不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

売却
30代
男性
エリア

東京都足立区
投稿日

2020/02/13
更新日

2024/12/28
［2回答］

1945 view

1Rマンションを売却したい

2年前に1Rマンションを購入しました。北千住の物件で、30年後も値崩れしないということと、大学も近くに誘致され、これからも人気のエリアだということで購入しました。節税効果の利点も購入のきっかけでしたが、購入後、調べれば調べるほど悪い情報しか出てこないので焦っています。確かに元々投資とはいえ、月々3000円のマイナスと固定資産税、都市計画税で60000円のマイナスです。これを節税でほぼチャラにするのですが、節税効果は初年度のみと聞き、今年2回目の確定申告が不安です。これで大幅に赤字になるようだったら、30年後に1500万円くらいの価値になろうと早く売ってしまおうと思っています。立地的に北千住駅から徒歩で5分ほどの好立地なのでまだ2000万以上の販売価格はあるようです（私は2200万円で購入）。今後、この1Rマンションは価値はあがるでしょうか？

私が回答します
佐脇孝明

株式会社サワキタ不動産
- 60代
- 千葉県
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2024/12/28
ワンルームマンション投資あるあるの質問です。まだ2年目だということですが、ワンルームの平均的な入居期間は2年弱です。すぐにでも退去があるかもしれません。退去になると、収入はゼロ、費用だけがかさみます。早急に売却されることをお勧めします。

これが一棟物であれば、全室が同時に空室になることは考えにくい（大数の法則）ので、投資額が同じでもリスクが小さくなります。また、そもそもキャッシュフローがマイナスである問うことは事業としての持続性に赤信号がともっていることですので、そもそも投資対象としては間違っています。
投資金額が小さいので、不動産投資では新築ワンルームマンション投資は一般的ですが、これで儲かったという人はほとんどいません。いたとしてもたいていはサクラです。真に受けてはいけません。
また、新築も考え物です。新築が入居者を集めやすいとはいうものの、新築プレミアムが販売価格に乗っていますので、購入後即中古になりプレミアムははげ落ちます。市場価格なみに下がります。これは投資物件に限らず不動産に限らず、どこにでもあることです。収益性を重要視するなら、新築はなるべく手を出さないほうが無難です。入居者集めのスキルはいずれ必要になってきます。一時（新築時）に頼る方が間違いです。
私が回答します
木本進

株式会社アイディーエム
- 東京都
- 不動産会社
投稿日

2020/03/09
質問者様

はじめまして。
一応節税効果は残りますが、大きな節税は一年目のみですね。
交通費（マンションの管理状況を見に出かけた・物件周辺にスーパーができたので見に行ったなど）や打ち合わせ費用として会食費（近隣不動産会社に相場情報を確認する為、喫茶店に入ったなど）等なんでもよいので強引に経費とするなどの努力が必要です。こういうアドバイスをワンルーム業者からうけましたか？（若いただの売り子さんであれば多分知らないと思いますが）
北千住は人気が出てきて投資としては悪くない立地です。将来的な価値が上がるとは思いませんのでキャピタル狙いで有れば失敗ですが、将来のインカム狙いで有ればまあまあの投資だと思います。その他の投資商品に比べて、頭を使わなくてよい分儲けは少ないですが、とりあえずは家賃がはいっていそうな物件なので慌てて売らなくても大丈夫だとは思いますが、どうしても不安で有れば一日でも早く売却することをお勧めします。