不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 売却
-
- エリア
- 兵庫県川西市
-
- 投稿日
- 2021/09/11
-
- 更新日
- 2024/12/28
- [3回答]
1703 view
市街化調整区域の土地の価格を教えてください
川西市の土地(市街化調整区域内)の売却を考えています。不動産会社に一般的な価格を教えてもらいましたが、高くても300万円程度との回答でした。複数の会社が同程度の回答のため、一般的な価格としては妥当
だと思います。
ただ、現在土地を貸しており年150万円の借地収入があります。借地契約がずっと将来も続くかはわかりませんが。
こういう場合、土地の価値を査定する方法
あるいは参考になる事例があればお教えください。
-
現状の土地が周辺を含めてどのように利用されているのかの詳細が必要となります。
周辺でそれなりに取引事例があるようであれば、
収益還元法の適用も考えられるかと存じます。
収益還元法とは、
賃貸収入額より不動産価値を算出する方法です。
調整区域で安定した賃貸収入額の指標を立てることが難しい地域では
適用できないケースがございます。
ただ、複数の業者さんが同程度の回答とのことですので、
同様に査定額の根拠をお持ちのように考えられます。
まずは査定を頂いた業者さんに査定の根拠を提示してもらうことが先決かと存じます。
-
こんにちは。株式会社ユー不動産コンサルタントの脇保雄麻です。
色々と気になる点が多いのですが、ご質問の内容からの仮説で解決のヒントとなるようことをお伝えします。
ポイントが3点あります。
1:土地契約が借地借家法の適用ある土地契約かどうか?
建物所有を目的とした土地賃借権か資材置き場や駐車場等の土地賃借権かによって借地借家法の適用があるか、または単なる土地賃借権かにわかれます。仮に借地借家法上の土地であれば底地権での土地評価ということになります。
2:調整区域内での土地利用価値
市街化調整区域内の土地は基本的に建物建築出来ませんが、既存建物がある場合に同程度の建物建築や土地規模にもよりますが開発許可も出る場合があります。
3:不動産会社の査定価格
賃料収入が150万円あって査定価格が300万円とは随分と低いような気もしますが。300万円で購入しても賃料収入150万あれば2年で回収出来る計算なので実物見ないでも購入する人はいくらでも出てくると思います。
おそらく対象地の不動産は特殊な物件だから、普通に売却しても市場で売りにくいからはじめから不動産業者の買取価格での査定金額ではないかなと思います。
以上
ご参考まで
以下の記事もよく読まれています
-
50代 その他回答
- 売却
-
- エリア
- 大阪府富田林市
-
- 投稿日
- 2024/08/16
- [2回答]
438 view
担当変更
売却の不動産会社の担当変更は可能なのですか?結構強引な方で苦手意識があります。その会社の他の方とお話ししたら、そうでもないのですが。 エリア担当というのがあり、売却エリアはその方しかいないみたいです。
438 view
-
40代 男性
- 売却
-
- エリア
- 東京都三鷹市
-
- 投稿日
- 2019/04/02
- [2回答]
1798 view
自宅を売却し、買い替えたいです
自宅を売却し、新しい自宅を購入したいです。どのような方法がありますか?
1798 view
-
60代 女性
- 売却
-
- エリア
- 神奈川県大和市
-
- 投稿日
- 2020/01/16
- [4回答]
1772 view
親名義の実家の不動産売却について
実家の売却を考えています。まだ親の名義のため、これから自分の名義にしてから、売りたいと思います。 ですが、不動産会社に行くのも抵抗があるので、インターネットから相談も良いのかとも思いますが、相談するなら、地元の不動産会社がいいのでしょうか? 初めての売却なので、悩んでいます。
1772 view
-
50代 男性
- 売却
-
- エリア
- 愛知県名古屋市東区
-
- 投稿日
- 2024/03/12
- [4回答]
703 view
不動産会社を選ぶ際のポイントは何ですか?
不動産会社を選ぶ際のポイントは何ですか?信頼できる会社を見極めるための基準や、契約時に注意すべきポイント、良い不動産会社との交渉方法などについてアドバイスが欲しいです。また、オンラインの不動産サービスを利用するメリットとデメリットも知りたいです。
703 view
-
50代 女性
- 売却
-
- エリア
- 群馬県前橋市
-
- 投稿日
- 2020/01/14
- [1回答]
1525 view
自宅前の土地を景観を損なわずに売れますか
自宅の敷地が広いので、半分の150坪ほどを売りに出したいと思っております。不動産業者に売却すると、建売住宅を3軒くらい建てられそうで、景観を損ないそうで迷っています。 目の前の土地なので、ある程度の景観を維持できるような買主を探すにはどのような業者さんにお願いすればよいのでしょうか。 売却する際にその様な取り決めをすることができますか?
