび低炭素等の仕様であれば、今後において
    　築古のマンションへの規制も強化され旧耐震等の変更時のように売れなくなる予想
    ・国がリノベ方針を出したので変更した(国の方針に裏あり)
    　築古のマンションの耐震問題は首都直下型も含め国は視野に入れず
    ・業者が一斉にリノベマンションを増やした(中古が飽和する可能性)
    　筺体や配管のリノベは行われていない場合、築40年から50年程度で、一気に
    　修繕費用だけでなく一時金の持ち出しになる可能性があるため
    ・NHKがリノベマンションの問題点を取り上げた(世論は数年後に不利になる)
    　個人的には、リノベマンションは社会問題化すると強く推定

    現時点で親身になる不動産の方と出会えれば、現時点でも、相場より高く売却できると思われます。
    この点は、面倒くさがらず、売却もご検討下さい。

  • 私が回答します

    脇保雄麻

    株式会社ユー不動産コンサルタント

    • 40代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2020/05/09

    こんにちは。
    不動産問題解決コンサルティング仲介の株式会社ユー不動産コンサルタント脇保雄麻です。
    10年後15年後にいくらで売却出来ます。なんて事は誰も断定出来ませんので参考にまでにヒントみたいなものをお伝えします。
    1:住み替えでの持出し
    2:物件について
    3:相場について
    上記3点でポイントをお伝えします。

    1:住替えの持出し
    仮に10年後に売却したらローン残債と売却諸費用以上に売却出来なければ手出しが出るので、最初にどういうローン組方をするのかとシュミレーションしておくこと。変動金利だとしたら金利によってもローン残債が変わってると思いますが、3で話す「相場について」と関わってきます

    2:物件について
    マンションの場合は基本的に
    管理
    環境
    立地
    によってマンションそのものの価値が大きく左右されます。特に管理に関しては、同じ築年数で同じグレードのマンションでも管理がどうかで価値が違ってくるのはわかると思います。ご相談者様は団地？を検討されているという事で、団地の場合は！またポイントが違ってくるのですが、同じ敷地内に数棟マンションがないですか？それによって管理組合が別れていたり土地持ち分違ったり出てきます。また仮に売却するとなった時には、築年数が45年経過しているとなると建替えの話も組合によって出てきます。

    3:相場について
    今の時期ですと皆さん一番気にされているコロナの影響で不動産はどうなるの？ということだと思います。コロナショックが不動産市場に全く影響がないということではないですが、不動産市場の中でも限られた市場の中ではかなり影響が出てきますが、3000,万円前後での価格帯実需での不動産での影響は限られていると思います。というのも、不動産価格は、需要と供給によって左右されます。経済市況によって不動産価格も影響されるのは事実ですが、大きく価格変動されるのはファンド系の物件であったり億ションと言われる物件です。景気によってオフィス需要が左右されるのでテナント賃料収入で持っているファンド物件は価格に大きく左右されます。また億ションに関しても景気によって需要がかなり違います。これに関しては、リーマンショックの時も同じでした。それに対して、ミドルクラスの需要帯である3000万円前後での物件は、価格が景気に大きく左右されるというのは少ないです。理由は、ミドルクラスの需要帯での賃料相場も賃料が大きく変わるということはないからです。例えば、3LDK15万円での賃料だったマンションが景気によって賃料20万円に上がると言うことは少ないはずです。話が長くなってしまうので別の所でこの辺は記載します。
    ただ、3000万円の価格帯の物件が10年後にも3000万円の価格帯であるということではありません。相場での話は、建物築年数による減価償却等による建物価値目減り分を考えないでの話です。どのくらい価値が目減りしていくかは、物件によけりですので何とも言えません。少なからず購入検討している物件の相場を見てみてください。仮に10年後に売却となると築年数が45年経過しているなら、そのエリアで築45年の物件の相場はどうですか？それを考えると10年後のシュミレーションも多少しやすくなると思います。
    ご参考まで



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所在地：品川区〇〇
築年数：15年
間取り：3LDK
専有面積：72㎡
階数／総階数：8階／20階建
管理費・修繕積立金：25,000円／月
現在この物件に住んでいます。

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