不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

売却
50代
男性
エリア

静岡県藤枝市
投稿日

2025/07/02
更新日

2025/07/03
［2回答］

1205 view

古い地目が「田」のまま、売却できない？

母が残してくれた土地を売ろうとしたところ、不動産会社から「地目が“田”のままだと売却が難しい」と言われました。
今は誰も耕していない土地なのに、農地転用の手続きが必要と言われて戸惑っています。
このような土地の売却はどう進めたらいいのでしょうか？

私が回答します
渡邉将仁

株式会社仁リアルティ / ZIN REALTY,Inc.
- 30代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/07/02
ご相談拝見致しました。

「地目が田のままだと売れない」と言われて戸惑われたお気持ち、よくわかります。

誰も耕していない土地なのに…と思いますよね。僕も最初にこういうご相談を受けたときは、同じように感じました。

でも実は、この地目が田のままというのは、土地の売却において想像以上に大きなハードルになります。

【なぜ地目:田だと売れないのか】

簡単に言うと、登記簿上の地目が「田」や「畑」のままだと、農地法の制限がかかるかです。

つまり、「この土地は農業に使う土地です」と国が決めている状態なので、勝手に売ったり、家を建てたり、駐車場にしたりできません。

これは「農地を守るための法律」なので、例外なくきちんと手続きを踏まないといけないようです。

【売却までにやるべきこと】

売るには、まず「この土地はもう農地ではありません」と行政に認めてもらう必要があります。この手続きを「農地転用」と言います。

場所によって内容が違うのですが、ざっくりこんな感じです。

【農地転用の流れ】

① まずは、土地がある市区町村の「農業委員会」に相談（場所によっては「許可」ではなく「届出」で済むケースも）
② 買主が決まっている場合は、誰が・何に使うかによって転用内容が変わる
③ 申請から許可までは、1〜3ヶ月程度かかるのが一般的

※無断で転用したり、売ったりしてしまうと、是正命令が出たり、最悪ペナルティを受けることもあるので注意が必要です。

【誰に相談すればいいのか？】

・農業委員会（役所）
・転用に慣れている不動産会社や、行政書士さん
・土地家屋調査士さん（地目変更時など）

信頼できる専門家が間に入れば、スムーズに進められます。

こういった農地のままの土地というのは、手続きさえ間違えなければきちんと売却できます。
ただ、「放置していた土地」ほど、書類や情報の整理が大変だったりします。

【放置していた土地を売るために、実際にやること】

① 登記簿を確認する
　→ 誰の名義か？「田・畑」などの地目になっていないか？をチェック。
　→ 相続登記がまだなら、まず名義変更（司法書士に相談）。

② 現地を見に行く
　→ 雑草だらけ？小屋がある？隣の土地と境界があいまい？を確認。
　→ 境界杭がなければ、測量が必要になることも。

③ 役所に聞く（市役所 or 農業委員会）
　→ 地目が「田」や「畑」のままなら、「農地転用」の手続きが必要。
　→ 市街化区域かどうかで、手続きのハードルが変わる。

④ 不動産会社に相談する
　→ 近隣相場・接道・インフラ（上下水道など）を調べてもらう。
　→ 農地転用に慣れている会社かどうかも大事。

⑤ 専門家に依頼する
　→ 相続：司法書士
　→ 農地転用：行政書士
　→ 境界確定：土地家屋調査士

焦らずにひとつずつ進めていきましょう。
ご参考になれば幸いです。

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私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2025/07/03
ご相談を拝見しました。耕作放棄地であっても、地目が「田」であれば農地として扱われます。したがって、農地法が適用されるため売却が困難となります。

手続きは、買主が「農業従事者」か「非農業者」であるかによって難易度も異なります。

農地として売却する場合、購入者は農業従事者に限定され、許可は「農地法第3条」となります。
許可要件は主に「全部効率利用要件」、「農作業常時従事要件」、「地域との調和要件」の3つですが、近隣で農業に従事されている方でしたらよくご存じの申請ですから、その方との連携を検討されるのも一つの方法です。

しかしながら、非農業者に売却するための農地法5条申請（転用+売買）はなかなかに困難です。市街化調整区域であれば、そもそも転用が認められにくいからです。立地基準と一般基準をクリアするのは難しい作業なので、まずは当該地域の農業委員会に相談されることをお勧めします。場合によっては、近隣の農業従事者に土地を斡旋してもらえる可能性もあります。

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