1525 view
-
50代 女性
- 売却
-
- エリア
- 東京都杉並区
-
- 投稿日
- 2025/06/15
- [3回答]
117 view
売却した中古マンションで水漏れが起きたと連絡。
今年の春に、10年以上住んでいた中古マンションを売却しました。 内装はそこそこきれいに保っていたので、無事に買い手もついて安心していました。 先日、不動産会社から「購入者から“キッチンの床下で水漏れしていた”と連絡があった」と言われました。 売買契約時には「現状有姿」で引き渡していて、引っ越す直前までは特に異常はありませんでしたが、「修理費用を負担してほしい」と言われています。 現状有姿の場合はこちらに責任はありませんよね?
117 view
-
50代 女性
- 売却
-
- エリア
- 埼玉県草加市
-
- 投稿日
- 2024/12/16
- [3回答]
409 view
現在築43年のマンションの未来は?
現在築43年のマンションに住んでおります。駅徒歩3分。東南向きで管理も行き届き快適です。査定額は3,000万円。 管理費が3万円以上。駐車場代を含むと6〜7万円。 今後、修繕管理費も上げていくと管理会社から連絡がありました。 そろそろリフォームが必要で配管を中心に水回り500万円以上、内装全般やるとなると800万円以上かかります。 住み続けるべきか、もしくは売却してリフォームしたつもりで3,800万円くらいでいっそ郊外の戸建てに住もうか悩んでおります。 (戸建てであれば、ランニングコストは大規模修繕の積立を用意するくらいで済むのが魅力がある反面、環境の不便さと防犯が心配ですが、そこは割り切るべきと思いますが…) 現在年齢が50代後半。老後を考えるとどちらを選択すべきか悩んでおります。地元では、この近くでは、この金額では、マンションぐらいしか買えません。引っ越すなら戸建てを考えています。
409 view
-
40代 女性
- 売却
-
- エリア
- 北海道札幌市清田区
-
- 投稿日
- 2019/07/12
- [2回答]
2124 view
地盤が悪く風評被害のある地域の売却について
うちの家は大丈夫なのですが、地盤が悪く周りの家が少し斜めになってます。しかも去年の地震により風評被害が多くなってしまっています。。。 このような状況のため、転勤により売却したいのですが一向に買い手がつきません。どうしたら売ることができるでしょうか?
2124 view
-
40代 女性
- 売却
-
- エリア
- 東京都中央区
-
- 投稿日
- 2024/12/10
- [2回答]
298 view
30代前半でマンションを購入しました。今が売り時でしょうか。
仕事が好きで、結婚願望もなく30代前半でワンルームマンションを購入し住んでいます。 しかしここ最近になって結婚を前提にしたパートナーができ、現在のマンションを売却するか、賃貸に出すか悩んでいます。エリアは東京都中央区です。 賃貸に出す場合、素人が管理するのは難しいでしょうか。 アドバイス頂きたいです。
298 view
-
40代 男性
- 売却
-
- エリア
- 神奈川県横須賀市
-
- 投稿日
- 2024/12/31
- [3回答]
351 view
不動産価格が高騰しているなか、売却を検討しています。
お世話になります。11年~12年ほど前に土地と建物(注文住宅)を2,000万円ほどでローンを組み購入しました。購入後、まわりが静か、駅チカなど、環境は良いのですが、車両が入ってこれない立地であるため不便です。 最近は不動産価額上昇、国土交通省が公表しております不動産価格指数を見てみたのですが、2020年以降、住宅関連の価額は上昇傾向にあるようです。 このような状況の中、ローンが残っておりますが、車両が入ってこれない立地等の不便さ、そして不動産価額上昇というタイミングの中、いったん売却して立地等が良い物件を購入したほうが良いかと考えるようになっております。 購入価額よりも多少高く売却できるのであれば、その売却金額を残りのローン返済に充て、更に余ったお金を新しい不動産購入にあてたいと考えております。 この点、専門家のアドバイス等を頂けると幸甚に存じます。 お忙しい中、大変恐縮でございますが、アドバイス等頂けますと幸いに存じます。
351 view
年間150万円の収入がある物件の価格評価は、収益還元法で計算するのが、一般的です。ただし、利回りをどの程度にするかで計算結果は変わってきます。
収益不動産の場合、10%とか12%であればかなりの高利回り=低価格といえますが、これは市街化区域のアパートやマンションの場合です。
今回は市街化調整区域ということですので、さらに高利回り=さらに低価格になると思われます。
この場合の利回りに相場はほぼありません。
例えば、12%のほぼ2倍、25%の場合、以下の式により計算されます。
年間収益(150万円)/想定利回り(0.25)=価格(600万円)
です。
他にどのような条件があるのかわかりませんので、あくまでざっくりとした計算ですが、600万円以上(利回りは25%以下)は狙えるのではないかと思います。