不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

売却
エリア

兵庫県川西市
投稿日

2021/09/11
更新日

2024/12/28
［3回答］

1868 view

市街化調整区域の土地の価格を教えてください

川西市の土地(市街化調整区域内)の売却を考えています。不動産会社に一般的な価格を教えてもらいましたが、高くても300万円程度との回答でした。複数の会社が同程度の回答のため、一般的な価格としては妥当
だと思います。
ただ、現在土地を貸しており年150万円の借地収入があります。借地契約がずっと将来も続くかはわかりませんが。
こういう場合、土地の価値を査定する方法
あるいは参考になる事例があればお教えください。

私が回答します
佐脇孝明

株式会社サワキタ不動産
- 60代
- 千葉県
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2024/12/28
年間150万円の収入がある物件の価格評価は、収益還元法で計算するのが、一般的です。ただし、利回りをどの程度にするかで計算結果は変わってきます。
収益不動産の場合、10％とか12％であればかなりの高利回り＝低価格といえますが、これは市街化区域のアパートやマンションの場合です。
今回は市街化調整区域ということですので、さらに高利回り＝さらに低価格になると思われます。
この場合の利回りに相場はほぼありません。
例えば、１２％のほぼ2倍、25％の場合、以下の式により計算されます。
年間収益（150万円）/想定利回り（0.25）＝価格（600万円）
です。
他にどのような条件があるのかわかりませんので、あくまでざっくりとした計算ですが、600万円以上（利回りは25％以下）は狙えるのではないかと思います。
私が回答します
木虎和也

株式会社リベイス
- 40代
- 大阪府
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2021/09/11
現状の土地が周辺を含めてどのように利用されているのかの詳細が必要となります。
周辺でそれなりに取引事例があるようであれば、
収益還元法の適用も考えられるかと存じます。

収益還元法とは、
賃貸収入額より不動産価値を算出する方法です。
調整区域で安定した賃貸収入額の指標を立てることが難しい地域では
適用できないケースがございます。

ただ、複数の業者さんが同程度の回答とのことですので、
同様に査定額の根拠をお持ちのように考えられます。

まずは査定を頂いた業者さんに査定の根拠を提示してもらうことが先決かと存じます。
私が回答します
脇保雄麻

株式会社ユー不動産コンサルタント
- 40代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2021/09/11
こんにちは。株式会社ユー不動産コンサルタントの脇保雄麻です。
色々と気になる点が多いのですが、ご質問の内容からの仮説で解決のヒントとなるようことをお伝えします。
ポイントが３点あります。
1:土地契約が借地借家法の適用ある土地契約かどうか？
建物所有を目的とした土地賃借権か資材置き場や駐車場等の土地賃借権かによって借地借家法の適用があるか、または単なる土地賃借権かにわかれます。仮に借地借家法上の土地であれば底地権での土地評価ということになります。

2:調整区域内での土地利用価値
市街化調整区域内の土地は基本的に建物建築出来ませんが、既存建物がある場合に同程度の建物建築や土地規模にもよりますが開発許可も出る場合があります。

3:不動産会社の査定価格
賃料収入が150万円あって査定価格が300万円とは随分と低いような気もしますが。300万円で購入しても賃料収入150万あれば2年で回収出来る計算なので実物見ないでも購入する人はいくらでも出てくると思います。
おそらく対象地の不動産は特殊な物件だから、普通に売却しても市場で売りにくいからはじめから不動産業者の買取価格での査定金額ではないかなと思います。
以上
ご参考まで